Hvis du ikke er i stand til at dække din månedlige afdrag på realkreditlån, er det vigtigt at handle hurtigt. Dette starter med at kontakte din långiver og undersøge mulighederne for at beskytte dit hjem, din økonomi og din kredit.
En forsinket betaling af realkreditlån, som enhver forsinket betaling af lån, koster dig typisk bøder eller gebyrer, og hvis din betaling er 30 dage forsinket, vil din realkreditinstitut rapportere en kriminalitet til de nationale kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax). Det får en negativ post til at blive vist på din kreditrapport, hvor den forbliver i syv år.
Selv en forsinket betaling kan sænke dine kreditscore betydeligt, og successive ubesvarede betalinger kan have en kumulativ indvirkning. Den negative effekt af manglende betalinger aftager over tid, men tre manglende realkreditbetalinger i træk kan være grund til, at en långiver påbegynder tvangsauktion, processen med at beslaglægge og videresælge boligen.
Hvis du er bekymret for, at du måske går glip af en betaling af et realkreditlån, så overvej at forfølge en eller flere af følgende muligheder for at undgå udgifter, smerte og negative kreditkonsekvenser af en tvangsauktion. Hvilken handling der er mest anvendelig for dig afhænger af årsagerne til din økonomiske belastning, om du forventer, at disse udfordringer er midlertidige eller ubestemte, og hvad der giver mest mening for dig og din familie.
Hvis du ikke kan betale dit realkreditlån på grund af midlertidige økonomiske vanskeligheder, kan du bede din långiver om at betale et realkreditlån, hvilket reducerer eller endda suspenderer dine realkreditlån i så længe som 12 måneder, indtil du kan genoptage dine betalinger.
Hvis du får bevilling til tvangsauktion, vil långiveren indvillige i at undlade tvangsauktion i tvangsperioden. Husk, at du forventes at tilbagebetale alle betalinger, der blev suspenderet (eller for sent) i løbet af det pågældende tidsrum, typisk som en engangsbetaling eller gennem en tilbagebetalingsplan.
Hvis din kredit er god, kan optagelse af et nyt realkreditlån med en lavere månedlig betaling gøre dine husbetalinger mere overkommelige. Generelt fungerer refinansiering bedst, hvis du har mindst 20 % egenkapital i boligen (så du kan undgå realkreditforsikring på det nye lån), og du kan få et nyt lån til en væsentlig lavere rente, end du har på dit nuværende lån.
Refinansieringsprocessen kan tage uger eller endda måneder, og du vil sandsynligvis skulle betale (eller finansiere) oprettelsesgebyrer forbundet med det nye lån. Hvis du allerede er gået glip af betalinger på dit nuværende lån, kan det skade dine chancer for godkendelse af et nyt realkreditlån.
I ændringsprocessen for realkreditlån justerer dit realkreditlån permanent vilkårene for dit lån for at gøre dine månedlige betalinger mere overskuelige. Dette forlænger typisk længden af dit lån med flere måneder (og betalinger), hvilket betyder, at lånet vil koste dig mere i rentebetalinger, end det gjorde under den oprindelige betalingsplan. Du føler måske, at dette er en værdig afvejning, hvis du håber at beholde dit hjem.
Långivere er ikke forpligtet til at give ændringer i realkreditlån og gør det typisk for kunder med stærk kredit, som kan vise, at de vil være i stand til at følge med betalingerne under de nye lånevilkår.
Hvis boligen er mere værd, end du skylder, kan det økonomisk give mest mening at sælge den. På de nuværende ejendomsmarkeder kan en bolig i god stand sælge relativt hurtigt.
Bare husk på, at eventuelle realkreditbetalinger, du går glip af under selv en hurtig salgsproces, kan have en betydelig negativ indvirkning på dine kreditrapporter og -resultater. Hvis det er muligt, så prøv at holde trit med alle dine betalinger, mens du arbejder på at sælge dit hjem.
Hvis du kan flytte ind hos venner eller familie for små eller ingen omkostninger, kan udleje af dit hjem være en god mulighed, så længe du kan samle husleje nok til at dække dine afdrag på realkreditlån. Inden du bliver udlejer, skal du huske på følgende ting:
Derudover, hvis du går på tvangsauktion efter at have lejet ejendommen ud, kan lejerne have grundlag for at sagsøge dig.
Under et kort salg accepterer långiveren at lade dig sælge dit hjem og acceptere salgsbeløbet (selvom det er mindre end det du skylder) til gengæld for at afvikle dit lån. Ligesom andre låneafregninger vil et short salg blive vist som en negativ post på din kreditrapport og vil sandsynligvis sænke dine kreditscore.
Et short salg gør mindre skade på kredit end tvangsauktion og kan hjælpe dig med at undgå at betale en mangeldom - en slags bøde, der tildeles långivere i nogle stater, når sikkerheden på et lån er mindre værd end gældsbeløbet. Bemærk dog, at nogle stater anser tilgivne mangelsdomme for at være skattepligtig indkomst.
I henhold til et skøde i stedet for tvangsauktion accepterer du at forlade boligen og overdrage nøglerne til realkreditinstituttet mod at långiveren fritager dig fra dine realkreditforpligtelser. Dette kan være mindre omkostningsfuldt og tidskrævende end afskærmningsprocessen og kan endda omfatte et "kontant for nøgler"-arrangement, der giver dig nogle penge at bruge til at betale for et nyt sted at bo.
Som en form for gældssanering har skødet i stedet for tvangsauktion negative konsekvenser for din kredit, men de er typisk mindre alvorlige end tvangsauktionens.
At kæmpe for at betale dit realkreditlån eller enhver anden regning er aldrig behageligt, og det er heller ikke alle de muligheder, der er anført ovenfor. Nogle kan kræve, at du opgiver dit hjem, andre kan skade din kredit og nogle få gør begge dele. Men hvis du er i overlevelsestilstand, er det nogle gange det bedste, du gør, at prøve at begrænse skaden og vælge den mulighed, der efterlader dig i den bedste position til at starte forfra.
Uanset hvor dystre dine økonomiske udsigter er, kan det at være beslutsom og proaktiv hjælpe dig med at undgå tvangsauktion eller konkurs og flytte dig tættere på at komme på fode igen, uanset om det er i dit nuværende hjem eller et andet, der venter forude. Det kan hjælpe at have en god idé om, hvor din økonomi står. Du kan få gratis kreditovervågning fra Experian for at hjælpe dig med at forstå faktorer, der påvirker din kredit, og hvordan du kan forbedre din kredit, selv i udfordrende tider.