VA-lån og FHA-lån er begge statsstøttede realkreditlån, men hver med sine egne fordele, begrænsninger og berettigelseskrav. Her er en oversigt, der hjælper dig med at vælge mellem dem, hvis du er kvalificeret til begge.

Hvad er et VA-lån?

VA-lån udstedes gennem banker, kreditforeninger og andre private långivere med opbakning fra US Department of Veterans Affairs. VA-lån er en måde, den føderale regering støtter og viser taknemmelighed over for servicemedlemmer og deres familier.

Under VA-låneprogrammet kan berettigede kandidater finansiere deres hjem med ringe eller endda ingen udbetaling. Disse lån har snævrere berettigelseskrav end mange andre statsstøttede realkreditlån, herunder FHA-lån, men kan være en god mulighed, hvis du kan kvalificere dig til dem.

Som en forudsætning for et VA-lån skal du være et aktivt servicemedlem, militærveteran eller kvalificeret ægtefælle eller efterladt efter en veteran, og du skal opfylde specifikke krav, der er nødvendige for at opnå et berettigelsescertifikat (COE) baseret på tidsperioden i som du (eller dit familiemedlem) tjente i militæret. En långiver skal have din gyldige COE, før du godkender dit VA-lån. VA-lån har også minimumsstandarder for indkomst og kreditværdighed.

Hvad er et FHA-lån?

FHA-lån, designet til at fremme boligejerskab for alle amerikanere, er rettet mod boligkøbere med begrænsede midler til en udbetaling og/eller mindre end ideelle kreditscore. Disse realkreditlån er støttet af Federal Housing Administration og udstedes af private långivere i henhold til FHA-retningslinjer.

Alle kan ansøge om et FHA-lån, så længe de har en FICO ^® Score ^☉ på mindst 580 (eller så lavt som 500 under visse omstændigheder, som diskuteret nedenfor). De blev skabt for at hjælpe førstegangsboligkøbere, men er ikke begrænset til dem.

Sammenligning af FHA- og VA-lån

Her er en sammenligning af vigtige lånekrav og muligheder for VA-lån og FHA-lån:

• Maksimum lånebeløb: Både VA-lån og FHA-lån bruger den føderale konforme lånegrænse (CLL) til at bestemme det maksimale beløb, du vil være i stand til at låne. CLL nulstilles årligt, baseret på medianboligomkostninger over hele landet, og den inkluderer godtgørelser for højere lånebeløb i amter, hvor boligudgifterne væsentligt overstiger landsgennemsnittet. For 2022 er CLL for enfamiliehuse i det meste af landet $420.680 og $970.800 i de amter, hvor boligudgifterne er størst. Du kan tjekke CLL for dit amt på Federal Housing Finance Agency's websted.
• Lånetid: Både VA-lån og FHA-lån er tilgængelige som fastforrentede realkreditlån og rentetilpasningslån. Som med konventionelle realkreditlån tilbyder de rentetilpasningsversioner af VA- og FHA-lån typisk attraktive renter, der gælder for det første år, men som kan ændre sig årligt derefter, hvilket gør størrelsen af ​​dine månedlige betalinger svære at forudsige i løbet af lånet .
• Kreditscore: Ligesom långivere, der tilbyder konventionelle lån, har spillerum med hensyn til kreditscoringskrav, kan de, der udsteder VA-lån, sætte deres egne scoregrænser, men de fleste foretrækker FICO ^® Scorer på 670 eller højere – scorer anses for gode eller bedre. En FICO ^® Score på 580 eller bedre er påkrævet for de fleste FHA-lån, men du kan få et med en kreditscore så lavt som 500 med en større udbetaling.
• Gæld i forhold til indkomst (DTI): DTI er den procentdel af din månedlige før skat-indkomst, der bruges til at betale gæld. Långivere, der udsteder VA-lån, kræver DTI-nøgletal, der ikke er højere end 41%. FHA-retningslinjer kræver DTI-nøgletal på 43 % eller mindre på de fleste lån, men tillader DTI-forhold så høje som 50 % for låntagere med betydelige likviditetsreserver eller andre aktiver.
• Rentesatser: VA-lån giver typisk bedre lånevilkår end konventionelle realkreditlån, med renter så meget som et point lavere end de gældende markedsrenter. FHA-lånesatserne kan også falde lidt under de traditionelle realkreditrenter for låntagere med sammenlignelige kreditscore, fordi føderal opbakning gør långivere mere villige til at tage låntagere, de ser som relativt risikable.
• Udbetaling: Hvis du er berettiget til et VA-lån, giver den føderale regering dig en "grundlæggende ret" på $36.000, et beløb du kan betragte som en del af din udbetaling. De fleste långivere vil udstede lån op til fire gange den grundlæggende ret ($144.000) uden at kræve en udbetaling. Hvis du gerne vil låne mere end 144.000 USD, kræver de fleste långivere, at en kombination af din ret og udbetaling dækker mindst 25 % af dit lånebeløb.

