Når du har brug for at dække en stor udgift, såsom ombygning af hjemmet, et barns bryllup eller en uventet hospitalsregning, er en boligkredit en mulighed for at få de kontanter, du har brug for. En home equity line of credit (HELOC) er en form for revolverende kredit, der giver dig mulighed for at låne mod egenkapitalen i dit hjem. En HELOC "trækningsperiode" er den tid, du har til at udnytte den tilgængelige kredit.

Når du betaler ned på dit realkreditlån, opbygger du egenkapital - forskellen mellem det beløb, du skylder på dit realkreditlån, og dit hjems nuværende værdi. Hvis du skylder $300.000 på dit realkreditlån, og dit hjems værdi er vurderet til $600.000, for eksempel, har du $300.000 i egenkapital. En HELOC lader dig låne op til en procentdel af denne egenkapital - typisk 60% til 85%, afhængigt af din kreditscore, gæld i forhold til indkomst og andre faktorer. Fordi en HELOC er en kreditlinje og ikke et lån, behøver du ikke begynde at bruge pengene med det samme; du kan trække på det når som helst i trækningsperioden.

Hvordan fungerer HELOC Draw-perioder?

De fleste HELOC'er giver dig en 10-årig trækningsperiode, hvor du kan bruge pengene. I løbet af denne tid kan du trække så meget, som du har brug for, op til din samlede tilgængelige kreditgrænse. Når trækningsperioden slutter, skal du tilbagebetale det beløb, du har trukket. For eksempel, hvis du får en $100.000 HELOC og kun trækker $20.000, skal du kun betale de $20.000 plus renter tilbage, ikke de fulde $100.000, du kunne have trukket.

Nogle HELOC'er kræver, at du trækker et minimumsbeløb på forhånd; andre gør ikke. For at trække på dine HELOC-midler kan du bruge et betalingskort, skrive en check, få kontanter fra en bankfilial eller pengeautomat eller elektronisk overføre pengene til din bankkonto.

Under trækningsperioden er dine månedlige HELOC-betalinger minimale; typisk skal du kun betale renten af ​​det beløb, du har lånt. Afhængigt af dine lånevilkår kan du muligvis også betale på lånets hovedstol eller endda betale lånet fuldt ud (selvom nogle långivere opkræver et gebyr, hvis du tilbagebetaler lånet før tid).

Når trækningsperioden slutter, lukker din HELOC. Du tilbagebetaler derefter resten af ​​lånet, normalt over 20 år, eller refinansierer til et nyt lån (mere om det om et øjeblik). Nogle HELOC'er har en ballontilbagebetalingsplan, hvilket betyder, at hele saldoen - hovedstol og renter - forfalder i slutningen af ​​trækningsperioden.

Hvad hvis du går glip af en betaling i enten trækningsperioden eller tilbagebetalingsperioden? Der er generelt en henstandsperiode efter HELOC-betalingens forfaldsdato. Hvis du betaler inden for denne henstandsperiode, kan du blive opkrævet et forsinket gebyr eller en anden bøde, men långiveren vil ikke rapportere den sene betaling til kreditbureauerne, så det vil ikke påvirke din kreditvurdering. Hvis du foretager betalingen, efter at henstandsperioden er gået, eller slet ikke foretager den, vil långiveren rapportere den manglende betaling til kreditbureauerne, hvilket sandsynligvis skader din kreditscore. Tjek vilkårene i din låneaftale for at kontrollere, hvad din afdragsfri periode er.

Hvad skal man gøre, før en HELOC-trækningsperiode slutter

For at undgå ubehagelige overraskelser skal du sørge for at forstå din HELOC's vilkår og præcis hvornår trækningsperioden slutter. Når HELOC lukker, kan du ikke længere trække på det - og du vil begynde at foretage større lånebetalinger.

Når du nærmer dig slutningen af ​​din trækningsperiode, skal du bekræfte saldoen, du skylder, efter at HELOC lukker, hvor længe din tilbagebetalingsperiode varer, og hvad dine månedlige betalinger vil være. Hvis du har en HELOC med variabel rente, kan dine betalinger ændre sig i løbet af tilbagebetalingen, da din rente svinger; De fleste HELOC'er begrænser dog, hvor meget renten kan stige på én gang og over låneperioden.

Hvis du har brug for at reducere dine månedlige betalinger, er tiden til at udforske dine muligheder længe før trækningsperioden udløber. For eksempel vil mange långivere lade dig konvertere en HELOC med variabel rente til en fastforrentet HELOC, men du skal gøre det, før trækningsperioden slutter.

Ved at tilbagebetale mindst noget af hovedstolen i trækningsperioden reduceres det samlede beløb, du skylder, når HELOC lukker. Hvis du betaler det hele tilbage, har du en nulsaldo i slutningen af ​​trækningsperioden. I dette tilfælde vil dit lån lukke - normalt uden yderligere betalinger eller handling fra din side.

