I et forsøg på at udvide mulighederne for boligejerskab i USA udvidede Fannie Mae, det regeringssponserede selskab, der ejer og servicerer et stort antal af landets boliglån, for nylig sine retningslinjer for udlån. Fannie Mae tillader nu nogle lån med lån-til-værdi (LTV)-forhold så høje som 97 % – med andre ord lån med minimumsudbetalinger så lave som 3 %.

Hvad er Fannie Mae?

Fannie Mae er et føderalt sponsoreret selskab, der hjælper med at sikre, at banker, kreditforeninger og andre realkreditudstedere har midlerne til at låne ud til potentielle boligejere. Sammen med sit søsterselskab Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), køber Fannie Mae realkreditlån fra finansielle institutioner, som bruger de kontanter, de modtager, til at udstede nye lån. Fannie og Freddie kan beholde de lån, de køber, i deres porteføljer eller samle dem i pantesikrede værdipapirer (MBS), som er finansielle instrumenter, der handles af investorer på offentlige børser, ligesom aktier.

For at sætte kvalitetsstandarder for MBS-tilbud og for at minimere sandsynligheden for at købe realkreditlån, som låntagere ikke kan betale tilbage, har Fannie Mae og Federal Housing Finance Agency (det agentur, der regulerer det) stillet strenge krav til de lån, Fannie Mae vil købe.

Långivere kan godt lide at vide, at de kan sælge lån til Fannie Mae, så de fleste realkreditlån, de udsteder, opfylder (eller overstiger) Fannies minimumsudlånskrav.

Ansøgere til såkaldte konforme lån skal opfylde følgende krav:

• En FICO ^® Score ^☉ på 620 eller højere.
• En gæld i forhold til indkomst (DTI) på eller under 45 % – eller 50 % for ansøgere med store likviditetsreserver. DTI er den procentdel af en ansøgers månedlige før skat-indkomst, der bliver brugt til gældsbetalinger, herunder forventede betalinger på det potentielle realkreditlån.
• Et lånebeløb, der falder ind under Fannie Maes og Freddie Macs årlige lånegrænse for det amt, hvor boligen er beliggende. Federal Housing Finance Agency nulstiller disse grænser hvert år:For det meste af landet i 2021 er det maksimale lånebeløb $548.250; i amter, hvor boliger er dyrest, er grænsen $822.375.
• Historisk set krævede Fannie Mae også en minimumsudbetaling på mindst 5 % af boligens markedsværdi. Sagt på en anden måde:På et konformt realkreditlån må LTV - procentdelen af ​​boligens værdi repræsenteret af lånebeløbet - ikke overstige 95 %. Fannie Mae LTV 97-lån øger den maksimalt tilladte LTV til 97 %, hvilket tillader udbetalinger så lave som 3 %

Udvidelse af eksisterende låneprodukter

Fannie Mae 97 LTV-lån er tilgængelige i to former, begge som udvidelser af eksisterende Fannie Mae-låneprogrammer:

Fannie Mae HomeReady 97 LTV-lånet

• Beregnet til at hjælpe låntagere med lavere indkomst med at købe boliger.
• Kvalificerede ansøgere skal have en indkomst på under 80 % af deres lokalområdes medianindkomst.
• I modsætning til HomeReady-lån med LTV på 95 % eller lavere, kræver HomeReady 97 LTV-lån, at alle kandidater har kreditscore.
• Modtagere af 97 LTV-lån skal købe en privat realkreditforsikring (PMI) for at beskytte långiveren (og Fannie Mae og dens investorer) mod økonomiske tab, hvis de ikke kan tilbagebetale lånet. Fannie Mae tillader dog HomeReady-låntagere at købe PMI med rabat. PMI-gebyrer kan fjernes, efter at 20 % af lånebeløbet er tilbagebetalt.

Fannie Mae Standard 97 LTV-lån

• Åben for enhver låntager, forudsat at mindst én ansøger er førstegangskøber af bolig.
• Standard 97 LTV-lån kræver, at alle ansøgere har kreditvurderinger.
• Låntagere udstedt Standard 97 LTV-lån skal også købe PMI.

Fannie Mae og gebyrer

Ligesom alle andre lån, der er i overensstemmelse med Fannie Mae-retningslinjerne for udlån, er 97 LTV-lån underlagt gebyrer kendt som låneniveauprisjusteringer (LLPA'er). Disse gebyrer beregnes ud fra en række variabler, der kan gælde for en given kombination af lån og låntager(e), herunder:

• Kreditscore: Låntagere med kreditscore fra 620 til 639 bliver opkrævet ekstra 3,5 % af lånebeløbet på et 97 LTV-lån, mens de med højere score opkræves meget mindre, med et minimumsgebyr på 0,75 % af lånebeløbet, der gælder for låntagere med kreditscore på 740 eller derover.
• Om Belåningsrenten er fast eller justerbar : Et rentetilpasningslån tilføjer et LLPA-gebyr på 0,25 % af lånebeløbet på et 97 LTV-lån.
• Om boligen, der finansieres, er et mobilhome: Dette betegnes af Fannie Mae som et "fremstillet hjem" eller et "stedbygget" hjem. Et fremstillet hjem tilføjer et LLPA-gebyr på 0,5 % af lånebeløbet til et lån på 97 LTV.

