Et VA-lån er en speciel type lavprislån, der er tilgængelig for visse amerikanske servicemedlemmer, tidligere servicemedlemmer og efterladte gennem det amerikanske departement for veteransanliggender (VA).

Hvis du kvalificerer dig, kan et VA-lån hjælpe dig med at komme ind i et nyt hjem, normalt til bedre rentesatser, end du ville finde med en anden type lån. Læs videre for at lære, hvordan VA-lån fungerer, og hvordan du kvalificerer dig.

Hvordan fungerer et VA-lån?

Banker, kreditforeninger og realkreditinstitutter udsteder VA-lån med den forståelse, at VA vil dække en stor del af långiverens tab, hvis låntageren ikke tilbagebetaler lånet.

Når du optager et VA-lån, giver regeringen dig en ret (eller garanti) på op til 25 % af værdien af ​​en bolig, du køber som din families primære bolig, op til en maksimal værdi baseret på omkostningerne ved lokale bolig.

For at bestemme den maksimale værdi bruger VA købsprisgrænser - kendt som konforme lånegrænser - der gælder for realkreditlån, der er støttet af andre statslige boliglånsbureauer. Du kan slå op på disse grænser, som er genstand for årlig revision, på Federal Housing Finance Agencys hjemmeside.

2019-basislinjegrænsen, der gælder for de fleste amter i USA, er $484.350. VA-låneretten for disse amter er 25% eller $121.087,50. Den øverste grænse for 2019, som gælder for amter, hvor boligudgifterne er højest, er $726.525. VA-retten i disse amter er $181.631,25.

Bemærk, at hvis du har råd til et hjem, der koster mere end den øverste lånegrænse for dit amt, kan du stadig bruge din VA-ret til købet - men du bliver nødt til at finansiere (eller lægge kontanter) for at dække de ekstra omkostninger dig selv. Denne mulighed vil stadig resultere i betydelige besparelser i forhold til selv at finansiere hele ejendommen.

Omvendt behøver du ikke bruge din fulde ret, hvis du finder en ejendom, du kan lide til en pris, der er lavere end den gældende grænse, og du kan muligvis anvende enhver uudnyttet del af din ret til et fremtidigt boligkøb.

VA-lån vs. konventionelt lån

Veterans Affairs-støtte, sammen med lånekrav fastsat af VA, gør VA-lån betydeligt mere overkommelige end sammenlignelige konventionelle realkreditlån.

Hvis du ikke er sikker på, om du ville få en bedre aftale med et VA-lån, end du ville få med et konventionelt lån, så tjek disse forskelle mellem de to:

• Du kan få et VA-lån uden udbetaling. Konventionelle realkreditlån kræver typisk kontantudbetalinger på mindst 10 %.
• Du skal ikke betale privat realkreditforsikring (PMI) med et VA-lån. På konventionelle realkreditlån med udbetalinger på mindre end 20 % kræver långivere, at købere køber PMI for at dække deres tab i tilfælde af misligholdelse af lånet.
• VA-lån kommer typisk med lavere renter. Långivere opkræver normalt højere renter på konventionelle realkreditlån end på VA-lån.
• Du er mere tilbøjelig til at kvalificere dig til et VA-lån med lavere kreditscore. Långivere har typisk mindre restriktive kreditkrav til VA-lån, end de har for konventionelle realkreditlån.
• Du kan bruge din VA-ret mere end én gang. Hvis du betaler dit første VA boliglån af, kan du ansøge om et andet, så længe du bruger det til dit primære hjem.

Hvilke gebyrer følger med VA-lån?

Som med konventionelle boliglån långivere kan finansielle institutioner, der udsteder VA-lån, opkræve oprettelsesgebyrer for at dække omkostningerne ved at behandle lånet. Størrelsen af ​​disse gebyrer varierer fra långiver og er typisk højere for ansøgere med lavere kreditscore.

Derudover skal de fleste VA-lånmodtagere betale en procentdel af købsværdien, kendt som finansieringsgebyret, for at hjælpe med at udligne omkostningerne ved VA-fordele til amerikanske skatteydere. Detaljer er angivet på VA-webstedet, men gebyret varierer afhængigt af flere faktorer, herunder:

• Karten af ​​din tjeneste (reservefolk betaler højere gebyrer end fuldtids militær)
• Uanset om du foretager en udbetaling på købet. Som med etableringsgebyrer på mange konventionelle realkreditlån, kan du "købe pointene ned" på dit finansieringsgebyr ved at foretage en udbetaling på lånet.
• Uanset om du bruger din VA-rettighed for første gang eller anvender den på et nyt lån efter at have betalt tilbage på dit oprindelige. (Gebyrerne er højere anden gang.)

