Teknologien har fået ejendomsmarkedet til at bevæge sig hurtigere, meget hurtigere.
Data fra den tidligere firewall-baserede MLS (akronymet for multiple listing service) er lettere tilgængelige for forbrugerne, end de engang var, og i dag gør tjenester som Trulia, Redfin og Zillow det meget nemt for købere at gennemse dem.
Nogle få ting har dog ikke ændret sig så meget i løbet af de sidste par årtier. Næsten ni ud af 10 boligkøbere og -sælgere arbejder stadig med en ejendomsmægler, når de køber eller sælger en bolig, ifølge National Association of Realtors. En anden ting, der ikke har ændret sig? Den måde, som ejendomsmæglere (hvoraf nogle kaldes ejendomsmæglere) bliver betalt af deres kunder:gennem en kommission.
Det typiske honorar, der betales til ejendomsmæglere i en bolighandel, er 6 % eller 7 % af salgsprisen. Gebyret beregnes ud fra, hvad sælgeren henter og er generelt delt mellem købers agent og sælgers. Dette ville betyde, at hvis et hjem sælges for 400.000 USD, vil et gebyr på 6 % på 24.000 USD blive delt mellem to agenter.
Selvfølgelig er agenthonorarer i teorien til forhandling. Men mange agenter er faste med hensyn til, hvilke gebyrer de forventer eller ikke ville have et gebyrreduktion, medmindre de håndterede to handler på én gang for dig (for eksempel at hjælpe dig med at sælge et hjem, så du kan købe et andet) eller havde gjort en masse forretninger med dit sociale netværk.
Disse gebyrer lyder måske stejle, men når det kommer til hjemmeindkøb, udfører agenter en masse opgaver. De vil undersøge markedet for dig og vise dig flere boliger over en periode på mange uger (eller mange sæsoner), før de skriver og forhandler et tilbud til dig. Og når det kommer til boligsalg, skal agenter bruge både kvantitative og kvalitative færdigheder til at hjælpe dig med at prissætte dit hjem og forberede det til salg.
Derudover har mange agenter nu specialistlegitimationer designet til at imødekomme bestemte befolkningsgrupper (seniorer, førstegangskøbere osv.) eller særlige arkitektur- eller bygningstyper (tvangsauktioner, investeringsejendomme, flerfamiliehuse, nybyggeri, "grønt" byggeri , fritidsboliger, blandede bygninger).
Agenter tilføjer værdi på mange måder. Hvis du er en ny køber, har du muligvis brug for ekstra håndtag, når du konfronterer, hvilke boliger der er tilgængelige i din prisklasse, eller hvis du søger henvisninger til fagfolk såsom realkreditmæglere, inspektører eller entreprenører. Og i mange storbyområder, hvor budkrig og høje priser er almindelige – f.eks. San Francisco Bay Area – kan tilbudsforhandling være en af de vigtigste færdigheder, en agent kan tilbyde kunderne – en god agent kan beskytte dig mod køberens anger, der over- betale årsager eller fra at blive lukket ude af konkurrenterne.
Hvis du køber og søger en agents hjælp, kan det hjælpe at interviewe agenter. Spørg dem, om de har arbejdet med købere som dig, om de har håndteret transaktioner i dit prisklasse eller målkvarterer, og læg mærke til, om de virker ivrige efter at presse dig ind i en transaktion hurtigt eller i toppen af din prisklasse.
Hvis du sælger, hjælper det at stille lignende spørgsmål:Hvordan vil agenten prissætte dit hjem og hvorfor, hvad er deres markedsføringsplan (åbne huse versus målrettede annoncer), yder de yderligere tjenester (vinduespudsning, iscenesættelse, henvisninger til en landscaper) som en del af deres honorar, og har de referencer?
Nogle sælgere laver det, der er kendt som en "Til salg af ejer"-fortegnelse - og udnytter deres egen evne til at undersøge boligpriser og områdetransaktioner og undlader at arbejde med en agent. For nogle sælgere kan dette give god mening. Måske er det en ven, der køber ejendommen, og du planlægger ikke at opføre den på det åbne marked. Måske sælger du en ejerlejlighed i en bygning med mange nylige transaktioner mellem enheder med dit nøjagtige fodaftryk. Nogle købers agenter styrer dog bevidst kunder væk fra disse transaktioner, fordi nogle FSBO-sælgere ikke kan lide at betale deres kommissioner, og fordi sådanne sælgere kan være mindre professionelle med hensyn til aftalepapirer eller forhandlinger om pris.
Når det er sagt, opkræver nogle nyere mæglerhuse lavere gebyrer. I stedet for at tvinge agenter til at tjene til livets ophold via kommission, betaler de agenter en løn og beder dem om at fokusere mest på at forhandle transaktioner ud fra den antagelse, at mange købere og sælgere ikke har brug for det "fluffy" arbejde med at screene annoncer. Disse agenter belønnes baseret på den omdømmestøtte, der kommer fra kundetilfredshed, snarere end kun i form af provision.
Hos Redfin, for eksempel, får købere, der arbejder med en Redfin-agent, når de handler, refusion for sælgerbetalte kommissionsgebyrer, fordi Redfin-købers agenter ikke tager mere end et gebyr på 1,5 %. Overvej et boligsalg til $500.000. Hvis sælgeren betaler industristandardkommissionen på 6 % eller 30.000 USD, hvor halvdelen (3 %) går til købers agent og halvdelen (3 %) går til sælgers agent, så skal Redfin-agenten betale 15.000 USD. Men hvis denne agent kun tager 1,5 % ($ 7.500) og giver de andre 1,5 % rabatter til deres købende klient ($ 7.500), kan det være et attraktivt forslag for mange boligkøbere, som kan flytte ind i et nyt sted med finansiering til indretning, reparationer , eller nødsituationer.
De, der noterer sig hos Redfin, betaler typisk kun 1,5 % - hvilket på nogle testmarkeder i Californien netop er blevet sænket til 1 %. Nogle hævder, at den gebyrbaserede model for ejendomstransaktioner motiverer agenter til at få deres kunder til at købe mere, end de har råd til (jo mere du betaler for at købe, jo mere tjener agenterne i kommission) og til at have en grådig tilgang til salg og budkrige, som i nogle tilfælde kan bringe uønsket påvirkning til kvarterer (investorspekulanter, overdrevne svømmefødder, rivning af arveejendomme).
Agenter kommer selvfølgelig i alle former, størrelser og smagsvarianter. Før du ansætter en, er det vigtigt at forstå den forretningsmodel, de arbejder under, og hvordan de bliver betalt – så du kan forstå, hvad du kan forvente af dem.