Har du brug for adgang til en stor del af kontanter, men har du ingen likvide aktiver, du kan bruge? Hvis du er som mange amerikanere, er dit hjem dit mest værdifulde aktiv. Efterhånden som du betaler ned på dit realkreditlån, og ejendomsværdien stiger, opbygger du egenkapital - forskellen mellem det beløb, du skylder på dit realkreditlån, og den aktuelle værdi af dit hjem. En boligkreditlinje, eller en HELOC, er revolverende kredit, der giver dig mulighed for at udnytte denne egenkapital for at låne penge.

Sådan fungerer en boligkreditlinje

HELOC långivere lader dig låne mellem 60% og 85% af dit hjems aktuelle vurderede værdi, minus din resterende realkreditsaldo. Antag for eksempel, at dit hus er $350.000 værd, og du stadig skylder $110.000 på realkreditlånet. Du har $240.000 i boligkapital, så du kan muligvis låne så meget som $204.000, afhængigt af din indkomst, din kreditværdighed og andre faktorer.

Forveksle ikke en HELOC med et boliglån. Boliglån er afdragsfrie lån, hvilket betyder, at du tilbagebetaler dem over et bestemt antal år til en fast månedlig ydelse og rente. En HELOC er revolverende kredit, ligesom et kreditkort, så du kan vælge, hvor meget af kreditgrænsen du vil udnytte. HELOC'er har generelt variabel rente.

Typisk kan du trække på kreditlinjen i 10 år (kaldet "trækningsperioden"). I løbet af den tid betaler du kun afdrag på det beløb, du har lånt, selvom nogle långivere også vil lade dig betale på hovedstolen. Når trækningsperioden slutter, lukker HELOC; på det tidspunkt skal du enten tilbagebetale saldoen (generelt over en 20-årig periode) eller refinansiere lånet.

Hvad kan du bruge en HELOC til?

Provenuet af en HELOC kan bruges til ethvert formål, du vælger. De mest almindelige årsager til, at boligejere tager HELOC'er, er dog:

• Finansiering af boligforbedringer :Mange mennesker bruger HELOC'er til at betale for boligopgraderinger, der vil øge boligens værdi. HELOC'er kan være en god måde at finansiere boligombygning, fordi de lader dig kun låne så meget, som du har brug for til hver fase af projektet. Afhængigt af hvor meget forbedringerne tilføjer dit hjems værdi, kan du måske endda fratrække nogle af eller alle renterne på HELOC på skattetidspunktet, hvis du specificerer fradrag. Få mere at vide om muligheder for boligforbedringslån.
• Adgang til lavere rentesatser på kredit :Hvis du står over for store lægeregninger, kreditkortregninger eller anden betydelig gæld, kan du bruge en lavere rente HELOC for at få de penge, du har brug for til at betale af på højere rentegæld. Hvis du vælger denne mulighed, er det dog vigtigt at sørge for, at du ikke kommer i gæld igen. Ellers kan du udsætte dit hjem for fare, hvis du ikke kan betale HELOC af.
• Betaling af uddannelsesomkostninger :Da uddannelse generelt betragtes som en god investering, bruger nogle mennesker HELOC'er til at betale universitetsundervisning for deres børn eller omkostninger til efteruddannelse for sig selv.
• Starte en virksomhed :Det kan være svært at få et lån til at starte en virksomhed, så mange nystartede iværksættere bruger en HELOC til at finansiere deres lancering. Det er dog vigtigt at afveje de potentielle konsekvenser:Hvis din virksomhed fejler, kan du miste både din virksomhed og dit hjem.

Hvad du skal overveje, før du får en HELOC

Før du får en HELOC, bør du nøje overveje fordele og ulemper.

Fordele ved en HELOC

• Lav rente :Fordi de er sikret af dit hjem som sikkerhed, har HELOC'er lavere renter end usikrede lån eller kreditkort.
• Store mængder :Afhængigt af din egenkapital, kan en HELOC give dig mulighed for at låne store summer. At få et kreditkort med en kreditgrænse på 150.000 USD kan være et snuptag for Kim Kardashian, men for de fleste af os er en HELOC en nemmere måde at få adgang til så meget kredit på.
• Fleksibilitet :I modsætning til et lån, som kræver at låne hele beløbet i et engangsbeløb, lader en HELOC dig kun bruge så meget kredit, som du har brug for. Hvis du får en $100.000 HELOC for et boligombygningsprojekt, og det kun ender med at koste $75.000, behøver du aldrig bruge de ekstra $25.000 (hvilket betyder, at du aldrig skal tilbagebetale det). Hvis du havde optaget et lån for det beløb, skulle du stadig betale $25.000 plus renter tilbage.

Ulemper ved en HELOC

• Reducerer din egenkapital :Opbygning af egenkapital i dit hjem tager lang tid. En HELOC kan udslette en væsentlig del af din egenkapital eller i nogle tilfælde bringe dig tilbage, hvor du startede. Dette kan være et problem, hvis boligværdierne i dit område har tendens til at svinge, eller hvis de falder uventet, som det skete under recessionen i 2008. (Faktisk, hvis din boligværdi falder væsentligt, kan din långiver fryse din HELOC.)
• Pludselig stigning i betalinger :Når trækningsperioden slutter, vil dine betalinger stige betydeligt, fordi du skal betale af på lånets hovedstol. Dette kan være et stort slag for dit budget. Hvis du ikke er forberedt på denne udgift, eller hvis din økonomiske situation er blevet forværret i de 10 år, der er gået, siden du optog lånet, kan du have svært ved at betale, og du kan miste dit hjem.
• Risikere dit hjem :Den største ulempe ved en HELOC? Du sætter dit hjem på spil som sikkerhed og kan miste det, hvis du ikke kan tilbagebetale de penge, du har lånt.

