Et andet realkreditlån er et lån, der bruger dit hus som sikkerhed. Mere specifikt bruger den din egenkapital i huset - den procentdel af dens videresalgsværdi, som du direkte ejer - som sikkerhed. Det er derfor, andet realkreditlån også kaldes boliglån.

Når du finansierer din bolig med et realkreditlån, starter din egenkapital med din udbetaling. Du opnår mere egenkapital for hver betaling du foretager, indtil din endelige betaling bringer dig til 100 % egenkapital. Fordi dit hjem er sikkerhed, mister du det, hvis du stopper med at betale.

Typer af andet realkreditlån

Der er to hovedtyper af andet realkreditlån:

• Ejendomslån. Med et boliglån låner du et engangsbeløb, som du betaler tilbage i en række lige store månedlige afdrag over en tilbagebetalingsperiode, såsom 10, 15 eller 20 år. Denne type andet realkreditlån bruges ofte til en enkelt stor udgift (en tagudskiftning eller en større renovering), hvor omkostningerne er kendte og faste og kan dækkes fuldt ud af lånebeløbet.
• Home Equity Line of Credit (HELOC). En HELOC er en form for revolverende kredit, med brugs- og tilbagebetalingsbetingelser, der ligner dem for et kreditkort:Det beløb, du låner, etablerer en kreditgrænse, som du kan foretage køb mod ved at skrive checks eller bruge et betalingskort udstedt af långiveren. Du skal lave en minimumsbetaling hver måned, men ellers kan du tilbagebetale så meget eller så lidt, som du vil. Når du nedbetaler din saldo, genoprettes din lånegrænse. Du pålægges kun renter af din udestående saldo. En HELOC giver ofte mening, hvis du arbejder på en række boligforbedringer, har brug for at foretage betydelige forhåndsinvesteringer i arbejdskraft og materialer for hver enkelt og kan betale disse omkostninger ned, mens du går.

Almindelige årsager til et andet realkreditlån

Adgang til relativt store pengebeløb gør sekundærlån populære til at dække større udgifter. Du kan bruge midler fra et andet realkreditlån til alt, hvad du vil, herunder:

• Konsolidering og afdrag på eksisterende gæld, især højrentelån og kreditkortsaldi
• Lancering eller investering i en lille virksomhed (som et supplement eller alternativ til et SBA-lån)
• Lægegæld
• Højskoleundervisning og andre udgifter
• Køb af en bil, båd eller fritidskøretøj

Andet realkreditlån bruges også ofte som boligforbedringslån til dækning af udgifter til større reparationer (f.eks. et nyt tag eller et nyt HVAC-system), renoveringer (tilbygning af værelse, ombygning af badeværelser og lignende), landskabsprojekter eller endda en udbetaling på en andet hjem.

En fordel ved at bruge andre realkreditmidler til at reparere dit hjem er, at i henhold til skattereformloven fra 2017 er den rente, du betaler på et andet realkreditlån, fradragsberettiget fra din føderale indkomstskat, men kun hvis lånet bruges til at "købe, bygge eller forbedre" dit hjem væsentligt.

Brug af andre realkreditmidler til at forbedre et hus kan også være en god måde at øge boligens gensalgsværdi på. Afhængigt af ejendommens alder, renoveringens karakter og styrken af ​​det lokale boligmarked, kan velovervejede forbedringer mere end betale for lånebeløbet ved salg af huset.

Hvordan kvalificerer du dig til et andet realkreditlån?

For at kvalificere dig til et andet realkreditlån skal du typisk have omkring 20 % egenkapital i dit hjem. Långiveren vil arrangere en vurdering, som du skal betale for, for at bestemme boligens markedsværdi.

Grundigheden af ​​den nødvendige vurdering vil variere fra långiver. En fuld vurdering, der indebærer en gennemgang af hjemmet, kan koste $500 eller mere. Men et stigende antal långivere tillader meget billigere udvendige vurderinger. Nogle långivere tillader endda "skrivebordsvurderinger", der bruger lokale boligdata til at beregne markedsværdi, der kan koste under 100 USD eller endda leveres gratis til ansøgere.

Hvornår giver det mening at optage et nyt realkreditlån?

Den ideelle omstændighed for at optage et andet realkreditlån kan være at finansiere boligforbedringer, der markant øger værdien af ​​dit hjem. Uanset om du planlægger at sælge dit hjem snart eller blive på længere sigt og drage fordel af forbedringerne, vil du typisk se et godt afkast af din investering. Nogle boligforbedringer giver dog større afkast end andre, og afhængigt af boligmarkedet giver nogle måske slet ikke noget afkast; for eksempel er en indbygget swimmingpool praktisk talt essentiel i nogle lokaliteter, men i andre områder kan man afskrække købere. Det er dit hjem, så forbedre det som du ønsker, men hvis det er dit mål at øge gensalgsværdien, kan det være klogt at konsultere en ejendomsmægler for at hjælpe med at prioritere dine projekter.

