Et omvendt realkreditlån fungerer ved at give boligejere mulighed for at bruge deres bolig som sikkerhed for at få et lån. Omvendte realkreditlån er designet til folk, der ejer deres hjem direkte eller har betydelig egenkapital i det og ønsker at udnytte denne egenkapital, mens de bliver i hjemmet.
Der er dog nogle krav, du skal opfylde for at kvalificere dig til et omvendt realkreditlån, og det er vigtigt at kende både fordele og ulemper, før du ansøger.
Et omvendt realkreditlån er selvforklarende, idet det gør det modsatte af et traditionelt realkreditlån:I stedet for at låne penge til at købe et hus, kan du bruge egenkapitalen i dit hjem til at sikre et lån. Med andre ord kan et omvendt realkreditlån ses som en eller flere forudbetalinger på din egenkapital.
Der er tre typer af omvendte realkreditlån:
Et omvendt realkreditlån er primært designet til folk i pensionsalderen, der ønsker at få adgang til midler til at dække leveomkostninger, men ikke ønsker at sælge deres hjem for at få det.
De penge, du modtager, anses generelt for skattefrie, og du skal ikke betale noget af dem tilbage, så længe du bliver i boligen og betaler ejendomsskat, husejerforsikring og den samlede vedligeholdelse af boligen.
Når du i sidste ende sælger boligen, flytter fra eller du (og i nogle tilfælde din ægtefælle) dør, skal lånet betales tilbage, enten af dig, din ægtefælle eller dit dødsbo. Hvis lånet forfalder ved dig eller din ægtefælles død, kan dine arvinger blive nødt til at sælge boligen for at betale det, dit dødsbo skylder.
Omvendte realkreditlån kommer typisk med flere omkostninger, herunder en realkreditforsikringspræmie, oprettelsesgebyr, servicegebyr og tredjepartsgebyrer. Ligeledes vil der påløbe renter i løbet af lånets løbetid.
Med HECM'er, for eksempel, er den oprindelige realkreditpræmie 2% af lånebeløbet, og du betaler løbende 0,5% årligt. Oprettelsesgebyret vil være det største af $2.500 eller 2% af de første $200.000 af dit hjems værdi plus 1% af beløbet over $200.000 - der er et maksimum på $6.000 i alt.
Dit lånebeløb på et realkreditlån bestemmes af en række faktorer. Afhængigt af typen af omvendt realkreditlån kan nogle kriterier variere afhængigt af långiver, statslig institution eller nonprofitorganisation.
For HECM'er omfatter disse faktorer:
Med en HECM kan du modtage dine lånepenge på flere måder, herunder:
Det kan være svært at vælge den rigtige betalingsmetode til din situation. For eksempel giver engangsudbetalingen dig mere på forhånd, men mindre samlet end de andre muligheder. Du vil sandsynligvis også modtage flere penge ved at få betalinger i en bestemt periode i løbet af levetiden, fordi sidstnævnte er mere risikabelt for långiveren.
I nogle tilfælde kan du dog muligvis ændre din betalingsmetode efter kendsgerningen mod et gebyr. Hvis du er bekymret for at træffe det forkerte valg, skal du kontakte din långiver for at finde ud af dine muligheder.
Berettigelseskriterier for enkeltformål og proprietære omvendte realkreditlån varierer fra långiver, men hvis du leder efter en HECM, er kravene klare:
Ejendommen skal også være et enfamiliehus, et hus med to til fire enheder med én enhed besat af dig, et HUD-godkendt ejerlejlighedsprojekt eller et fremstillet hjem, der opfylder FHA-kravene.
Hvis den ene ægtefælle endnu ikke er fyldt 62 år, kan de ikke indgå som låntager på lånet. De kan dog stadig være berettiget til at blive i hjemmet, efter at den lånende ægtefælle dør uden yderligere betalinger. Der er også mulighed for at refinansiere et omvendt realkreditlån efter den ikke-låntagende ægtefælle fylder 62 år for at sikre løbende betalinger efter den ældre ægtefælles død.
For boligejere, der kvalificerer sig, er der et par situationer, hvor et omvendt realkreditlån kan være værd at overveje.
På den anden side vil et omvendt realkreditlån ikke kræve, at du foretager månedlige betalinger på den gæld, du har pådraget dig. Du vil dog stadig være forpligtet til at betale din ejendomsskat, dine husejerforsikringspræmier og alle andre løbende udgifter, som långiveren kræver.
Selvom der er nogle klare situationer, hvor det er værd at tænke på et omvendt realkreditlån, vil det i nogle tilfælde slet ikke give mening.
Der er ingen minimumskrav til kreditscore for et omvendt realkreditlån, primært fordi det vigtigste, långivere vil vide, er, om du kan klare de løbende udgifter, der kræves for at vedligeholde huset.
Långivere vil dog se for at se, om du er kriminel på føderal gæld. Desuden, hvis din kredithistorik viser, at du har en vane med ikke at foretage betalinger eller misligholde gæld, kan du blive bedt om at oprette det, der kaldes en Life Expectancy Set Aside (LESA).
En LESA er i bund og grund en konto, hvor du afsætter et vist beløb til at dække ejendomsskatter og forsikringsomkostninger, som långiver kan bruge, hvis du holder op med at betale dem. Hvor meget du skal indbetale til en LESA er baseret på din kredit og indkomst, månedlige ejendomsskat og forsikringsomkostninger og den forventede levetid for den yngste låntager.
Før du starter ansøgningsprocessen for et omvendt realkreditlån, skal du få en kopi af din kreditrapport og score og se efter alt, der kan gøre det vanskeligt at blive godkendt uden en LESA. Løs disse problemer, hvis det er muligt. Hvis du ikke kan det, så se på dine aktiver for at afgøre, om du har råd til en LESA, eller om du er bedre stillet at undersøge andre alternativer.
Dit hus kan være et af de mest værdifulde aktiver, du ejer. Så selvom der er mange tiltalende funktioner ved et omvendt realkreditlån, er det afgørende, at du tager dig lang tid til at afgøre, om det er den bedste løsning for dig.
Fordi dine arvinger vil blive berørt, kan det også være værd at tale med dem om det, mens du husker på, at du i sidste ende vil træffe den endelige beslutning i sagen.
Og uanset om du planlægger at få en HECM eller ej, så overvej at arbejde med en HECM-rådgiver for at sikre, at du forstår alle de virkninger, et omvendt realkreditlån kan have på dig baseret på din situation.