Sådan kvalificerer du dig til en HELOC

Når du ansøger om en HELOC, vil långivere foretage en ejendomsvurdering for at bestemme værdien af ​​dit hjem, så de kan fastslå, hvor meget egenkapital du har. De vil også udføre en titelsøgning og foretage en kreditkontrol. At have betydelig egenkapital i dit hjem er dog ikke alt, der skal til for at kvalificere sig. HELOC långivere vil typisk have, at du har en kreditscore på mindst 680; 700 er bedre, og nogle kan kræve en score på 720 eller mere. Din kreditscore og mængden af ​​egenkapital, du har i dit hjem, er nøglefaktorer for at bestemme dine lånevilkår. Hvis din kreditscore er i den lave ende, kan det udligne det at have en masse egenkapital. Lær mere om, hvilken kreditscore du skal bruge for at få en HELOC.

For at vurdere din evne til at tilbagebetale kreditlinjen, vil långivere også overveje din gæld i forhold til indkomst, eller DTI (det vil sige procentdelen af ​​din samlede indkomst, der går til at betale udestående gæld) og hvor længe du har været ansat . De vil også være på udkig efter tidligere økonomiske problemer, såsom konkurser eller tvangsauktioner, i din kredithistorik.

Før du ansøger om en HELOC, er det en god idé at få en gratis kreditrapport og tjekke din kreditscore for at se, hvor du står. Tag eventuelt skridt til at forbedre din kreditvurdering, før du ansøger; dette kan øge dine chancer for at kvalificere sig til en HELOC.

Hvordan en HELOC kan påvirke din kreditscore

Som med enhver form for kredit kan den måde, du bruger din HELOC på, påvirke din kreditscore enten positivt eller negativt. For eksempel kan det at bruge provenuet fra en HELOC til at betale af på kreditkortgæld med høj rente bidrage til at forbedre din kreditscore (så længe du ikke begynder at få din kreditkortsaldo op igen). Du kan også hjælpe med at øge din kreditscore ved at foretage rettidige betalinger på HELOC.

Hvad er alternativerne til en HELOC?

En HELOC er ikke din eneste mulighed, når du skal ombygge dit hjem eller betale for andre store udgifter. Andre alternativer at overveje omfatter:

• Personlige lån :Et personligt lån kræver ikke sikkerhed, så i modsætning til med et HELOC- eller boliglån, behøver du ikke sætte dit hjem på spil. Selvom det er gode nyheder for dit hjem, betyder det også, at personlige lån har højere renter end boliglån eller HELOC'er. Som med enhver form for lån, vil du modtage hele lånebeløbet i et engangsbeløb og foretage faste månedlige ydelser. Privatlån har kortere tilbagebetalingstider end boliglån, så de fungerer bedst, hvis du skal låne et mindre beløb. Find ud af mere om forskellen mellem et personligt lån og kredit.
• Ejendomslån :Ligesom en HELOC giver et boliglån (nogle gange kaldet et andet realkreditlån) dig mulighed for at låne mod egenkapitalen i dit hjem. Mens en HELOC er revolverende kredit, er et boliglån et afdragslån. Du modtager hele lånebeløbet i et engangsbeløb og foretager faste månedlige betalinger i løbet af lånets løbetid, som kan være op til 30 år (ligesom et første realkreditlån). Hvis du ved præcis, hvor mange penge du har brug for, kan et boliglån være en bedre mulighed end et HELOC, fordi det tilbyder en forudsigelig tilbagebetalingsplan og en fast rente.
• Refinansiering af udbetalinger :Hvis du har tilstrækkelig egenkapital i dit hjem, er en udbetalingsrefinansiering et andet lånealternativ, der tilbyder faste renter, faste månedlige ydelser og en lang låneperiode. En cash-out refi erstatter dit eksisterende realkreditlån med et nyt, større realkreditlån. Du bruger låneprovenuet til at betale af på dit oprindelige realkreditlån; så modtager du det, der er tilovers, som et engangsbeløb i kontanter, som kan bruges til ethvert formål, du vælger.

Boligejere med lavere kreditscore kan finde det lettere at kvalificere sig til udbetalingsrefinansiering end til HELOC'er eller boliglån. Du skal dog huske på, at du nu er på jagt efter et helt nyt realkreditlån – ikke kun et lille lån. Det nye realkreditlån kan have højere renter end dit oprindelige realkreditlån eller kræve, at du har en privat realkreditforsikring (PMI), som øger dine månedlige omkostninger ved boligejerskab. Derudover skal du betale lukkeomkostninger for hele lånebeløbet, hvilket gør lukkeomkostningerne dyrere end for et HELOC- eller boliglån. Overvej nøje, om en udbetalingsrefinansiering vil koste dig mere, end det vil gavne dig i det lange løb. Læs mere om fordele og ulemper ved cash-out refinansiering.

Forstå dine muligheder

At have egenkapital i dit hjem giver dig en masse muligheder for at låne penge eller få en kreditlinje. Men at bruge dit hjem som sikkerhed kan sætte dit største aktiv i fare. Før du ansøger om en HELOC eller anden finansiering, der er sikret af dit hjem, skal du omhyggeligt overveje alle dine muligheder og tjekke din kreditscore for at se, hvilke muligheder der er mest realistiske for dig. Ved at vurdere omkostningerne, risici og fordele finder du den løsning, der fungerer bedst for dig.