Alaina Learys ønskeliste til en ny lejlighed var ikke særlig lang. Hun ønskede at være i gåafstand fra Bostons toglinjer, og hun ønskede, at huslejen skulle være mindre end 30 % af hendes samlede husstandsindkomst.
At bo i et stort østkyst-metroområde kunne nemt have gjort det andet ønskeseddel til en meget stor ordre. Leary og hendes partner betalte allerede mellem 30 og 40 % af deres bruttoindkomst for en lejlighed, der drænede deres budget.
Så de påbegyndte lejlighedsjagten tidligt for at finde noget, der var mere overkommeligt for deres budget, og lancerede deres søgen i april efter et sted, de kunne flytte ind i i juli eller august.
"På grund af det fandt vi den perfekte lejlighed," sagde Leary. "Den rigtige pris, den rigtige placering og flere ekstra bonusser, vi ikke havde regnet med."
Ikke nok med at de bor lige ved toglinjen, der fører ind til downtown Boston, deres lejlighed er kattevenlig, og den er på første sal, hvilket de ønskede. Og deres nye månedlige husleje er omkring 25 % af deres samlede indkomst.
"Ud over at betale mere for boliger i Boston, har vi også vejafgifter, og prisen på alt er højere - alkohol, mad, underholdning og underholdning koster alt sammen mere," sagde Leary. "Fordelen ud over at kunne komme på arbejde er, at vi har alt lige ved hånden."
30%-reglen - det vil sige regeringens anbefaling for den procentdel af indkomsten, en person eller husstand bør bruge på boliger - har været standardbenchmark for boligoverkommelighed siden Reagan-æraen. Seriøse data viser, at mange lejere faktisk betaler mindre end 30 % af deres indkomst i husleje. dataene afslører dog ikke arten af den bolig – uanset om den deles med værelseskammerater eller for ens eget sted.
Visse områder af landet, nemlig Midtvesten og Syden, forbliver mere overkommelige og inden for rækkevidde af 30 %-reglen. Men i udlejningshotspots som New York City, San Francisco og Miami betyder skyhøje huslejer en massiv belastning af budgettet.
Økonom David Bieri, foreningsprofessor i økonomi og offentlig politik ved Virginia Tech, sagde, at han mener, at 30%-reglen er forældet, fordi den ikke giver nogen indflydelse på variabler som indkomst, alder, familiestruktur og, vigtigst af alt, beliggenhed.
"Bolig i Detroit er ikke det samme som bolig i San Francisco. Hvorfor er det for mig det mest overbevisende argument for at skrotte 30 %-reglen?” spurgte han. "Placeringen bestemmer også andre ting i forhold til, hvad du får, hvor du bor."
Disse "andre ting" er beliggenhedsfaciliteter. Gode skoledistrikter betyder højere boligpriser, det samme gør nærhed til offentlig transport og metro- eller metrostop. Smukt vejr året rundt betyder generelt højere husleje, sagde han, men iskalde vintre og kolde januar betyder normalt lavere husleje.
Han brugte San Francisco som et eksempel:fantastisk vejr, fantastiske strande, strålende hjerner, der arbejder hårdt i Silicon Valley.
"Alle de ting er fanget i din husleje, og det har intet at gøre med tag over hovedet i sig selv, men det har alt at gøre med det sted, du er i," sagde han. "Og så det gamle ordsprog, beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed - vi er nødt til at tage det meget alvorligt, fordi de økonomiske beviser for det er så stærke, at det tyder på, at du ikke rigtig skulle fortsætte den overtroiske tro på 30%-reglen."
Uanset om de overholder eller opgiver den gamle standby, viser udsigterne for det voksende antal lejere ikke en udsættelse lige nu. Der er 43,3 millioner husstande i USA, der lejer, inklusive familier med mere end 30 millioner børn, ifølge rapporten, State of the Nation's Housing 2017 af Joint Center for Housing Studies of Harvard University.
Antallet af lejere under 35 år voksede med 25 % mellem 2005 og 2016, stigningen primært drevet af deres generations forsinkelse med at købe deres eget hjem.
Ifølge State of the Nation's Housing har den typiske lejer en husstandsindkomst på $37.000, hvilket er et godt stykke under den typiske husejers husstandsgennemsnitsindkomst på $70.800. Samtidig har en stigning i high-end byggeri og stigende priser for eksisterende lejligheder fået antallet af lejemål på $2.000 pr. måned eller højere til at skyrocke med hele 97 % mellem 2005 og 2015.
Med tilstrømningen af nye lejere og de støt stigende lejepriser forventes antallet af husstande, der bruger mere end 50 % af deres indkomst på husleje, at stige med 11 % til 13,1 millioner husstande i 2025 ifølge forskning fra Harvard University's Joint Center for Boligstudier og Enterprise Community Partners Inc.