Fannie Mae LLPA'er er kumulative, så hvis din kreditscore for eksempel er 630, og du finansierer et fremstillet hjem med et realkreditlån med justerbar rente (ARM), kan du forvente samlede LLPA-gebyrer på 4,5 % af lånebeløbet. I sig selv er det en omkostning på tusindvis af dollars, og hvis du spreder gebyrerne ud over løbetiden på et 30-årigt realkreditlån, vil renteomkostningerne, der resulterer i, komme til tusindvis mere.

Alternativer til 97 LTV-lån

Hvis du er en potentiel boligkøber med begrænset adgang til kontanter til en udbetaling, kan et Fannie Mae 97 LTV-lån være dit bedste bud for at komme i gang som boligejer. Men LLPA'er kan gøre dit lån dyrt over tid. Mens du diskuterer lånemuligheder med långivere, er det også værd at undersøge nogle andre muligheder:

• USDA-lån: Hvis du er en lavindkomstlåntager og overvejer et HomeReady 97 LTV-lån, kan det være værd at undersøge et USDA-lån. Den maksimale indkomsttærskel for disse realkreditlån er lavere end for HomeReady 97 LTV-lån, og minimumskravet til kreditscore er typisk højere - omkring 640. Desuden er USDA-lån kun tilgængelige i udpegede landdistrikter og forstæder rundt om i landet, men hvis du kan kvalificeret, kan du få et lavrentelån med en 0 % udbetaling.
• FHA-lån: Hvis du overvejer et standard 97 LTV-lån, er det værd at spørge din långiver om et FHA-lån. Et FHA-lån kræver typisk en udbetaling på 3,5 % (96,5 % LTV), men du kan kvalificere dig til et med en kreditscore så lav som 580. (Hvis din kreditscore er så lav som 500, kan du stadig kvalificere dig til en FHA Lån, men du skal betale en udbetaling på 10 %.) Et FHA-lån er underlagt færre gebyrer end et standard LTV-lån på 97, men det kræver, at du foretager forsikringsudbetalinger for realkreditlånet i hele lånets levetid (medmindre du foretager en udbetaling på mindst 10 %, som tillader fjernelse af realkreditforsikringsudbetalinger efter 11 år).

Hvilke lån du er berettiget til, og som vil koste dig mindst i løbet af realkreditlånets løbetid, vil afhænge af flere faktorer, herunder din indkomst, kreditscore, det beløb, du har til rådighed for en udbetaling og prisen og placeringen af ​​lånet. bolig du vil købe. Din långiver eller realkreditmægler kan hjælpe dig med at nedbryde, hvilke muligheder der er bedst for din økonomiske situation.

Gør dit lån klar

Uanset hvilken type realkreditlån du overvejer, kan det betyde store besparelser i renter og gebyrer, hvis du opgraderer din kredit, så den er så god, som den kan være. Her er nogle tips til at gøre det:

• Gennemgå din kredit. Tre til seks måneder før du begynder at gå på husjagt, er det klogt at tjekke din kreditrapport og kreditvurdering for at vide, hvor du står. Du kan få din Experan-kreditrapport og FICO ^® Score baseret på Experian-data, opdateret månedligt, som en del af en gratis CreditWorks℠ Basic-abonnementskonto. Et CreditWorks℠ Premium-abonnement giver dig adgang til kreditscore baseret på data fra alle tre kreditbureauer – Experian, TransUnion og Equifax – samt realkreditspecifikke kreditscore.
• Forbedre din kredit, hvis det er nødvendigt. Tag følgende trin for at hjælpe dig med at gøre dit realkreditlån klar:
  • Hvis dine kreditscore er lavere, end du ønsker, kan du overveje at bruge seks måneder til et år på at arbejde på at forbedre din kreditscore, før du indsender en ansøgning om realkreditlån. Du kan gøre dette ved at nedbetale kreditkortsaldi og fortsætte med at foretage alle dine regningsbetalinger til tiden.
  • Afstå fra at ansøge om nye lån eller kreditkort mindst seks måneder før du ansøger om dit realkreditlån. Kredittjek, der er forbundet med disse applikationer, sænker midlertidigt dine kreditscore, hvilket kan virke imod dig, når du ansøger om et realkreditlån.
  • Tjek din kreditrapport for unøjagtigheder, der kan påvirke din kreditvurdering. Hvis du mener, at der vises forkerte oplysninger på dine kreditrapporter, skal du underrette hvert kreditbureau for at bestride det.
• Søg om forhåndsgodkendelse af realkreditlån. I processen med forhåndsgodkendelse af realkreditlån gennemgår du det meste af ansøgningsprocessen for boliglån, herunder kredittjek og verifikation af beskæftigelse og indkomst. Långiveren giver dig derefter et brev med angivelse af, hvor meget de er villige til at låne dig og til hvilken rente. Forhåndsgodkendelse af realkreditlån bekræfter din evne til at foretage et køb og tilføjer troværdighed til ethvert tilbud, du giver på en ejendom.

Arbejd med din långiver eller en realkreditmægler for at finde ud af, hvad de samlede omkostninger over tid vil være for ethvert lån, du overvejer. Overvej også at ansøge flere långivere, når du har besluttet dig for den type lån, der er bedst for dig, fordi nogle långivere kan opkræve lavere renter eller færre gebyrer fra dig end andre. At shoppe rundt efter det bedste tilbud kan betyde store besparelser i løbet af et låns levetid.