Efterhånden som USA kommer ud af COVID-19-pandemien, er markedet for enfamiliehuse rødglødende i mange dele af landet. Huse i disse områder kan sælges meget hurtigt, og ofte for mere end udbudsprisen. En del af det, der sætter gang i vanviddet, er et stigende antal købere, der er villige til at betale kontant, herunder individuelle investorer og private equity-partnerskaber, der udvider deres ejendomsportefølje.

Kontantkøbere har typisk flere fordele i forhold til flertallet af købere, der kræver finansiering til et boligkøb:

• Et kontanttilbud er ikke betinget af en långivers endelige godkendelse af realkreditlån. Der kræves typisk heller ikke en ejendomsvurdering for at købet kan godkendes. Hvis du giver et tilbud, der overstiger boligens udbudspris, og långiver vurderer boligen til mindre end dit tilbudsbeløb, skal du muligvis enten indhente forskellen kontant eller tabe på finansieringen. En kontant køber kan på den anden side byde over udbudsprisen uden at bekymre sig om långivere eller vurderinger.
• Kontantkøbere kan lukke eller afslutte salget med det samme. Behandling af en realkreditansøgning kan tage op til 60 dage, selvom forhåndsgodkendelse (se nedenfor) kan reducere ekspeditionstiden betydeligt. En velorganiseret kontantkøber kan lukke handlen på et par dage.

Måder til at udligne marken med en kontant køber

I lyset af de ulemper, du vil møde over for en kontant køber, bør din strategi for at konkurrere fokusere på at sikre sælgeren din økonomiske evne til at gennemføre salget og organisere trinene i afslutningsprocessen, så du kan være effektiv og fleksibel i mødet sælgers behov. Taktik, der kan hjælpe i denne indsats omfatter:

• Få et forhåndsgodkendelsesbrev. Dette er din eneste bedste måde at konkurrere bedre med kontantkøbere. Forhåndsgodkendelse indebærer at gennemgå næsten alle de økonomiske gennemgangstrin, som realkreditansøgningsprocessen indebærer, og du får et brev fra långiveren, der angiver, hvor stort et lån den er villig til at give dig, og til hvilken rente. Forhåndsgodkendelse angiver over for en sælger, at du har den nødvendige økonomiske støtte til at gennemføre salget. Det kan også fremskynde den formelle godkendelsesproces for realkreditlån, hvilket sparer 30 dage eller mere fra ekspeditionstiden.
• Vær forberedt på at byde mere end udbudsprisen. Mens ejendomsinvestorer kan være villige til at overstige et huss børsnoterede pris, søger de ofte gode tilbud og kan være beskyttet i deres vilje til at byde for meget over den børsnoterede pris. Det kan være fornuftigt at forsøde dit tilbud ved at byde over udbudsprisen, men pas på med at overskride ejendommens sandsynlige vurderede værdi. (Din ejendomsmægler bør kunne vejlede dig i dette.)
• Arbejde med erfarne fagfolk. En ejendomsmægler eller mægler, der har kendskab til markedet, kan hjælpe dig med at finde et tilbud, som sælgeren sandsynligvis vil acceptere, men det vil ikke overstige boligens anslåede værdi. En erfaren ejendomsadvokat kan hjælpe med at strømline salgsprocessen og beskytte dine interesser under forhandlinger.
• Vær forberedt på at lukke så hurtigt som muligt. Arbejd med din ejendomsmægler og advokat for at få så meget afsluttende papirarbejde forberedt på forhånd som muligt; få en bygningsinspektør på vagt til at udføre din due diligence-inspektion, så snart du får en foreløbig accept af et tilbud; find en forsikringsagent, hvis du ikke har en, og få dem sat til at skrive en brand- og skadesbo på det nye hus, så snart dit tilbud går igennem. (Din långiver vil kræve forsikringen, og policen bør ikke koste dig noget før udløbsdatoen.)
• Vær også villig til at forsinke slutdatoen eller imødekomme en sælgers særlige forhold. Dette kan virke paradoksalt, men selvom mange sælgere er ivrige efter at lukke et salg hurtigt, vil nogle måske sætte pris på din vilje til at give dem ekstra tid eller tillade dem nogle andre overvejelser, før de lukker. For eksempel kan de have brug for et par uger til at afvente færdiggørelsen af ​​byggeriet eller renoveringen af ​​deres næste hjem eller bede om tilladelse til at opbevare en båd eller autocamper midlertidigt på ejendommen. Hvis dine forhold tillader det, kan fleksibilitet i sådanne forhold gøre dig mere attraktiv end en kontant køber for en sådan sælger. Uanset hvilke vilkår du accepterer, så få dem skriftligt med hjælp fra en erfaren ejendomsmægler eller advokat, så du har klare retsmidler, hvis sælgeren ikke overholder deres side af handelen.
• Appeller til sælgerens følelse af kontinuitet. Boligejere investerer typisk meget af sig selv i deres huse. Mange er glade for at se købere, der deler deres kærlighed til en ejendom, og som "får" det, der gør den til en bolig. Hvis du oprigtigt brænder for et hus, kan et brev, der udtrykker din vision for, hvordan du og din familie ville elske det, give dig et forspring i forhold til investeringskøbere. Hold det ret kort og undgå smiger (hvilket kan lyde uoprigtigt, selvom du mener det). Dette er ingen garanti, men det kan ikke skade.

Sørg for, at din kredit er realkreditklar

Hvis du lige er begyndt at søge finansiering af et nyt hjem, eller hvis du er begyndt at undersøge forhåndsgodkendelsen af ​​realkreditlån og finder det autoriserede lånebeløb mindre, end du havde håbet på, eller renten stejlere, end du havde forventet, kan det være klogt at træde tilbage og sørge for, at din kredit er klar til realkreditlån.

Hvis det er muligt, så overvej at vente seks måneder til et år, før du ansøger om et realkreditlån, og tag skridt efter behov for at forbedre dine kreditscore, såsom:

• Betal ned på kreditkortsaldi, især dem med saldi, der overstiger omkring 30 % af kortets lånegrænse.
• Gennemgå dine kreditrapporter og bestrid eventuelle unøjagtigheder, der kan få dine kreditscore ned.
• Afstå fra at ansøge om nye lån eller kreditkort i mindst seks måneder, før du indsender en realkreditansøgning.
• Spor dine fremskridt ved at overvåge dine kreditscore. Du kan se scorestigninger på så lidt som et par måneder, men at fokusere på disse gode vaner i et år eller mere kan give endnu større forbedringer.

At kæmpe med kontantkøbere på konkurrencedygtige ejendomsmarkeder tilføjer endnu en udfordring til den potentielt stressende proces med finansiering og køb af et nyt hjem. Hvis du får styr på din økonomi og er smidig og fleksibel i din evne til at opfylde sælgeres lukkekrav, vil du og dit team af professionelle have mere end en kampchance mod ejendomsinvestorer.