"At prøve at observere, at [30%] forhold lægger et stort pres på husholdningerne. Hvis de overforbruger i ét område, hvis de vil undgå at leve på kreditkort, er de nødt til at skære ned på andre områder,” sagde Kathleen Nemetz, en registreret investeringsrådgiver og certificeret finansiel planlægger i San Rafael, Californien, nord for San. Francisco. "Så det gør det virkelig svært at balancere budgettet her i Bay Area."
Andre vestkystbyer mærker også det.
Shannon, en forfatter fra Seattle, bruger i øjeblikket 61 % af sin månedlige indkomst på husleje. Hun leder desperat efter en billigere bolig til sig selv og sin partner, som er handicappet og i øjeblikket alvorligt syg.
"Jeg køber eller udskifter ikke mine sokker eller undertøj uden at have planlagt i et par måneder," sagde Shannon. "Jeg har holdt op med ting som Audible og tid til at skrive før arbejde på en kaffebar for at spare penge. Jeg arbejder syg. Jeg har for det meste opgivet de fleste ting der ikke kun er for at overleve.”
Nemetz sagde, at hun ser, at de lejere, der betaler over 50 %, ofte kaldet "omkostningsbebyrdede" lejere, falder i to kategorier - dem, der skærer ned på alt, hvad de kan, som Shannon, eller dem, der falder dybt ind i kreditkortgæld.
"Når jeg arbejder med mennesker, der forsøger at få kontrol over deres økonomiske liv, sker det mange gange efter en overgang," sagde hun og oplistede skilsmisse, karriereskift og en større medicinsk begivenhed som de mest almindelige økonomiske overgange. "Vi vil lave en dyb undersøgelse af, hvor pengene bliver af, og hvordan kan vi så iscenesætte dette, hvad er du villig til at opgive?"
Nikkel-og-dimming dit økonomiske liv, som at komme af med kaffe eller klippe ledningen på kablet kan hjælpe, men Nemetz opfordrer sine kunder til at sigte større. Overvejer du at få et kæledyr? Lad være, sagde hun, medmindre dit finanshus er i orden. Hvad med en bil? Hvis du kan gå, cykle eller tage offentlig transport til arbejde, skole, lægekontorer og købmandsforretninger, så overvej at opgive dit køretøj og de store forsikringsudbetalinger, der følger med det.
"Bare lav et dump på et regneark i mindst en måned eller to og undersøg, hvor pengene bliver af. Og så finder du ud af okay, hvad kan jeg skære ned?" sagde Nemetz.
Jareesa Tucker McClure og hendes mand søgte højt og lavt efter en lejebolig i Minnesotas Minneapolis-St. Paul-område, der var tæt på arbejde, en nem afstand til motorvejen og i nærheden af steder som købmandsforretninger og banker. Og med en ny babydatter skulle den være børnevenlig og stor nok til en familie på tre.
”Tvillingbyerne går igennem en svær tid boligmæssigt. Boligpriserne skyder i vejret, især for førstegangskøbere, så mange er nødt til at ty til at leje længere – vores nuværende situation,” sagde McClure, som også nedbetaler studielån. "Der er masser af inventar, der bliver tilføjet til området, men primært luksusudlejning, der prissætter mange mennesker."
De var i stand til at finde en 1.000 kvadratmeter lejlighed til omkring 25% af deres samlede indkomst, ikke inklusive forsyningsselskaber. Og selv om de måske ikke har fået alt, hvad de ønskede, kommer deres lejlighed med en meget vigtig faciliteter:"opvarmet underjordisk parkering, som er afgørende for Minnesota-vintre," sagde hun.
Fordi der er så mange variabler, er et godt første skridt at søge efter onlineværktøjer til at hjælpe dig med at beregne overkommelighed. De fleste er baseret på 30 %-reglen.
National Low Income Housing Coalition offentliggjorde et værktøj til lejere kaldet Out Of Reach på deres websted for at vise den timeløn, en person skal tjene for at leje et beskedent toværelses hjem i hver stat. Brugere kan indtaste deres postnummer eller klikke på hver stat for mere dybdegående information. Zillow har også en lejeoverkommelighedsberegner, der tager hensyn til husleje, beliggenhed og månedlig gæld. Sørg for, at den huslejeberegner, du bruger, tager højde for mere end blot din bruttoindkomst.
Selvom Bieri ser 30 %-reglen som forældet og vilkårlig, giver han ikke amerikanske lejere fri licens til at sprænge deres budgetter på boliger.
"Du bør bekymre dig om, hvor gearet du er, hvad er dit forhold mellem gæld og indkomst. Du bør også bekymre dig om din opsparing, med hensyn til kan du dække i tilfælde af et jobtab," sagde han "Hvor længe kan du holde dit økonomiske åndedræt? Tommelfingerreglen er, at du skal kunne holde den i mindst 6 måneder.”
Hvad angår om de vil bo i et hus eller en lejlighed, i Chicago eller Charleston, med et soveværelse eller to?
"Du kan ikke fortælle dem, hvad deres præferencer skal være," sagde han. "Hvis du vil bruge 30 % eller 50 % eller 20 %, bør det være op til den enkelte."