Du kan få et FHA-lån med en minimumsudbetaling på 3,5 % af dit hjems købspris, så længe denne pris falder inden for den føderale lånegrænse for dit amt.

• Reallånsforsikring: Realkreditforsikring er typisk påkrævet for at beskytte låntagere mod potentielle økonomiske tab på lån med udbetalinger på mindre end 20 %. Realkreditforsikringspræmier lægges typisk til betalinger på realkreditlån og kan fjernes, når låntageren har foretaget tilstrækkelige betalinger til at have 20 % egenkapital i boligen. Både VA-lån og FHA-lån tilbyder alternativer til dette. VA lån kræver ingen realkreditforsikring overhovedet. FHA-lån kræver realkreditforsikring på lån udstedt med udbetalinger på 10 % eller mindre, og i modsætning til konventionelle realkreditlån kan disse betalinger aldrig fjernes i løbet af lånets løbetid. Hvis du foretager en udbetaling på mellem 10 % og 20 % på et FHA-lån, kan realkreditforsikringen fjernes efter 11 år.
• Tidslængde for lukning: I teorien kan både et VA-lån og et FHA-lån lukke på 30 dage eller mindre efter, at en salgsaftale er underskrevet, hvis alt nødvendigt papirarbejde og dokumentation er forberedt og klar til at gå. I praksis kan de tage længere tid:Ifølge realkreditbehandler Ellie Mae tog det gennemsnitlige VA-lån 56 dage at lukke fra november 2021, og det gennemsnitlige FHA-lån tog 50 dage, mens konventionelle realkreditlån lukkede i gennemsnit på 49 dage. VA og FHA kræver begge mere stringente og detaljerede vurderinger, end de fleste kommercielle långivere kræver, og fuldførelse af denne proces kan påvirke planlægningen af ​​din lukning.

FHA vs. VA-lån:Hvilket skal du vælge?

Hvis du har mulighed for at vælge mellem et VA-lån og et FHA-lån, vil du i de fleste tilfælde være bedre stillet med et VA-lån, takket være dets lave udbetalingskrav, generøse renter og manglende realkreditforsikringskrav.

Et FHA-lån kunne dog være et bedre bud, hvis din kreditscore er lav, eller din gæld i forhold til indkomst falder ind i det snævre berettigelsesgab mellem VA-lånets maksimum på 41 % og FHA-lånegrænsen på 43 %. (Hvis et DTI-forhold er den eneste overvejelse, kan du dog overveje at tage skridt til at reducere det, så du kan drage fordel af fordelene ved et VA-lån.)

Bundlinjen

Uanset om du vælger at søge et VA-lån, et FHA-lån eller et konventionelt realkreditlån, vil din kredithistorik spille en vigtig rolle for, om du er i stand til at blive godkendt til lånet. Før du indsender en låneansøgning, er det en god idé at gennemgå dine kreditrapporter for nøjagtighed og tjekke din kreditscore for at forudse, hvordan långivere vil se din kreditværdighed. Hvis du ikke er begejstret for det, du finder, kan du overveje at tage skridt til at pifte din kreditværdighed op, før du søger et realkreditlån.