Med et afdragsfrit realkreditlån låner du det beløb, du skal bruge for at finansiere en bolig, men foretager derefter betalinger, der kun går til renter over et fastsat antal år. Når den afdragsfrie periode slutter, skal du foretage højere betalinger bestående af både renter og afdrag.
Et afdragsfrit realkreditlån kan betyde lavere indledende månedlige betalinger, end du ville have med et konventionelt realkreditlån, men større renteomkostninger samlet set. En anden ulempe er, at du ikke vil akkumulere nogen egenkapital i ejendommen, når du foretager betalinger, der kun går til renter.
Et afdragsfrit realkreditlån er opbygget i to faser:
I løbet af amortiseringsfasen er betalingerne struktureret meget, som de ville være med et traditionelt realkreditlån:En høj procentdel af de tidlige betalinger går til renteudgifter, og en relativt lille del dækker hovedstolen (og akkumulerer egenkapital). Saldoen forskydes gradvist over tid, så betalingerne ved udløbet af betalingsperioden næsten udelukkende består af hovedstolbetalinger, hvor kun en lille del går til renter.
Bemærk, at amortiseringsfasen af et afdragsfrit lån typisk spreder hovedstolbetalinger over en betydeligt kortere periode end sammenlignelige konventionelle realkreditlån ville:På et 30-årigt $300.000 afdragsfrit realkreditlån med en 10-årig afdragsfri fase, f.eks. hovedstolbetalinger er spredt ud over en 20-årig periode, hvilket betyder, at de typisk er meget højere, end de ville være på et sammenligneligt konventionelt lån, med hovedstolbetalinger spredt over alle 30 år af låneperioden.
Her er et eksempel:
Lad os sige, at du køber et hus på $400.000 med en 20% udbetaling på $80.000. Det ville betyde, at du låner 320.000 $. Hvis du får et 30-årigt afdragsfrit realkreditlån med en 10-årig første løbetid og en årlig procentsats (ÅOP) på 6,8 %:
Din første månedlige betaling (ekskl. ejendomsskatter, forsikringer og andre gebyrer) ville være:
(6,8 % x 320.000 USD) =1.813 USD.
Forudsat at du ikke foretager ekstra betalinger i løbet af låneperiodens afdragsfrie fase, vil dine betalinger, når du når amortiseringsfasen, stort set være de samme, som hvis du havde optaget et konventionelt realkreditlån på 320.000 USD med en 20-årig løbetid på 6,8 % ÅOP. Eksklusive ejendomsskatter, forsikringer og andre potentielle gebyrer viser Experian Mortgage Calculator, at din månedlige betaling vil stige til omkring $2.443 - en stigning på næsten 35 % i forhold til de betalinger, du ville foretage i løbet af afdragsfri perioden.
Dette eksempel forudsætter, at lånet har en fast rente, men de fleste afdragsfrie boliglån er rentetilpasningslån (ARM), med renter, der kan ændre sig årligt med udsving i en specifik benchmark-indeksrente, der kan variere fra lån til lån og långiver. I miljøer med stigende renter (som vi ser i begyndelsen af 2022), kan månedlige betalinger stige betydeligt baseret på hver årlig justering af en ARM's ÅOP.
Lærere indledende betalinger: I den afdragsfrie fase af et afdragsfrit realkreditlån er de månedlige betalinger typisk lavere end dem på et sammenligneligt konventionelt realkreditlån, som inkluderer både renter og hovedstol.
Ekstra betalinger kan reducere betalingsbeløbet: Hvis du har råd til at foretage ekstra betalinger på et afdragsfrit realkreditlån, kan det sænke beløbet for dine månedlige betalinger, hvis du anvender disse betalinger mod hovedstolen. I den indledende fase af et afdragsfrit lån beregnes renter på den udestående hovedstol på lånet, så anvendelse af ekstra betalinger mod hovedstolen vil sænke renteomkostningerne og reducere månedlige betalinger. Reduktion af udestående hovedstol i løbet af lånets afdragsfrie fase kan også sænke størrelsen af de betalinger, du vil blive opkrævet, når lånet konverteres til amortiseringsfasen.
Brug af hovedstol til andre investeringer: En hovedanke ved afdragsfrie realkreditlån til købere med betydelig formue er evnen til at investere midler, der ellers ville gå til hovedstolbetalinger på et boliglån:Nogle køberes midler kan være bundet op i 401(k)-fonde eller individuelle pensionskonti (IRA) de ikke kan få adgang til uden bod på tidspunktet for boligkøbet, men som de vil kunne bruge ved udløbet af realkreditlånets løbetid. Andre købere vil hellere synke midler i investeringer, som de forventer vil give et større afkast end hvad de betaler i renter på et lån, der kun er af realkreditlån.
Mulighed for at købe mere hus: De indledende lave betalinger på et afdragsfrit lån kan give dig mulighed for at finansiere mere hus, end du havde råd til, hvis du skulle betale den fulde hovedstol plus rentebetalinger med et konventionelt realkreditlån i den samme ejendom. Til sidst vil et afdragsfrit realkreditlån dog have højere betalinger, så det er vigtigt at planlægge for dem.
Potentielle skattefordele: Renter på realkreditlån på op til $ 1 million om året er fradragsberettiget fra føderale indkomstskatter. Afhængigt af din skatteramme kan besparelser på dine skatter i den indledende fase af tilbagebetalingsperioden betydeligt udligne beløbet for dine afdragsfrie realkreditbetalinger.
