At købe en tvangsauktion kan være en smart måde at gøre et kup på et nyt hus eller investeringsejendom til leje eller videresalg. På mange måder kan køb af et tvangshjem sammenlignes med at købe enhver anden ejendom, men da det kommer med nogle potentielle faldgruber, er det ikke for sarte sjæle. Her er, hvordan du køber en tvangsauktioneret bolig, og nogle tips til at hjælpe dig med at navigere i processen.

Hvad er et afskærmet hjem?

En tvangsauktion er en bolig, der er blevet beslaglagt af et realkreditinstitut (typisk en bank, en kreditforening eller et finansieringsselskab), efter at en låntager undlod at foretage de nødvendige betalinger på deres boliglån.

Fordi långivere typisk ikke ønsker at eje disse boliger på lang sigt, er det muligt at skaffe et afskærmet hjem til et godt køb. Det er dog vigtigt at huske, at udelukkede ejendomme sælges "som de er" og kan have kosmetiske og strukturelle problemer og økonomiske byrder, såsom restskatter, der typisk ikke er bekymringer, når du køber en bolig fra en bygherre eller privat ejer. En afskærmning kan have stået ledig i en periode, dens værfter kan være tilgroede, og den tidligere ejer kan have efterladt genstande, der skal behandles. Nogle gange gør en vred ejer endda hærværk på en ejendom eller fjerner dyre ledninger eller rør, før de rejser. Disse problemer bør ikke forhindre dig i at udnytte de potentielle besparelser, men det er vigtigt at forberede sig på farerne.

Afskærmede ejendomme til salg falder i to brede kategorier:bankejede ejendomme og ejendomsejede (REO) ejendomme.

Bankejede ejendomme er i gang med at blive krævet tilbage af långiver og sat på auktion. Det er muligt at give et tilbud på en ejendom, før den går på auktion, når långiveren muligvis stadig arbejder på at smide de tidligere ejere ud, og der stadig er hæftelser for tilbagebetaling af skat eller ubetalte regninger knyttet til ejendommen. Typisk på det tidspunkt, hvor en ejendom går på auktion, har långiveren afgjort eventuelle tilbageholdelsesret, men det er klogt at dobbelttjekke titlen og indregne sådanne hæftelser i den pris, du er villig til at betale.

REO-ejendomme er typisk stadig ejet af långiveren, men først efter at de ikke har kunnet sælge på auktion. Disse ejendomme kan være i en mere nødlidende tilstand end dem, der sælges let på auktion. Selvom de måske ikke er tilgængelige for gennemgange, er det ofte muligt at foretage en overfladisk ekstern inspektion for at opdage problemer, der kan hjælpe dig med at indsnævre din søgning eller justere din tilbudspris.

Hvordan køber du et tvangsauktionelt hjem?

