Subprime-lån er boliglån designet til "risikofyldte" låntagere - dem, som långivere anser for at være mindre tilbøjelige end de fleste til at tilbagebetale deres gæld. Som andre subprime-lån kommer subprime-lån med relativt høje renter og gebyrer.

Forstå subprime-lån

Långivere kan klassificere subprime-låntagere som dem med FICO ^® Resultater ^☉ mellem 580 og 669. Hvert realkreditinstitut har dog sin egen definition af subprime og sine egne politikker for fastsættelse af gebyrer og renter på subprime-lån.

Dette understreger vigtigheden af ​​at shoppe rundt efter dit realkreditlån. Det er muligt, at du kun kvalificerer dig til et subprime-lån hos én långiver, men en anden långiver vil betragte dig som berettiget til et konventionelt realkreditlån. Selvom alle långivere betragter dig som en subprime-låntager, vil nogle sandsynligvis tilbyde bedre lånevilkår end andre.

Prissætning på subprime-lån kan variere afhængigt af realkreditlånstype (se nedenfor), men næsten alle subprime-lån deler disse egenskaber:

• Høje lukkeomkostninger: Långivere opvejer en del af risikoen ved at låne til subprime-låntagere ved at opkræve høje gebyrer på forhånd. Opstartsgebyrer kan være mere end 1 procentpoint højere på subprime-lån end på konventionelle lån.
• Stor interesse: Renter på subprime-lån er typisk flere procentpoint højere end hvad der er tilgængeligt med konventionelle realkreditlån.

Typer af subprime-lån

Der er tre typer subprime-lån, du kan støde på:

Justerbar rente (ARM)

ARM'er starter med relativt lave indledende renter, der skifter til en variabel rente efter en bestemt tidsperiode (typisk et år). Denne variable rente er bundet til en offentliggjort centralbankrente, såsom det månedlige statsgennemsnitsindeks.

Når en ARMs rente ændrer sig, hvilket kan ske årligt, kan det øge mængden af ​​dit månedlige realkreditlån betydeligt. Selv med omhyggelig planlægning kan en rentestigning belaste husholdningernes budgetter.

Udvidet realkreditlån

Med en tilbagebetalingsperiode på 40 eller endda 50 år sammenlignet med 30-års normen for konventionelle realkreditlån, kan langfristede realkreditlån betyde, at der foretages hundredvis af yderligere betalinger i løbet af lånet.

Når disse betalinger er baseret på en højere rente, der er almindelig for subprime-lån, kan et langfristet realkreditlån nemt koste hundredtusindvis af ekstra dollars i forhold til et konventionelt lån til en prime-låntager.

Kun afdragsfrit realkreditlån

Med et afdragsfrit realkreditlån har du mulighed for i løbet af de første fem til syv år af lånet kun at betale renter på lånet (ingen hovedstol). I slutningen af ​​denne introduktionsperiode kan du forny lånet eller refinansiere, men du skal begynde at nedbetale hovedstolen.

Afdragsfrie realkreditlån fungerer bedst, hvis du foretager standardrente plus hovedstol månedlige betalinger og kun tyr til lavere afdragsfrie betalinger i nødstilfælde, såsom tider med uventede udgifter. Hvis du laver en vane med afdragsfrie betalinger, risikerer du at skulle sælge huset i slutningen af ​​introduktionsperioden. På markeder, hvor priserne er faldende, kan det endda betyde, at du ender "under vandet" på lånet og står over for tvangsauktion eller et short salg.

Risici ved subprime-lån

• Høje renter: Den største ulempe ved et subprime-lån er dets høje renteomkostninger. De højere renter og gebyrer, der følger med et subprime-lån, kan markant øge det beløb, du betaler for dit hjem i løbet af lånets løbetid.
• Høje forudbetalingskrav: Konventionelle realkreditlån kræver typisk 20% udbetalinger. Statsstøttede realkreditlån og nogle andre ikke-subprime-lån tillader lavere udbetalinger, men nogle subprime-långivere kræver udbetalinger på 25 % eller mere.
• Betal mere i længere tid: Ved at tilføje yderligere betalinger og strække lånets varighed, kan langfristede realkreditlån forstærke virkningerne af disse høje renter.
• Usikkerhed: Rentetilpasningslån gør det vanskeligt at forudsige månedlige udgifter fra det ene år til det næste, og de årlige rentestigninger vil sandsynligvis være så høje, som loven tillader i et klima med hastigt stigende renter.

Skal du få et subprime-lån?

Som navnet antyder, er et subprime-lån mindre end ideelt. Her er nogle scenarier, hvor du måske overvejer at anskaffe dig en, og hvornår du bedst kan tænke dig om to gange.

Når et subprime-lån kan være et godt valg:

• Du har fundet et hjem, der er en sjælden handel, du ikke ønsker at slippe væk.
• Du er på vej til at genopbygge din kredit, og du er sikker på, at du har råd til betalingerne, i dag og i fremtiden.
• Du planlægger at blive i huset i et årti eller deromkring og forventer refinansiering. (Dette kan være vanskeligt i tider med stigende renter; mens en forbedring af din kredit kan løfte dig ud af subprime-status om fem eller 10 år, kan de lavest tilgængelige renter på det tidspunkt være sammenlignelige med nutidens subprime-lån. På den anden side, kurserne kunne toppe og begynde at falde igen inden for denne tidsramme.)
• Du planlægger at refinansiere med en større udbetaling på grund af en pålideligt forventet stigning i indkomst eller klar kontanter (f.eks. hvis du forventer en arv eller planlægger at sælge en fast ejendom eller andre aktiver).

Når et subprime-lån måske ikke Vær et godt valg:

• Du kan næsten ikke dække betalingerne baseret på nuværende indkomst.
• Du er kun kvalificeret til en ARM og skal strække dig for at foretage de indledende betalinger. (Dette er det samme problem som det foregående punkt, men ratcheting af ARM-rater vil forværre vanskeligheden.)
• Du har mulighed for at få en cosigner med god kredit, som kan hjælpe dig med at kvalificere dig til bedre end subprime lånevilkår.
• Dine kreditscore sætter dig på nippet til at kvalificere dig til et ikke-subprime-lån, og du kan tage skridt i løbet af de næste seks til 12 måneder for at forbedre dit realkreditlån.

Bundlinjen

Hvis din kredithistorik er kort eller plettet, kan et subprime-lån være din bedste mulighed for at komme ind i dit drømmehus. Men de kommer til en høj pris, så før du accepterer en:

• Shop rundt for at få de bedst mulige vilkår.
• Kør tallene omhyggeligt for at sikre, at du forstår de sande omkostninger ved lånet.
• Sørg for, at du er sikker på, at du kan foretage betalingerne.
• Forstå dine muligheder for potentielt refinansiering til bedre vilkår på et tidspunkt i fremtiden.

I stedet for at få et subprime-lån, kan du vælge at benytte lejligheden til at forstå, hvad der holder din kreditrapport og kreditscore tilbage. Givet tilstrækkelig tid, kan du forbedre din kredit til det punkt, hvor du ikke behøver at overveje et subprime-lån.