Denne tabel opsummerer finansieringsgebyrerne for 2019 for førstegangslåntagere af VA-lån:

Følgende personer er fritaget for at betale VA-finansieringsgebyrer:

• Dem, der modtager VA-kompensation for et servicerelateret handicap
• De, der ville være berettiget til kompensation for en servicerelateret funktionsnedsættelse, hvis de ikke modtog pension eller aktiv løn
• Efterladte ægtefæller til dem, der døde i tjeneste eller af et servicerelateret handicap

Långiver oprettelsesgebyrer og VA-finansieringsgebyrer kan lægges til købsprisen på dit hjem og finansieres i løbet af lånets løbetid. Dette øger dine månedlige betalinger noget og øger de samlede omkostninger ved lånet i løbet af dets levetid, men gør det muligt for dig at lukke lånet uden at skulle betale kontanter på forhånd.

Hvordan kvalificerer jeg mig til et VA-lån?

Det første trin i at få et VA boliglån er at gennemgå din servicerecord (eller din ægtefælles) for at sikre, at du opfylder de nødvendige berettigelseskrav.

Dernæst skal du opnå et Certificate of Eligibility (COE) som bevis for långiveren på, at du er en legitim kandidat til et VA-lån. Du kan få en COE på en af ​​tre måder:

• Udfyld en onlineformular på VA's eBenefits-websted.
• Giv optegnelser over din værnepligt til en långiver, der udsteder VA-lån, og de kan generere en COE til dig.
• Udfyld og indsend en COE-anmodningsformular via mail.

Dokumentation af din berettigelse til at modtage et VA-lån giver dig ikke automatisk ret til et. Du skal stadig ansøge om og kvalificere dig til et lån ved at opfylde långiverens kredit- og indkomstkvalifikationer. VA fastsætter retningslinjer for disse kvalifikationer, men hver långiver har en vis skønsbeføjelse til at bestemme deres udlånskriterier.

Ved at arbejde inden for VA-retningslinjerne fastsætter långivere også deres egne renter og gebyrer. Mange finansielle institutioner annoncerer og promoverer deres VA-lånetilbud, men hvis du har brug for hjælp til at finde en VA-låneudsteder, kan du kontakte VA Regional Loan Center, der betjener det område, hvor du planlægger at købe et hus.

Det er en god idé at identificere en långiver og blive prækvalificeret til dit lån, før du begynder at købe bolig. Prækvalifikation vil fortælle dig, hvor meget du skal bruge på dit hjem. For at blive prækvalificeret skal du typisk opfylde långiverens minimumskrav til kreditvurdering og vise bevis for tilstrækkelig indkomst til at foretage de månedlige afdrag på realkreditlån.

Det er også smart at ansøge flere långivere, når du søger et VA-lån. Hvis din kreditscore er i den lave side, er du muligvis ikke godkendt af alle långivere. Og selvom alle dine ansøgninger bliver godkendt, er der en chance for, at en långiver vil tilbyde en bedre rente end en anden. Som med ethvert lån skal du finde den bedste rente og vilkår, du kan få.

Har jeg brug for en god kreditscore for at kvalificere mig?

Långivere, der udsteder VA-lån, stiller deres egne krav til kreditvurdering, men typisk er kriterierne for VA-lån mere lempelige end for konventionelle lån. Mens mange konventionelle realkreditudstedere leder efter en FICO ^® Score ^☉ på 670 eller derover, kan udstedere af VA-lån acceptere ansøgninger fra låntagere med en FICO ^® Score så lavt som 620.

Som med konventionelle realkreditlån (og andre former for forbrugerkredit) er det en god idé at tjekke din kreditscore, inden du ansøger, så du har en god idé om, hvor du står. Højere kreditscore betyder generelt bedre lånevilkår, inklusive renter og gebyrer, der kan spare dig for tusindvis af dollars i løbet af lånets levetid.

Det er ikke almindeligt, men det er muligt at få afslag på en VA-låneansøgning, hvis din kredithistorik indeholder væsentlige negative begivenheder, såsom konkurs. Hvis det sker, eller hvis du bare gerne vil forbedre din kreditværdighed, før du ansøger om et VA-lån (som også kan hjælpe dig med at få en lavere rente), skal du følge disse tips til at forbedre din kreditscore og ansøge igen, når din score er højere. Vedholdenhed er en militær dyd, og med tiden burde du være i stand til at få det lån, du fortjener.