Du er klar til at købe dit eget hjem. Hvilken slags skal du købe?
Enfamiliehuse, ejerlejligheder/co-ops eller et andet hjem, du lejer ud eller besøger, mens du fortsætter med at leje en primær bolig, er blandt de valg, som nutidens førstegangskøbere står over for. Hvert valg har sine fordele og ulemper, afhængigt af hvor dybt du graver for at finansiere dit køb, din risikotolerance, dit behov for fleksibilitet og dit overordnede økonomiske billede.
Læs mere: Her er hvor du kan forvente at købe et hjem før 40
Enfamiliehuse er den mest eftertragtede boligtype i Amerika. De har en tendens til at sætte pris på hurtigere og er generelt større end ejerlejligheder beliggende inden for samme område, og ejere, der ønsker at personliggøre deres rum, har den mest kreative licens i et hus. Du kan påvirke dit hjems værdi gennem renoveringer og forbedringer, så at sætte dit eget præg på et sted kan forbedre dets værdi.
Ulempen? Du kan opleve, at enfamiliehuse i kvarterer, hvor du har råd til at leje, ikke er så overkommelige at købe. Udtrykket "kør indtil du er kvalificeret", ofte slynget rundt på varme boligmarkeder, refererer til købere, der rejser langt fra en bys centrum for at finde huse, de har råd til at købe. Hvis du er knyttet til et specifikt kvarter eller en bykerne, skal du muligvis beslutte, hvad der er vigtigere – plads (men i forstæderne) eller beliggenhed (på bekostning af plads).
Når du ejer et enfamiliehus, er du ansvarlig for dets vedligeholdelse og vedligeholdelse, som har en tendens til at koste 1 % til 2 % af købsprisen årligt. Dette er vigtigt at overveje, hvis du køber på et stramt budget. På den positive side kan du vælge, hvornår du vil tackle, og hvordan du finansierer vedligeholdelsesprojekter – og om du vil lave projekter selv eller med hyret hjælp.
Hvis du strækker dig for at komme ind i et enfamiliehus og kigger på fixer-overdele, skal du huske på, at nogle finansieringstyper (FHA osv.) kræver et hus for at opfylde minimumstærsklerne for beboelighed. (Dumpet kan kun være så dumpet for nogle lån.) Hvis det, du har råd til (eller ønsker) blandt enfamiliehuse, er en fixer-overdel, har FHA og andre långivere fixer-specifik finansiering; spørg din långiver.
Låntagere kan blive overrasket over at høre, at de typisk kan låne mere til en enfamilieshus, end de kan til en ejerlejlighed. I nogle tilfælde skyldes det, at långivere medregner husejerforeningskontingenter, som ejerlejlighedsejere skal indbetale til den samlede månedlige boligforpligtelse/betaling.
I andre skyldes det, at nogle långivere forventer en højere udbetaling (og dermed mindre lån) for en ejerlejlighed end for et hus til samme pris, fordi lejligheden kan ligge i et højhus. Hvis du vurderer både enfamiliehuse og ejerlejligheder, så spørg din långiver om din lånekraft for hver type køb.
Læs mere: Sådan opbygger du en kreditrapport, som realkreditlångivere vil elske
Enfamiliehus Ejerlejlighed eller lejlighedEjerlejligheds- og andelsbygninger er generelt blandt de mere sikre, sikre og problemfrie måder at eje på. Du får bekvemmeligheden (ingen gård!), fællesskabet (så mange naboer!) og fælles faciliteter (opbevaring, træningsrum, parkering, festlokale) som en lejlighedslivsstil, men med fordelen ved at opbygge egenkapital i hjemmet.
Og du behøver ikke at svede så meget boligvedligeholdelse som husbeboere gør. De månedlige husejerafgifter, du betaler i disse bygninger, betaler personale eller entreprenører til at håndtere fællesarealer uden for din bolig plads – landskabspleje, elevatorvedligeholdelse, sikkerhed, bygnings-HVAC, renlighed i lobbyen osv.
