Et omvendt realkreditlån gør det muligt for boligejere, især dem, der er i pensionsalderen, at låne mod egenkapitalen i deres hjem. En fordel ved et omvendt realkreditlån er, at långivere typisk ikke har krav til minimumsindkomst eller kreditvurdering, hvilket kan hjælpe boligejere, der ønsker at dække leveomkostninger.

Men et omvendt realkreditlån kommer med flere ulemper, såsom upfront og løbende omkostninger, en variabel rente, en stadigt stigende lånesaldo og en reduktion i boligens egenkapital. I lyset af disse ulemper bør boligejere, der overvejer et omvendt realkreditlån, afveje alternativerne, såsom refinansiering af et eksisterende realkreditlån eller optagelse af et boliglån.

Hvad er et omvendt realkreditlån?

Som navnet antyder, er et omvendt realkreditlån det modsatte af et traditionelt realkreditlån. Med et omvendt realkreditlån låner du ikke penge for at købe et hus; i stedet udnytter du egenkapitalen i dit hjem for at optage et lån. Et omvendt realkreditlån er beregnet til boligejere, der har betalt deres realkreditlån, eller som har akkumuleret en masse egenkapital.

Omvendte realkreditlån markedsføres ofte til boligejere i pensionsalderen, der ønsker flere penge til at dække leveomkostninger, men som stadig ønsker at blive hængende i deres hjem. En af fordelene ved et omvendt realkreditlån er, at långivere typisk ikke stiller krav til indkomst eller kredit.

Provenuet fra et omvendt realkreditlån er normalt skattefrit, og der skal ikke betales en krone af lånet tilbage, hvis låntager bliver i boligen, betaler ejendomsskat og husejerforsikring og dækker vedligeholdelsesudgifter. Det ændrer sig dog, hvis du sælger eller flytter hjemmefra, eller hvis du (eller i visse tilfælde din ægtefælle) dør. Disse situationer udløser kravet om, at du, din ægtefælle eller dit dødsbo skal tilbagebetale lånet.

Tre slags omvendte realkreditlån er tilgængelige:

1. Enkeltformål omvendt realkreditlån:Disse lån, som er tilgængelige fra offentlige myndigheder og nonprofitgrupper, er designet til kun ét formål, som er beskrevet af långiveren. For eksempel kan nogen bruge provenuet fra et enkeltformål omvendt realkreditlån til at tackle et boligforbedringsprojekt eller betale ejendomsskat. De er den billigste løsning blandt omvendte realkreditlån.
2. Ejendomsbeskyttet omvendt realkreditlån:Proprietære omvendte realkreditlån, som er tilgængelige fra private långivere, tilbyder mere fleksibilitet end omvendte realkreditlån til enkelt formål. I modsætning til enkeltformål omvendte realkreditlån kommer proprietære omvendte realkreditlån normalt ikke med begrænsninger for, hvordan du kan bruge provenuet. Denne mulighed kan især være attraktiv for ejere, hvis boliger har høje værdier, og som ønsker at låne en betydelig sum penge.
3. Home Equity Conversion Mortgage (HECM). En HECM, forsikret af Federal Housing Administration (FHA), er den mest almindelige form for omvendt realkreditlån. Fra 2020 var HECM-lånegrænsen $765.600. Selvom indtægter fra en HECM kan bruges til ethvert formål, er nogle boligejere muligvis ikke kvalificerede på grund af visse begrænsninger. Disse lån er kun tilgængelige for husejere, der er mindst 62 år gamle.

Ulemper ved et omvendt realkreditlån

Selvom et omvendt realkreditlån gør det muligt for en ejer at udnytte måske hundredtusindvis af dollars i boligkapital, er der flere ulemper ved et omvendt realkreditlån. Disse omfatter:

• Forskellige omkostninger :I lighed med et traditionelt realkreditlån opkræver en långiver typisk flere gebyrer, når du optager et omvendt realkreditlån. Disse kan omfatte en realkreditforsikringspræmie, et oprettelsesgebyr, et servicegebyr og tredjepartsgebyrer. For en HCEM er den oprindelige realkreditforsikringspræmie 2 % af lånebeløbet; oven i købet betaler du en årlig realkreditpræmie på 0,5 %. Du betaler også et oprettelsesgebyr på $2.500 eller 2% af de første $200.000 af din boligværdi (alt efter hvad der er størst), plus 1% af beløbet, der overstiger $200.000; startgebyrer må ikke overstige $6.000.
• Variable rentesatser :De fleste omvendte realkreditlån har variabel rente, hvilket betyder, at den rente, der bestemmer, hvor meget der lægges til din lånesaldo hver måned, svinger i løbet af lånets løbetid.
• Intet skattefradrag :Renter betalt af et omvendt realkreditlån kan ikke trækkes fra på din årlige selvangivelse, før lånet er betalt af.
• Mindre egenkapital :Et omvendt realkreditlån kan trække egenkapital fra dit hjem, hvilket resulterer i en lavere aktivværdi for dig og dine arvinger.
• Potentielle boligreparationer :Hvis dit hjem ikke er i god stand, skal du muligvis foretage reparationer, før du kan kvalificere dig til et omvendt realkreditlån.
• Mulig førtidig tilbagebetaling :Bortset fra når en boligejer dør eller flytter ud, skal det omvendte realkreditlån muligvis tilbagebetales hurtigere end forventet, hvis ejeren undlader at betale ejendomsskat eller husejerforsikring, eller hvis ejeren ikke holder trit med boligvedligeholdelse.
• Medicaid-kvalificering. Et omvendt realkreditlån påvirker ikke dine Medicare- eller socialsikringsydelser, men det kan påvirke din berettigelse til Medicaid-ydelser.

Årsager til, hvorfor et omvendt realkreditlån måske ikke fungerer for dig

Ud over dets ulemper er der tre eksempler på, hvornår et omvendt realkreditlån kan være helt udelukket:

1. Du vil flytte ret hurtigt. Timing er vigtig, når det kommer til at optage et omvendt realkreditlån. Hvis du søger at flytte i løbet af de næste par år, er det måske ikke klogt at beskæftige dig med et omvendt realkreditlån. Hvorfor? Du skal betale lånet tilbage, når du flytter ud. Omvendte realkreditlån er rettet mod boligejere, der planlægger at blive boende i et stykke tid.
2. Du kan ikke klare omkostningerne. Lukningsomkostninger, vedligeholdelsesudgifter, husejerforsikring og ejendomsskatteregninger kan belaste dit allerede strakte budget. Endnu værre er det, at en långiver kan fortælle dig, at du skal betale lånet tilbage med det samme, hvis du er kommet bagud med at betale din husejerforsikring eller ejendomsskat.
3. Du håber at kunne videregive dit hjem til dine arvinger. Et omvendt realkreditlån kan komplicere sagerne, hvis du overlader dit hjem til dine børn eller andre arvinger. For eksempel, hvad hvis din ejendom mangler penge til at betale tilbage på det omvendte realkreditlån? Dine arvinger skal muligvis skrabe pengene fra deres opsparing eller sælge huset for at betale lånet tilbage.

Alternativer til et omvendt realkreditlån

Selvom et omvendt realkreditlån måske ikke fungerer for din situation, så giv ikke op håbet - det er ikke din eneste mulighed for at generere kontanter eller spare penge. Her er fire alternativer:

1. Refinansier dit eksisterende realkreditlån. Hvis du foretager en udbetalingsrefinansiering, kan de penge, du tjener på at refinansiere dit nuværende realkreditlån, være nok til at fylde din indkomst.
2. Sælg og reducer størrelsen. At sælge dit hjem med fortjeneste og flytte til en mindre, billigere plads kan være svaret på dine budgetproblemer. Du kan endda vælge at leje et sted, så du kan undgå besværet med boligejerskab.
3. Tag et boliglån eller en boligkreditlinje (HELOC). Et boliglån eller HELOC kan være en billigere måde at udnytte din boligkapital på. Du skal dog foretage månedlige betalinger, hvis du vælger en af ​​disse muligheder. Plus, i modsætning til et omvendt realkreditlån, vil du være underlagt indkomst- og kreditkrav.
4. Se på andre ressourcer. Har du nogle aktier, du kan sælge? Kan du udbetale en livsforsikring, som du ikke længere har brug for? Undersøg forskellige økonomiske muligheder, der ikke involverer at bringe ejerskabet af dit hjem i fare.

Udforsk alle dine muligheder

På overfladen kan et omvendt realkreditlån lyde som en ideel måde at bruge dit hjem til indtægt på. Men både forudgående og løbende omkostninger følger med et omvendt realkreditlån sammen med en variabel rente. En anden faldgrube:Fordi renter og gebyrer sættes på lånesaldoen hver måned, stiger saldoen – og efterhånden som saldoen stiger, falder din egenkapital.

På grund af de mange ulemper ved at vende boliglån, skal du sørge for at udforske alle dine lånealternativer for at sikre, at din økonomi ikke ender med at gå i omvendt rækkefølge.