Privat realkreditforsikring (PMI) er en form for forsikring, betalt af låntageren, der beskytter et realkreditinstitut mod økonomisk tab i tilfælde af tvangsauktion. PMI betegnes "privat" for at sammenligne det med realkreditforsikring leveret af bureauer, der er godkendt af den amerikanske regering.

Om du skal betale PMI, når du køber bolig, afhænger af et par faktorer. Lad os tage et kig på, hvordan PMI virker.

Hvordan fungerer privat realkreditforsikring?

Långivere, der udsteder konventionelle realkreditlån (boliglån, der ikke er statsstøttet) ønsker typisk, at låntagere skal betale 20 % af boligomkostningerne som en kontant udbetaling. I de finansielle institutioners verden kommer dette til udtryk på en omvendt måde:Långivere foretrækker at udstede lån for højst 80 % af boligens markedsværdi. Procentdelen af ​​boligens værdi repræsenteret af lånebeløbet kaldes lån-til-værdi (LTV) ratio:

LTV =

Vurderet boligværdi

På et hus på $300.000 ville en låntager, der sætter 20% ($60.000), kræve et lån på $240.000, hvilket giver et LTV-forhold på 80%. Hvis en låntager satte 15 % ned på det samme hjem ($45.000), ville de kræve et lån på $255.000 – et LTV-forhold på 85%.

Långivere søger 80 % eller lavere LTV-forhold som en sikkerhedsforanstaltning, hvis låntageren undlader at tilbagebetale lånet. Hvert realkreditlån er sikret af boligen selv, men hvis en låntager undlader at betale, og långiver er tvunget til at tage boligen gennem tvangsauktion, kan der være store omkostninger forbundet med at videresælge den. Långivere kan bruge udbetalinger til at hjælpe med at dække disse udgifter.

At komme med en udbetaling på 20 % er svært for mange låntagere, især dem, der prøver at komme ind på boligmarkedet for første gang. I lyset af dette udtænkte långivere privat realkreditforsikring (PMI) som en måde at udstede realkreditlån med LTV-forhold på over 80 %. Når långivere udsteder lån med LTV-forhold på mere end 80 %, kræver de, at du køber en realkreditforsikring for at dække forskellen mellem det beløb, du satte ned ved lukning, og en udbetaling på 20 %.

I vores hypotetiske $300.000 hjem, hvis du foretog en 10% udbetaling (LTV =90%), ville du have brug for PMI-dækning for $30.000, det beløb af yderligere udbetaling, du har brug for for et LTV-forhold på 80%.

Når PMI er påkrævet, sikrer långiveren en politik gennem et af de seks virksomheder, der i øjeblikket tilbyder realkreditforsikring i USA. Låntagere har ingen stemme i valget af PMI-udbyder, så der er ingen mulighed for at sammenligne priser.

Hvor meget koster PMI?

Omkostningerne ved PMI afhænger af udbyderen, størrelsen og typen af ​​lån og potentielt din gæld i forhold til indkomst (DTI). Præmier stiger med den nødvendige dækning, og PMI på realkreditlån med variabel rente er dyrere end på fastforrentede realkreditlån.

PMI kan koste så lidt som et halvt point (0,5 % af det samlede lånebeløb) til mere end to point (2 % af det samlede lånebeløb) om året. PMI-betalinger kan struktureres på en af ​​følgende måder:

• Månedligt :Den mest almindelige PMI-betalingsordning opdeler din årlige PMI-præmie i 12 månedlige betalinger, som lægges til din månedlige realkreditregning.
• På forhånd :Du betaler for PMI i et engangsbeløb som en del af dine afsluttende omkostninger. Dette sænker dine månedlige betalinger, men hvis du sælger boligen inden for relativt kort tid, kan du miste penge på handlen, da engangsbetalingen ikke kan refunderes.
• Opdelte præmier :Du køber en del af PMI-politikken på forhånd og dækker resten i betalinger tilføjet til dine månedlige realkreditudtog. Dette er ret ualmindeligt, men du kan anmode om det, hvis du foretrækker at sænke dine månedlige betalinger til gengæld for højere lukkeomkostninger.
• Långiverbetalt PMI :Långiver dækker PMI-præmien, men flytter omkostningerne til dig i form af højere renter. Dette er den mindst ønskværdige form for PMI for låntageren, da der ikke er nogen måde at annullere den (eller slippe af med omkostningerne) i løbet af lånets løbetid. Långivere insisterer ofte på denne ordning, når låntagere har dårlig kredit.

Hvad du skal overveje, før du vælger et lån med PMI

Privat realkreditforsikring kan være et godt middel til at komme ind i en bolig uden at skulle skrabe hele 20% udbetaling sammen. Hvis du er klar til at eje et hjem, ser du ikke en 20 % udbetaling som en realitet på noget tidspunkt i den nærmeste fremtid, og du er villig til at betale prisen på PMI for at komme ind i et hjem, det kunne være en godt valg for dig. Men det er ikke en udgift, alle vælger at påtage sig.

For det første er det en ekstra omkostning, der øger prisen for at eje et hjem. Hvis du allerede er bekymret for løbende lånebetalinger og andre boligejeromkostninger, kan PMI øge denne stress.