Nogle ulemper:Ejerlejligheder har en tendens til at værdsætte langsommere end enfamiliehuse gør - i det mindste på markeder, hvor der er en ret jævn blanding af enfamiliehuse og ejerlejligheder. Nogle bygninger sætter begrænsninger på, hvor mange enheder der kan lejes ud ad gangen, så hvis du planlægger at udleje din ejerlejlighed, skal du sørge for at forstå reglerne.
Derudover, hvis en bygning har udskudt vedligeholdelse eller lave likviditetsreserver, skal du muligvis betale "særlige vurderings"-gebyrer for at finansiere ekstraordinære reparationer eller nødløsninger - oven i din husejerforenings kontingent.
Co-op bygninger, der for det meste findes i nordøstlige byer, fungerer lidt anderledes end ejerlejligheder. I stedet for at købe en diskret enhed i en bygning, køber du en andel af bygningen. Ud over at se dit købstilbud, kan en andelsbygnings bestyrelse kræve et ekstra lag af undersøgelse, før det besluttes at sælge til dig.
Personlige interviews, regnskaber og referencebreve er almindelige. Co-op bygninger har generelt også stramme restriktioner for udlejning. Derudover kan det være, at når du sælger en andelsenhed, skal du betale det, der er kendt som en "flip-skat" – et gebyr, der betales til andelsbestyrelsen på salgstidspunktet.
Hvis du bor i en dyr by, men ønsker at begynde at opbygge ejendomskapital, er der en anden mulighed:Køb et billigt hjem uden for dit storbyområde, i et samfund, hvor der er lejeefterspørgsel fra feriegæster eller lokale, og hvor du nyder at besøge og tilbringe tid.
For nogle byboere, der bor i dyre samfund som New York City eller San Francisco, kan det være mere fornuftigt at starte med et sommerhus og fortsætte med at leje - forudsat at deres husleje er overkommelig nok til at efterlade nogle midler tilbage til ejerskab andre steder.
Tag Lois og Luke, et par fra New York, der deler en lejereguleret lejlighed på Manhattan for 1.500 $. Med to indkomster inden for teknologi og marketing har de råd til en kombineret højere månedlig boligbetaling på omkring 4.200 dollars – men med så godt et tilbud på husleje og et så højt prisskilt på boliger til salg på Manhattan besluttede de, at det var mere fornuftigt at købe udenfor. byen.
I stedet for at prøve at spare 20 % ned (145.000 USD) på en etværelseslejlighed på 725.000 USD på Manhattan, som ville koste 2.625 USD om måneden (ikke inklusive månedlige afdrag) for realkreditlånet, satte duoen 20 % (108.000 USD) ned på et hus på 520.000 USD. beliggende på 5 hektar i en by i Hudson Valley, populær blandt weekendgæster, kunstnere, universitetsstuderende og pensionister. Deres månedlige betaling på denne ejendom er den samme som i Harlem-lejligheden.
Men når de er færdige med at møblere det, kan de dække de fleste af deres månedlige udgifter (pant, forsikring, skatter, vedligeholdelse) gennem en ferie eller langtidsleje.
Så selvom parret nu har et betydeligt realkreditlån, begynder de at eje bolig med en pæn del af egenkapitalen, vil fortsætte med at nyde deres husleje på $1.500 pr. måned i byen og kan forvente at betale meget mindre end $2.625 pr. måned - nogle gange $0 pr. måned - at eje. Med lidt over $4.200 budgetteret til boliger og potentialet til altid at betale et godt stykke under $4.125, kan de afsætte penge til boligvedligeholdelse, nødopsparing eller pensionsinvestering.
Naturligvis har "andet hjem først"-tilgangen en stejl indlæringskurve. Det kan være stressende at lancere boligejerskab og blive udlejer eller fjernejer på samme tid. Du skal muligvis hyre et udlejningsfirma, husholdere, entreprenører eller anlægsgartnere - hvilket kan øge dine transportomkostninger - og hvis du eller lejere ikke altid er på stedet, kan du få brug for sikkerhedstjenester eller se små problemer (en lækage) ) snebold til større (en sø).
Forsikrings- og realkreditlånsrenter på sådanne boliger kan være højere end traditionelt beboede primære boliger, og nogle samfund har regler og begrænsninger om korttidsleje. Sørg for at modellere omkostningerne omhyggeligt, før du fortsætter.
God jagt!