Et andet realkreditlån kan også give mening, hvis du er overvældet med høj rentegæld, og et boliglån vil gøre dig i stand til at reducere dine månedlige betalinger (og renteomkostninger) til et overskueligt niveau. Selvfølgelig vil denne strategi kun fungere, hvis du kan undgå at løbe op med yderligere gæld som dem, der bragte dig i problemer til at begynde med.

Fordi egenkapital udgør den største del af mange familiers formue, kan et andet realkreditlån være den eneste mulighed for at dække store uventede udgifter, herunder medicinske nødsituationer eller nødreparationer af hjemmet.

Hvorfor et andet realkreditlån kan være risikabelt

Mens lånevilkårene på sekundære realkreditlån er ret rimelige, kan de repræsentere en betydelig månedlig udgift:Renterne på afdragsfrie boliglån varierer fra marked til marked og långiver til långiver, men de nationale renter varierer i øjeblikket fra lige under 3 % til 11 %, og HELOC-rater varierer fra omkring 3,5% til 13%. Opstartsgebyrer på boliglån med afdrag, som er omsættelige og ofte kan rulles ind i månedlige betalinger, varierer fra 2 % til 5 % af lånebeløbet.

Den største ulempe ved et andet realkreditlån er muligheden for at miste dit hjem, hvis du ikke kan foretage dine betalinger. Hvis du er bekymret for, at du måske ikke er i stand til at jonglere med begge realkreditlån, vil det sandsynligvis være klogt at undersøge andre finansieringsmuligheder eller i værste fald sælge boligen og bytte til en mere overkommelig boligmulighed.

Er der brug for en god kreditscore til et andet realkreditlån?

Som med et konventionelt realkreditlån spiller din kreditscore en rolle i at bestemme den rente og betalingsbetingelser, du får på et andet realkreditlån.

Kravene varierer rundt om i landet, men långivere har en tendens til at kigge efter et minimum FICO ^® Score ^☉ af omkring 620 fra 2. realkreditansøgere. Alle andre faktorer er lige, jo højere din kreditscore, jo lavere er din rente sandsynligvis.

Långivere overvejer også dit gæld-til-indkomstforhold (DTI) - den del af din månedlige bruttoindkomst, der går til gældsbetalinger. De fleste långivere foretrækker ansøgere med et DTI under 43 %, selvom undtagelser er mulige (især hvis du viser, at lånet vil reducere dit månedlige DTI).

Hvis du overvejer at få et andet realkreditlån til ikke-nødsituationer, kan det være værd at bruge seks til 12 måneder på at arbejde på at forbedre din kreditscore, før du begynder at købe et lån. Disse trin kan hjælpe dig med at komme i gang og kan bringe relativt hurtige forbedringer til dine kreditscore:

• Tjek dine kreditrapporter og kreditvurderinger, så du ved, hvor du står, og sørg for, at oplysningerne i dine kreditrapporter er nøjagtige. Hvis du finder unøjagtigheder, kan du bestride dem med kreditoplysningsbureauerne (Experian, TransUnion og Equifax). Din kreditrapport vil vise dig, hvor din kredit muligvis skal forbedres, såsom forsinkede betalinger eller en kort kredithistorik.
• Betal gæld ned. Afbetaling af høje kreditkortsaldi sænker din DTI og kan også hjælpe med at forbedre din kreditscore. Din kreditudnyttelsesgrad - hvor meget kreditkortgæld du har i forhold til din samlede tilgængelige kredit - er en vigtig faktor i din kreditscore. Få din kreditudnyttelsesgrad så lav som muligt (tænk enkeltcifre) for at se den største forbedring i dine resultater. Ideelt set skal du ikke bære nogen gæld fra den ene måned til den anden.
• Ansøg ikke om ny kredit. Når du ansøger om et lån eller kreditkort, laver långiver typisk en hård forespørgsel på din kreditrapport, hvilket kan få din kreditscore til at falde med et par point midlertidigt. Tilføjelse af ny gæld kan også øge din DTI.

Bundlinie:Det afhænger af

Et andet realkreditlån kan være et effektivt værktøj til at få adgang til kontanter for at opfylde dine behov og nå dine mål. Sammenlignet med et usikret personligt lån, kan et andet realkreditlån give dig mulighed for at låne et større beløb og få det til en lavere rente – afhængigt af mængden af ​​egenkapital, du har optjent i dit hjem.

Så længe du er sikker på, at du kan dække dine betalinger, kan et boliglån eller HELOC være et godt middel til at drage fordel af den rigdom, du har opbygget i dit hjem.