Højere samlede renteomkostninger: I den indledende fase af et afdragsfrit realkreditlån er afdragsfrie betalinger baseret på det fulde lånebeløb. Det er en kontrast til konventionel afskrivning på realkreditlån, der gradvist reducerer renteomkostningerne og øger afdragene i løbet af lånets løbetid. Det betyder, at du samlet set ender med at betale flere renter, end du ville med et konventionelt realkreditlån med samme ÅOP.
Udskudt boligkapital: Medmindre du foretager ekstra betalinger, der gælder for lånets hovedstol, akkumulerer du ingen egenkapital i boligen i løbet af den afdragsfrie del af låneperioden, så det er umuligt at få et boliglån eller en kreditlinje på ejendommen i det tidsrum.
Større betalingsstigning: Når et afdragsfrit realkreditlån konverteres til en amortiseret betalingsstruktur, stiger størrelsen af den månedlige ydelse markant. Det nøjagtige beløb for denne stigning kan være vanskeligt at forudse, medmindre du har et fastforrentet lån, og bumpet i betalingsbeløbet kan udgøre en stor budgetmæssig udfordring.
Mangel på forudsigelighed: De fleste afdragsfrie realkreditlån er rentetilpasningslån (ARM'er), med renter, der typisk ændres årligt, baseret på skift i offentliggjorte markedsindekser eller gældende renter. Dette kan påvirke størrelsen af dine månedlige betalinger over hele lånets løbetid.
Strenge lånekrav: Långivere er ved lov tvunget til at sikre, at du kan tilbagebetale det fulde lånebeløb ved slutningen af en afdragsfri løbetid, så de vil se nøje på din økonomi og vil gerne se aktiver, investeringer eller pensionsopsparinger, der kan konverteres til tilstrækkelige kontanter til at dække lånebeløbet. Dette gør det relativt vanskeligt at kvalificere sig til et afdragsfrit realkreditlån.
Højere udbetalinger og renter: Långivere betragter afdragsfrie realkreditlån som mere risikable end konventionelle lån og kan derfor insistere på højere udbetalinger og højere renter for at opveje den ekstra risiko ved at udstede dem. Afdragsfrie realkreditlån betragtes ikke som kvalificerede realkreditlån, hvilket betyder, at de ikke er berettigede til statsstøttede realkreditprogrammer såsom FHA-lån, VA-lån og USDA-lån og er tilgængelige fra færre långivere end konventionelle realkreditlån.
For et par årtier siden kunne en långiver have udstedt et afdragsfrit lån ud fra den antagelse, at du kunne dække en del af eller hele lånebeløbet ved at sælge huset, men finanskrisen i 2008 medførte faldende boligværdier og stagnerende boligsalg, der forlod mange afdragsfrie låntagere, der ikke er i stand til at dække deres lån, og reglerne blev strammet for at forhindre, at det sker igen.
Afdragsfrie realkreditlån blev ekstremt sparsomme i årene efter krisen i 2008 og er stadig langt fra almindelige. Kontakt långivere i dit område for at spørge om afdragsfrie lån, eller arbejd med en ejendomsmægler, som muligvis kan forbinde dig med en långiver, der yder dem.
Regler indført efter krisen har långivere bekræftet låntageres evne til at tilbagebetale alle lån, så du skal forvente, at enhver långiver ser nærmere på din økonomi og kræver en forklaring på, hvordan du planlægger at betale lånet tilbage, herunder hvordan du vil klare overgangen fra den afdragsfrie fase af låneperioden til den dyrere afdragsperiode. Det kunne omfatte bevis for, at din indkomst forventes at stige i løbet af lånets indledende fase eller bevise, at du vil have adgang til opsparing eller investeringer, når lånevilkårene ændres.
Andre krav vil variere fra långiver, men de vil sandsynligvis også kræve:
Konventionelt realkreditlån: Det er vanskeligt at kvalificere sig til et afdragsfrit lån, så hvis du ikke er i stand til at opfylde de stejle lånekrav, der er involveret, kan du overveje at søge et konventionelt realkreditlån. De relativt højere månedlige betalinger kan betyde, at du bliver nødt til at overveje en billigere bolig end den, du foretrækker, men de samlede omkostninger ved et konventionelt lån er betydeligt lavere end for et afdragsfrit realkreditlån, og om få år du kan muligvis handle op til en dyrere bolig.
Jumbolån: Hvis du er interesseret i at finansiere et hjem, der er væsentligt dyrere end de gennemsnitlige boliger i dit amt, kan et jumbolån være din eneste mulighed. Disse ukvalificerede realkreditlån er tilgængelige som både afdragsfrie lån og mere almindeligt som traditionelle afdragslån, og disse ukvalificerede realkreditlån er underlagt mange af de samme strenge lånekrav som andre afdragsfrie lån, så det er uklogt at søge et, medmindre du har en meget god kredit, stærke pengestrømme og adgang til tilstrækkelige midler til at dække et så stort lån.
Den relative knaphed på afdragsfrie realkreditlån, deres relativt høje omkostninger og de stejle krav, de fleste långivere stiller til ansøgere om dem, gør dem mindre end ideelle for de fleste låntagere. De er bedst egnet til en ret snæver gruppe af låntagere, herunder:
Hvis du falder ind under en eller flere af disse grupper, og et afdragsfrit realkreditlån fungerer for dig, skal du kontrollere, at din kredit er i god stand til realkreditlån, og handle omhyggeligt, og få rentetilbud fra flere långivere for at få de bedste lånevilkår til rådighed. dig.