Hvis du overvejer at købe et hus, har du sikkert spillet med et par online-beregnere eller bemærket de overbevisende realkreditrenter, der annonceres på billboards, bannerannoncer og bankfilialer.
Men vil du faktisk kvalificere dig til disse satser?
Det er et smart spørgsmål. Hvis du er ny på realkreditmarkedet, er der to slags realkreditrenter:Der er den bedst annoncerede rente , og så er der den lidt anderledes sats, du kan betale baseret på faktorer, herunder din kreditscore, lånestørrelse og boligkøbspris.
Så hvad er den bedst annoncerede sats? Det er det 3 % 30-årige faste lån, der markedsføres i din bankfilial, der ser rigtig godt ud – indtil du skeler til for at læse skiltets fodnoter, der forklarer, at for at få det skal du have en 800+ FICO-score, 30 % udbetaling og snesevis af yderligere kriterier for at kvalificere sig.
Her er et kig på flere faktorer, der kan påvirke din lånekraft, og hvordan långivere anvender dem til beslutninger om realkreditlån. Du er muligvis ikke i stand til at ændre nogle faktorer - for eksempel kan det tage mange måneder at forbedre en deprimeret kreditscore - men at forstå dem kan hjælpe dig med at sætte forventninger.
Læs mere:Sådan opbygger du en kreditrapport Realkreditlångivere vil elske
Hele 1,7 pct. Med andre ord – det kan have stor indflydelse på, hvor meget du betaler.
Du ved sikkert allerede, at din FICO-kreditscore vil påvirke dit realkreditlåns rente og dermed hvor meget af din boligbetaling, der går til hovedstol kontra renter. At betale høje renter kan sænke din lånekraft og kan betyde, at du opbygger egenkapital langsommere end andre boligejere. Og at have en for lav FICO-score kan begrænse antallet af lån, der er tilgængelige for dig.
FICO-score varierer fra 300 til 850. Normer for den laveste score, hvor det er muligt at låne til et realkreditlån, varierer, men historisk set skal låntagere producere scorer på eller over 680 for at have anstændige muligheder. Låntagere med en score på over 760 er generelt i det øverste niveau blandt låntagere, og derfor nytter det ikke meget at arbejde for at øge din score blot af hensyn til realkreditrenterne.
Ved hjælp af denne lommeregner kan du se, hvordan FICO-score kan påvirke dine månedlige betalinger på en ejendom. Med et boliglån på 300.000 USD (dette er ikke boligens pris, men det beløb, der er lånt i boligkøbet), kan din rente være så lav som 3,3 %, og din månedlige betaling kan være 1.315 USD – eller så høj som 4,9 % for en månedlig betaling af $1.591. Det er en $276 månedlig eller $3.312 årlig forskel!
I dette eksempel havde låntagere med de laveste betalinger den højeste kreditscore (ved eller over 760), mens låntagere med de højeste betalinger havde den laveste kreditscore (620-639). Det er uklart, hvad låntagere med en score under 620 ville betale.
Nederste linje:At have en meget lav kreditscore (tættere på 600) og betale tusindvis ekstra i renter kan tælle over fem eller 10 år i et hjem. Men i dette eksempel koster det kun 30 USD mere om måneden at have en A- eller B+-score (700-759-intervallet) end at have en over-præstendes kredittal (760+).
Denne faktor kan påvirke din sats op til yderligere 0,5 %.
Udover din kreditscore ser långivere også på din lånestørrelse på et par måder. De ser ikke kun på dit låns dollarbeløb, men de ser også på en metrik kendt som dit lån til værdi (LTV), eller hvor mange procent af en boligs salgspris du låner. Dette er et tal udtrykt i procent.
Tag et hus på $500.000:Hvis du sætter $100.000 ned for at købe boligen (en 20% udbetaling) og lånte de resterende $400.000 (80% af boligens salgspris), så ville dit lån ($400.000) til værdi ($500.000) være 80% fordi lånet er 80 % af boligens værdi. Långivere foretrækker at se en LTV på 80 % eller derunder.
Långivere kan også justere lånerenterne op eller ned baseret på en kombination af din FICO-score og lån til værdi. Generelt er det sådan, at jo højere dit lån skal vurderes, jo højere vil din realkreditrente være. Imidlertid vil rentestigningen, der anvendes for at have et højt lån til værdi, typisk være stejlere for en låntager med dårlig kredit end for en med gode resultater.
Nogle populære låneprogrammer for førstegangskøbere - FHA-lån, VA-lån og USDA-lån - tillader høj LTV. Disse programmer accepterer meget lave udbetalinger på 0% til 3,5%, hvilket betyder, at disse er lån, hvor det er muligt at se 96,5% til 100% LTV'er. Selvom disse lån tillader høje LTV-satser, er fangsten, at der typisk er lave lånemaksimum - så du kan ikke nødvendigvis bruge et af disse programmer til at finansiere en luksusejendom. Derudover skal du også købe en privat realkreditforsikring (for låntagere, der foretager en udbetaling under 20%).
Læs mere:Her kan du forvente at købe et hjem før 40
Sidst, men ikke mindst, kan dollarbeløbet på dit lån spille en separat rolle for, hvilken slags rente du får. Hvis du køber en hel masse hus eller køber et hjem på et marked, hvor boligpriserne er meget højere end den nationale medianlistepris på 240.000 USD, skal du muligvis opsøge en såkaldt "ikke-overensstemmende" eller JUMBO lån.
Et jumbolån er et lån, hvor det lånte beløb overstiger $417.000 - eller på nogle dyrere markeder (tænk byer) et lån, der overstiger $625.000. Fordi sådanne lån er store for deres region eller byområde, kan långivere stille særlige krav til dem (kræver en højere kreditscore eller en vis udbetaling).
Det er vigtigt for låntagere at sætte sig ind i deres særlige markeds dynamik med hensyn til JUMBO-lån, og hvorvidt de skal ansøge om et eller ej. Hvis du tror, du måske har brug for et JUMBO-lån, skal du huske, at hvis du handler i udkanten af et storbyområde, kan du måske dobbelttjekke postnumrene for at se, om potentielle fremtidige boliger skal finansieres med disse. lån.
Låntagere skal også vide, at små forskelle i boligpris eller udbetaling kan skubbe dem ind i JUMBO-området. For eksempel, hvis du kigger på et hus på $475.000 og ønsker at sætte 10% ned ($47.500), vil dit lån være $427.500 - en JUMBO. Hvis du kiggede på et hjem på $450.000 og planlagde at lave en nedgang på 10 % ($45.000), ville du låne $405.000 under JUMBO-grænsen.
Der er mange låneprogrammer derude, både inden for en enkelt låneorganisation og på tværs af lånebranchen. Før du sætter fokus på et bestemt hjem, er det vigtigt at forstå, hvordan din kreditscore og realkreditmarkedet fungerer, så du kan kvalificere dig til et realkreditlån, der fungerer for dig.