Hvis du ikke foretog hovedbetaling i løbet af trækningsperioden, skal du være forberedt på en betydelig stigning i betalingerne, efter at HELOC lukker. Ofte finder låntagere, at deres betalinger er mere end det dobbelte sammenlignet med de afdragsfrie betalinger, de foretog i løbet af trækningsperioden. Husk, dit hjem tjener som sikkerhed for HELOC - så medmindre du kan dække lånebetalingerne, kan du miste dit hjem.

Overvej yderligere tilbagebetalingsmuligheder

At betale HELOC'en fuldt ud, før trækningsperioden slutter, er den bedste mulighed, hvilket efterlader dig med nul saldo ved slutningen af ​​lånet. Gennemgå dit budget på udkig efter steder, hvor du kan skære ned på omkostningerne og spare penge til at bruge HELOC-balancen.

Hvis det ikke er muligt, har du flere muligheder for at refinansiere eller lukke din HELOC inden trækningsperioden slutter.

• Refinansiering til en anden HELOC. Hvis du har en god til fremragende kredit, kan du ansøge om en ny HELOC og bruge den til at betale af på det udestående lån. I trækningsperioden for den nye HELOC kan du kun betale renterne. Medmindre du ønsker at blive ved med at sparke tilbagebetalingen af ​​lånet hen ad vejen (og betale meget mere interesse i processen), skal du lave en plan for også at kassere hovedstolen.
• Refinansiering til et egenkapitallån. I lighed med en HELOC er et boliglån sikret ved at bruge dit hjem som sikkerhed, og det beløb, du kan låne, afhænger af din egenkapital. I modsætning til en HELOC er et boliglån et afdragslån tilbagebetalt i faste betalinger over tid; du kan bruge det til at afbetale HELOC og derefter betale af på boliglånet.
• Foretag en refinansiering af realkreditlån. En udbetalingsrefinansiering erstatter dit eksisterende realkreditlån med et nyt realkreditlån til mere end din tidligere saldo. Du modtager forskellen i kontanter, som du kan bruge til ethvert formål - i dette tilfælde til at betale din HELOC af. Realkreditlån har typisk lavere renter end HELOC'er og boliglån, og hvis realkreditrenterne er faldet, siden du oprindeligt fik dit realkreditlån, kan denne mulighed spare dig endnu flere penge. Men at få et nyt realkreditlån tærer på din boligkapital. Det kan også være dyrt, med gebyrer og lukkeomkostninger, der kan udslette eventuelle besparelser.

Uanset hvilken refinansieringsmulighed du overvejer, skal du omhyggeligt veje omkostningerne mod de potentielle besparelser for at se, om det giver mening for dig.

Hvad hvis din økonomiske situation har ændret sig til det værre, siden du fik HELOC, og du har problemer med at foretage betalinger? Hvis du begynder at mangle betalinger, kan din kreditscore lide, hvilket gør det vanskeligt at kvalificere sig til refinansiering af lån. Hvis du befinder dig i denne knibe, så se, om din långiver er åben for en form for låneændring.

Hvordan kan en HELOC påvirke din kredit?

Når du ansøger om en HELOC, vil långiveren udføre en hård undersøgelse af din kredit, hvilket kan forårsage et lille, midlertidigt dyk i din kreditscore. Når du er godkendt, kan en HELOC påvirke din kredit negativt eller positivt afhængigt af, hvordan du bruger og tilbagebetaler lånet.

For eksempel, hvis du har masser af højforrentet kreditkortgæld, har du sandsynligvis en høj kreditudnyttelsesgrad, hvilket kan sænke din kreditscore. Hvis du trækker fra din HELOC for at betale dine kreditkortsaldi, kan det reducere dit kreditudnyttelsesforhold og forbedre din kreditscore, så længe du ikke løber op for kreditkortregningerne igen. Fordi HELOC'er er sikret af dit hjem, din FICO ^® Score ^☉ (den kreditscore, der oftest bruges af långivere) afspejler dem ikke i din kreditudnyttelse.

At foretage rettidige betalinger både under og efter trækningsperioden på din HELOC kan også hjælpe med at øge din kreditscore. Bare vær opmærksom på, at dine månedlige betalinger vil stige, når din HELOC lukker. Hvis du ikke er parat til at håndtere dem og går glip af en betaling, kan det skade din kreditscore.

Brug HELOC-trækningsperioden med omtanke

En HELOC kan give dig den økonomiske pude, du skal bruge til at håndtere en større udgift. Men at tage en HELOC er en stor beslutning, der kan påvirke din økonomi i årtier fremover. Overvej omhyggeligt fordele og ulemper, og undersøg andre alternativer til at håndtere en økonomisk nødsituation eller finansiere et større projekt, såsom boliglån, personlige lån eller kreditkort.

Hvis du beslutter dig for, at en HELOC er det rigtige for dig, skal du tjekke din kreditrapport og kreditvurdering, før du ansøger. Du har generelt brug for en FICO ^® Score på mindst 680 for at kvalificere sig til en HELOC. Hvis du ikke er helt der endnu, kan det at tage dig tid til at forbedre din kreditscore hjælpe dig med at kvalificere dig til et lån med bedre lånevilkår og en større kreditgrænse, hvilket giver dig mere økonomisk magt til at nå dine mål.