At sikre et realkreditlån kan være forvirrende. Faktisk siger 15 % af køberne, at forståelsen af processen er den sværeste del af boligkøbsrejsen, ifølge en nylig undersøgelse fra National Association of Realtors. Långivere og ejendomsmæglere har en tendens til at kaste rundt på en masse jargon – og hvis du ikke ved det, kan det føles overvældende.
Her er 19 almindelige vilkår for realkreditlån, der hjælper dig med at føle dig mere sikker, når du køber et hjem.
Pålån: Dette er det lån, der bruges til at købe en bolig. Du tilbagebetaler realkreditlånet over en forudbestemt periode, typisk 15 eller 30 år. Långiver beholder skødet indtil det tidspunkt. Ejendommen sikrer et realkreditlån, hvilket betyder, at din långiver kan tilbagetage det ved tvangsauktion, hvis du misligholder det.
Kreditrapport: Realkreditudbydere vil gennemgå en eller flere af dine kreditrapporter, som holder en fortegnelse over dine kontosaldi, samlede gæld, alder på dine kreditkonti, betalingshistorik og andre oplysninger. Kreditrapporter giver långivere en fornemmelse af, hvor godt du historisk set har administreret dine konti, hvilket hjælper dem med at forudsige, hvor sandsynligt det er, at du vil misligholde et boliglån. Du kan se din Experian-kreditrapport gratis.
Kreditscore: Oplysningerne på dine kreditrapporter bestemmer dine kreditscore. Højere score tyder på, at du er i stand til at håndtere din kredit ansvarligt, mens lavere score kan indikere, at du er en risikabel låntager. Realkreditinstitutter bruger typisk specialiseret FICO ® Resultater ☉ . Minimumsscore for et konventionelt realkreditlån er omkring 620, selvom du kan kvalificere dig til et FHA-lån med en score så lavt som 500.
Udbetaling: Dette er de penge, du bidrager med på forhånd til dit boligkøb. Realkreditinstitutter kræver generelt en betydelig udbetaling for at vise, at du er økonomisk sund og investeret i købet. Dette beløb forfalder til betaling ved færdiggørelse af det afsluttende papirarbejde for dit realkreditlån, og dit lån udgør resten af købesummen (plus renter). Mens en 20 % udbetaling engang var normen, er det muligt at købe et hjem med meget mindre.
Rente: Udtrykt i procent repræsenterer dette tal det årlige beløb, som dit realkreditinstitut opkræver dig for at låne penge. Hvis du har et fastforrentet realkreditlån, forbliver denne rente den samme i hele lånets løbetid. Med et rentetilpasningslån vil du typisk have en lavere rente i en fast periode, hvorefter den kan svinge fra år til år. Din realkreditrente bestemmes af din långiver baseret på ting som din kreditscore og indkomst, de aktuelle markedsrenter, størrelsen på dit lån og din låneperiode. Dit låns rente er en del af dets årlige procentsats (ÅOP); de er ikke udskiftelige udtryk.
Långiver: Realkreditinstitutter yder boliglån. Mange banker og mindre finansielle institutioner som kreditforeninger har boliglånsprogrammer. Du kan også henvende dig til realkreditinstitutter, der specialiserer sig i boliglån. Det er klogt at shoppe rundt og sammenligne renter og lånevilkår på tværs af flere långivere.
Forhåndsgodkendelse: En forhåndsgodkendelse af realkreditlån er ofte det første skridt i at sikre et boliglån. Under denne proces vurderer långiveren dit økonomiske helbred ved at gennemgå din kreditrapport, kreditvurdering, aktiver, indkomst, gæld, selvangivelser, ansættelseshistorik og personlige oplysninger. Når du er forhåndsgodkendt, vil du modtage et brev med angivelse af, hvor meget du har tilladelse til at låne, sammen med din forventede lånetype, rente, gebyrer og så videre. Forhåndsgodkendelse er dog ikke en garanti. Du skal stadig gennemføre en formel ansøgningsproces om realkreditlån, før lånet udstedes.
Prækvalifikation: Prækvalifikation er mindre streng end forhåndsgodkendelse, men det kan hjælpe dig med at forstå dine muligheder. Du skal typisk svare på et par simple spørgsmål vedrørende dine aktiver, gæld og indkomst. Derefter vil du blive forsynet med en generel idé om din lånekraft, men ikke din forventede rente, vilkår eller gebyrer. Prækvalifikation kræver normalt ikke en kreditkontrol.
Oprettelsesgebyr: Oprettelsesgebyret er et forudgående gebyr, som en realkreditinstitut kan indsætte for at betale for visse omkostninger i forbindelse med dit boliglån. Det kan dække alt fra at forberede og tegne lånet til at behandle din ansøgning.
Lukningsomkostninger: Dette paraplybegreb refererer til andre gebyrer, du kan støde på, når du færdiggør dit realkreditlån. Lukkeomkostninger inkluderer typisk dit oprettelsesgebyr sammen med gebyrer forbundet med dit huseftersyn, vurdering, ansøgning, ejendomsforsikring, kredittjek og mere. Det endelige beløb er normalt lig med 2% til 5% af boligsalgsprisen.
