Cash-out refinansiering og boliglån giver dig mulighed for at bruge dit hjem som sikkerhed for at låne penge. At finde ud af, hvilken mulighed der er bedst for dig, kan afhænge af dit nuværende realkreditlån, hvor meget friværdi du har i boligen, långivernes tilbud og din kreditværdighed.
En cash-out refinansiering er et realkreditlån, der giver dig mulighed for at låne noget af din boligkapital ved at erstatte dit nuværende realkreditlån med et nyt. Det nye lån vil være på mere end din tidligere saldo, og du får forskellen kontant.
Processen kan ligne at tage dit første realkreditlån og kan kræve en vurdering for at bestemme din boligs værdi. Generelt kan du låne op til omkring 80 % til 85 % af boligens værdi. Men hvis din belåningsgrad (LTV) er over 80 %, skal du muligvis betale for en privat realkreditforsikring på dit nye realkreditlån.
For eksempel, hvis dit hjem er vurderet til $300.000, er 80% af det $240.000. Hvis din nuværende realkreditsaldo er $200.000, kan du muligvis få en udbetalingsrefi for $240.000 og modtage de $40.000 kontant.
Du vil derefter tilbagebetale lånet baseret på vilkårene for dit nye realkreditlån. I lighed med et købslån kan du muligvis vælge mellem en fast og variabel rente og ofte 15- til 30-årige løbetider på din refinansiering.
Ideelt set kan du kvalificere dig til en lavere rente, hvilket også vil hjælpe dig med at spare penge. Lukningsomkostninger kan dog opveje nogle af besparelserne.
Et boliglån er en form for andet realkreditlån, som du kan optage ud over dit primære realkreditlån. Der er også home equity lines of credit (HELOC'er), som ligner hinanden, men giver dig en kreditlinje, som du kan låne mod i stedet for hele lånebeløbet på forhånd.
Med et boliglån kan nogle långivere tillade dig at låne op til 85 % til 90 % af dit hjems værdi baseret på den kombinerede belåningsgrad (CLTV), som tager balancen mellem dit første realkreditlån og boligens egenkapital lån i betragtning. Fortsætter med tallene ovenfor, hvis dit hjem er $300.000 værd, er 90% af det $270.000. Hvis din nuværende realkreditsaldo er 200.000 USD, kan du muligvis få et boliglån til 70.000 USD.
At få et egenkapitallån kan være hurtigere, hvis långiveren ikke kræver en personlig vurdering, og nogle långivere dækker de afsluttende omkostninger på lånet. Ejendomslån har også ofte faste renter og kortere løbetid end primære realkreditlån, men du vil foretage månedlige betalinger på både dit boliglån og det oprindelige realkreditlån. Hvis du kommer bagud med begge lån, kan långiver muligvis tvangsauktionere din bolig.
Både cash-out refinansiering og boliglån kan hjælpe dig med at omdanne den egenkapital, du har bygget i dit hjem, til penge, du kan bruge i dag. Mange mennesker bruger disse former for finansiering til reparation af hjemmet, vedligeholdelse eller forbedringer eller til større udgifter, såsom et bryllup eller college-udgifter.
Selvom der er undtagelser, er her nogle generelle forskelle mellem udbetalingsrefinansiering af realkreditlån og boliglån:
| Cash-Out Refinance | Ejendomslån | |
|---|---|---|
| Erstatter nuværende realkreditlån | Ja | Nej |
| Rentesatser | Fast eller variabel | Ofte rettet |
| Tilbagebetalingsperiode | 15 til 30 år | 5 til 30 år |
| Afslutningsomkostninger | Ja | Långivere kan dække omkostningerne |
| Fradragsberettigelse | Hvis du bruger pengene til at forbedre hjemmet | Hvis du bruger pengene til at forbedre hjemmet |
Ejendomslån har en tendens til at have højere renter end udbetalingsrefinansieringslån, da de er et andet realkreditlån, hvilket betyder, at hvis du kommer bagud med betalinger, vil långiveren først blive betalt, efter at den primære realkreditindehaver får, hvad den skylder. . Den højere rente kan blive noget opvejet af de lave eller ingen lukkeomkostninger. Men læs det med småt på dit lån, da nogle långivere vil dække lukningsomkostningerne, men derefter kræve, at du tilbagebetaler nogle af pengene, hvis du betaler dit boliglån tidligt.
Valget mellem udbetalingsrefinansiering og et boliglån kan afhænge af, hvor meget egenkapital du har bygget i dit hjem, din kreditværdighed og långiveres aktuelle tilbud.
Hvis brug af en udbetalingsrefi ville betyde at øge dit realkreditlåns rente eller tilføje en privat realkreditforsikring, så er den højere månedlige betaling og langsigtede omkostninger måske ikke det værd. Men hvis du kan låse en lavere realkreditrente og samtidig få nogle kontanter ud af dit hjem, så kan en udbetalingsrefi være en win-win, når du skal låne penge.
Et boliglån kan være en bedre mulighed, hvis du ønsker at låne en stor del af din boligs værdi, eller hvis du ikke kan finde en lavere rente ved refinansiering. De månedlige ydelser kan være højere, hvis du vælger et kortere lån, men det betyder også, at du samlet set betaler mindre renter.
Samlet set kan det beløb, du skylder, og indvirkningen på dine kreditvurderinger være ens med en udbetalingsrefinansiering og et boliglån. Den væsentligste forskel er, at en udbetalingsrefinansiering vil føre til afbetaling og lukning af dit oprindelige realkreditlån, mens et boliglån kun vil være et ekstra lån. Det afbetalte lån kan dog forblive på din kreditrapport i op til 10 år og fortsætte med at påvirke dine resultater i løbet af den tid.
Egenkapitallån og udbetalingsrefinansiering involverer begge at optage et nyt afdragslån. I begge tilfælde kan långivere gennemgå dine kreditrapporter med en hård forespørgsel. Når dit lån føjes til dine kreditrapporter, vil gennemsnitsalderen for konti på dine rapporter også falde, og dine lån vil have en høj saldo i forhold til deres oprindelige lånebeløb. Disse faktorer kan alle skade dine scores lidt, men de er mindre faktorer.
Når du begynder at tilbagebetale dit nye lån, kan dine rettidige betalinger rapporteres til kreditbureauerne og hjælpe din kredit. At have en lang historie med rettidige betalinger kan være særligt vigtigt for at forbedre dine kreditscore.
Det kan være lettere at kvalificere sig til et lån med sikkerhed end et lån uden sikkerhed, men din kreditværdighed kan stadig være en vigtig faktor for, om du bliver godkendt, hvor meget du kan låne og den rente, du tilbydes. Du kan gratis tjekke din kreditscore og kreditrapport for at se, hvor du står i øjeblikket.
Nogle gange kan det give mening at fokusere på at forbedre din kredit, inden du optager et stort lån. Men hvis du ikke er i stand til at vente, kan du muligvis blive godkendt til refinansiering eller et boliglån, selvom du ikke har fremragende kredit.