Hvis du vil undgå PMI, kan du tage følgende handlinger:

• Søg statsforsikrede lån udstedt af Federal Housing Administration (FHA) eller US Department of Veteran's Affairs (VA). Hver har betydelige lånebegrænsninger, men hvis du kvalificerer dig, kan du undgå PMI.
• Spar op, indtil du har 20 % af købsprisen at sætte på et lån, idet du er klar over, at boligpriserne på nogle markeder vil stige, mens du sparer. Så om endnu et år (eller yderligere fem år) vil prisen på boliger som den, du søger, være forholdsmæssigt større, og det samme vil summen, der udgør 20 % af deres værdi.
• Brug opsparing, du allerede har, som udbetaling på et mindre lån. Hvis du har sparet nok op, så overvej at købe en ældre eller mindre bolig i dit område, se dig omkring på andre markeder, hvor boligudgifterne er lavere, eller måske undersøge ejerlejligheder eller andelslejligheder. At komme ind i mindre hjem, end du ønsker lige nu, kan kræve nogle kompromiser, men det kan også bane vejen for handel til en større ejendom inden for de næste fem til 10 år.

Sådan slipper du af med PMI

Mange låntagere er taknemmelige, når PMI hjælper dem med at få et realkreditlån med et LTV-forhold på over 80 %, men de fleste er endnu mere taknemmelige, når de kan annullere deres PMI-dækning. Mange lån kræver automatisk PMI-fjernelse efter den dato, hvor dine månedlige betalinger beregnes for at få dig forbi et LTV-forhold på 78 % (med andre ord, når du har betalt 22 % af boligens "hovedstol"). Men du kan anmode om PMI-fjernelse tidligere, hvis du kan vise, at din egenkapital i boligen svarer til eller overstiger 20 % af, hvad du har betalt for ejendommen (den "oprindelige værdi").

Hvor lang tid det tager at nå et LTV-forhold på 80 % afhænger af flere faktorer:

• Størrelsen af ​​din udbetaling :Jo tættere din oprindelige udbetaling var på 20 %, jo hurtigere kommer du til 80 % LTV. For eksempel, med alle andre faktorer lige, for vores hypotetiske $300.000 hjem:

Hvis du sætter 10 % ned på et 30-årigt lån til 4,5 % i rente, vil det tage godt seks år at nå 20 % egenkapital. Med en udbetaling på 5 % ville det tage mere end otte år. Hvis du ikke har sparet 20 % i udbetaling for et boligkøb, vil du måske genoverveje, hvor mange penge du skal bruge for at købe en bolig for at undgå PMI-betalinger.

• Størrelsen af ​​dine månedlige betalinger :Du kan fremskynde akkumulering af egenkapital (og din ankomst til 20% LTV) ved at "overbetale" dit realkreditlån hver måned. Ud over at gøre det muligt for dig at afslutte PMI-betalinger hurtigere, kan denne praksis spare dig for renteomkostninger i løbet af lånet. Forudbetaling af dit realkreditlån kommer dog med nogle afvejninger, så overvej denne mulighed nøje, før du fortsætter.
• Ændringer i anslået værdi :Din boligs vurderede værdi kan ændre sig med markedsforholdene. Hvis du køber i et område med stigende boligpriser, kan en markedsværdi på din ejendom hjælpe dig med at få dig til 20 % egenkapital endnu hurtigere. Derimod kan faldende ejendomsværdier i kvarteret forlænge den tid, det tager at nå 80 % LTV.

Før PMI kan fjernes, skal du typisk betale for en ny vurdering (af en vurderingsmand valgt af långiver). Långivere kræver dette for at dække dem, hvis husets værdi er faldet til under dets oprindelige værdi. Vurderinger koster typisk et par hundrede dollars, men priserne kan løbe op over $1.000 for meget store boliger eller ejendomme med unikke eller usædvanlige funktioner eller faciliteter.

Den nye vurdering bestemmer værdien af ​​boligen, der bruges til at beregne dit LTV-forhold. Hvis du har nået 80 %, kan du fjerne dit PMI. Hvis du ikke er på 80 %, kan du prøve igen når som helst, men du skal muligvis betale for en anden vurdering.

Kan en god kreditscore hjælpe mig med at undgå PMI?

Hvis du har ekstraordinær kredit, kan du kvalificere dig til et 80/20 realkreditlån, som undgår PMI og får dig ind i et hjem for kun lukkeomkostningerne. Det gør du ved at optage et realkreditlån til 80 % af ejendomsværdien og et andet lån til 20 % udbetaling. Både 80 %-lånet og 20 %-lånet er sikret mod boligen, så misligholdelse af begge kan resultere i tvangsauktion.

Långivere er meget selektive med hensyn til at udstede 80/20-lån. Ud over en god kredithistorik kan det blive krævet, at du viser en stærk rekord af regelmæssig beskæftigelse, opfylder minimumskravene til opsparing og andre aktiver og viser, at din udestående gæld udgør mindre end 45 % af din indkomst. Disse krav sætter 80/20-lån uden for rækkevidde for mange låntagere, men hvis du kvalificerer dig, er det en mulighed, der er værd at undersøge.

Mange boligkøbere ser private realkreditforsikringer, og de hundredvis af dollars om måneden, det typisk koster, som lidt mere end et nødvendigt onde. Men ved at give boligkøbere mulighed for at købe en bolig med en udbetaling på mindre end 20 %, løfter PMI en stor blokering for mange potentielle boligkøbere. Det er et værktøj, der er værd at forstå, og det kan måske hjælpe dig med at komme ind i dit drømmehjem.