Ensartet ansøgning om boliglån: Den ensartede boliglånsansøgning (URLA) er standardansøgningen om realkreditlån, der bruges af de fleste långivere. Vær forberedt på at give et væld af oplysninger om din ansættelseshistorik, indkomst, aktiver, gæld og mere.
Fannie Mae og Freddie Mac: Disse føderalt støttede realkreditselskaber er store købere og sælgere af realkreditlån. Fannie Mae og Freddie Mac køber realkreditlån fra banker og samler dem derefter, før de sælger dem til investorer. Det giver bankerne mulighed for at låne flere penge til boligkøbere. Lån, der overholder Fannie Mae og Freddie Mac lånestandarder, kaldes konforme lån.
Spærret: Der er to typer spærrede konti:dem, der holdes af en tredjepart under boligkøbsprocessen, og dem, der administreres af realkreditinstituttet. Den første type bruges til at holde dit gode indskud under realkredittransaktionen. Den anden type spærret konto administreres af långiveren og bruges som et holdested for husejerforsikringspræmier og ejendomsskat. I stedet for at betale disse regninger selv, vil din realkreditudbyder tilføje disse omkostninger til din månedlige realkreditbetaling og derefter betale dem på dine vegne ved hjælp af din deponeringskonto. De er normalt påkrævet, hvis din udbetaling er mindre end 20 %.
Reallånsforsikring: Hvis du ikke har 20% at lægge ned, vil du sandsynligvis blive forpligtet til at betale for realkreditforsikring ud over din lånebetaling. Realkreditforsikring er en måde for långivere at reducere deres risiko, fordi forsikringsselskabet vil påtage sig dine betalinger, hvis du misligholder dit realkreditlån. Privat realkreditforsikring (PMI) gælder for konventionelle realkreditlån, indtil din egenkapital er lig med eller overstiger 20 %. Føderalt støttede realkreditlån, såsom FHA-lån, har deres egne realkreditforsikringsprotokoller.
Uberedskab: Købere kan gøre deres tilbud betinget af visse krav. Du kan fx oplyse, at du først vil købe boligen efter at have solgt din eksisterende ejendom. Du vil måske også have mulighed for at annullere handlen, hvis din finansiering falder igennem, eller et boligeftersyn afslører væsentlige problemer.
Indkomst: Når du udfylder din ansøgning om realkreditlån, vil din långiver bede dig om at bestemme din månedlige bruttoindkomst. Indtægtskilder kan omfatte løn fra et job, penge fra sidekoncerter eller selvstændig erhvervsindkomst, underholdsbidrag, børnebidrag, lejeindtægter, kapitalgevinster og investeringsindkomst, social sikring og mere. Långiveren vil sikre sig, at du har råd til din nye afdrag på realkreditlån, og at du har sparet nok op til at dække din udbetaling.
Aktiver: Jo flere værdifulde aktiver du har, jo mindre risikabelt vil du fremstå for långivere, fordi du har flere økonomiske ressourcer at trække fra. Når du ansøger om et boliglån, bliver du bedt om at angive værdien af alle dine bankkonti og investeringskonti (inklusive pensionskonti) sammen med fast ejendom og eventuelle andre aktiver, du har i dit navn.
Gæld i forhold til indkomst: Långivere ønsker at se, hvordan dine gældsforpligtelser sammenlignes med din månedlige bruttoindkomst (før skat). Dette kaldes din gæld i forhold til indkomst (DTI). Et lavere DTI foretrækkes af långivere, fordi det viser, at du har plads i dit budget til en ny betaling af realkreditlån. Det beregnes ved at lægge dine månedlige gældsbetalinger sammen og derefter dividere det samlede beløb med din månedlige bruttoindkomst. For et konventionelt realkreditlån har låntagere typisk brug for en DTI under 43%.
Belåningsforhold: Dette tal repræsenterer dit boliglånsbeløb, da det relaterer sig til boligens aktuelle markedsværdi. Loan-to-value ratio (LTV) bestemmes ved at dividere det skyldige beløb på lånet med den anslåede boligværdi og derefter gange dette tal med 100. For at få et konventionelt realkreditlån, vil du gerne have en LTV på 80 % eller mindre.
Nu hvor du er opdateret på vigtige realkreditvilkår, er det tid til at forberede dig på boligkøbsprocessen. Det første trin er at tjekke din kreditscore og kreditrapport. Hvis du gør det, kan du få en idé om, hvor din kredit står; Hvis det er nødvendigt, så tag dig tid til at forbedre din kreditsituation, før du indsender din låneansøgning.
Det er også klogt at holde kreditkortsaldi lav og undgå ansøgninger om ny kredit i månederne op til din låneansøgning, da de kan reducere din kreditscore. På samme måde kan det at betale alle dine regninger til tiden og reducere din gæld hjælpe med at forbedre din score, før du køber et hus. At spare op til en større udbetaling kan også gøre dig til en mere attraktiv låntager og reducere din månedlige afdrag på realkreditlån.
At opretholde en stærk kredit er en af de bedste måder at sikre en god rente på et realkreditlån. Gratis kreditovervågning med Experian kan hjælpe med at beskytte din kredit ved at advare dig om potentiel svindel med advarsler i realtid. Det giver også kreditscoresporing, så du kan visualisere dine fremskridt, før du køber et hjem.