1. Find repræsentation. Se efter en realkreditmægler eller ejendomsmægler med tvangsauktionserfaring. Hvis du er ny til afskærmningsspillet, vil det være værd at bruge tid på (og kommissionen) at få vejledning fra en erfaren professionel. En god agent kan hjælpe dig med at spotte kvalitetskup, hjælpe dig med at undgå at købe i kvarterer med faldende ejendomsværdier og påpege røde flag, du måske ikke ser.
2. Lær rebene. Tag signaler fra din mægler eller agent, og bliv fortrolig med tvangsauktionskøbsprocessen ved at følge disse trin:
• Gør dig bekendt med ressourcer, der viser overtagne ejendomme til salg i de bankejede og REO-faser af afskærmning (mere om dette nedenfor).
• Delg på et par lokale tvangsauktioner for at se og lære, så du forstår de procedurer og tolddeltagere følger.
• Lær om titelsøgninger, hvordan du identificerer tilbageholdsret og andre økonomiske byrder og processen med at inspicere ejendomme for at kvantificere potentielle reparationsomkostninger.
• Overvej at søge henvisninger til professionelle titelsøgende og boliginspektører, som kan hjælpe dig.
• Få kontakt til entreprenører, der kan hjælpe dig med reparationer af hjemmet, maling og landskab. Den tvangsauktion, du køber, kan have brug for en del arbejde for at gøre den klar til indflytning. Hvis du er til gør-det-selv, kan du tage kurser for at skærpe dine færdigheder i hjemmet.
• Kontakt en advokat med ejendomserfaring, som kan tilbyde rådgivning og hjælpe med at udarbejde og gennemgå tilbudsskrivelser, salgskontrakter og andre dokumenter.
3. Bliv forhåndsgodkendt til et realkreditlån. Fuldtidsejendomsinvestorer betaler ofte kontant for afskærmede boliger, hvilket gør afskærmningsmarkedet meget konkurrencedygtigt. Kontantkøbere har en fordel, så hvis du er i stand til at bruge kontanter, er det fantastisk. Det er også muligt at finansiere et tvangskøb, men hvis du planlægger at gå den vej, bør dit købstilbud indeholde bevis for, at du kan betale med kort tid. Det er derfor vigtigt, at du samarbejder med en långiver for at blive prækvalificeret til et lån og få din långiver til at præcisere, hvor meget du er i stand til at bruge.
4. Shop rundt. Tjek boliger, der kan sammenlignes med den, du gerne vil købe. Ejendomme, der udbydes på tvangsauktioner, er ofte ikke blevet annonceret til salg i forvejen, så det eneste, du skal gå videre med på købstidspunktet, kunne være en beskrivelse, plantegning og et par billeder. Det er nyttigt at få en idé om, hvad dit budget skal give dig. Hvis du kan inspicere de ejendomme, du overvejer (nogle gange muligt med REO-huse), prøv at estimere omkostningerne ved reparationer eller forbedringer, der kan være nødvendige.
5. Kom med dit tilbud. Giv et bud på en auktion eller arbejd med din mægler for at forhandle et køb direkte fra den långiver, der har titlen. Bemærk, at du muligvis har brug for et betydeligt kontant depositum eller kassecheck for at sikre købet. Forstå, at et tvangssalg kan mangle nogle af de vilkår, der er almindelige i standard boligsalgskontrakter, såsom uforudsete hændelser for at annullere salget, hvis ejendommen ikke består en inspektion. Lav dit tilbudsbrev i overensstemmelse hermed (for mange betingelser kan medføre afvisning, selvom prisen er rigtig), og sørg for at indregne potentielle reparationsomkostninger i din tilbudspris.
6. Luk aftalen. Når dit tilbud er accepteret, skal du planlægge en inspektion, arbejde sammen med dine eksperter om eventuelle endelige forhandlinger og fastsætte en slutdato.

Ressourcer til at finde afskærmede boliger

Tjek følgende ressourcer for at lede efter afskærmede ejendomme for potentielt køb.

• Bankwebsteder. Mange bankwebsteder giver lister over afskærmede ejendomme til salg.
• U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) leverer oversigter over boliger til salg af offentlige myndigheder, herunder tvangsauktioner og ejendomme, der ellers er beslaglagt af retshåndhævende myndigheder.
• Tilslutningsfortegnelser på online ejendomsregistreringstjenester såsom Zillow og RealtyTrac.
• Multiple listing-tjenesten (MLS), som typisk kun er tilgængelig for licenserede ejendomsmæglere, viser overtagne ejendomme sammen med typiske boligsalg. Din agent eller realkreditmægler kan hjælpe dig med at bruge denne ressource til ejendomme i dit område.

Har jeg brug for god kredit for at købe et tvangshjem?

Hvis du planlægger at finansiere dit tvangsauktionskøb, skal du kvalificere dig til et realkreditlån, ligesom hvis du købte fra en boligejer. Som med ethvert boliglån vil långiver sandsynligvis gerne se beviser for, at du har råd til de månedlige afdrag på realkreditlån, og de vil sandsynligvis også foretage en kreditkontrol.

Dine kreditvurderinger vil sandsynligvis spille en rolle i en långivers beslutning om at udstede et lån til dig og kan også tage hensyn til den rente og gebyrer, de vil opkræve dig. Uanset om du finansierer en tvangsauktion eller et mere traditionelt boligkøb, fører højere kreditscore generelt til bedre lånevilkår.

Før du ansøger om tvangsauktion, er det altid en god idé at gennemgå din kreditrapport og tjekke din kreditvurdering for at vide, hvor du står. Hvis du kan vente, og din kreditscore har plads til forbedring, skal du fokusere på at hæve din kreditscore i et år eller deromkring, før du ansøger om et lån.

Afskærmede boliger kan være et godt startskud for ejendomsinvesteringer eller endda en vej til et mere overkommeligt hjem for dig og din familie. Hvis du forstår, hvad du går ind til, og hvordan du kan øge størrelsen på afskærmningsejendomme, kan du få en fantastisk handel.