At købe et hus kan være en ret skræmmende proces. Da min mand og jeg besluttede at købe vores første hjem i 2016, tilbragte vi måneder med en ejendomsmægler, der ikke kun ledte efter det rigtige sted, men gik derefter frem og tilbage med banken for at bekræfte, at vi havde alle de dokumenter, vi skulle bruge. få godkendt vores realkreditlån. Jeg vidste, at det ikke ville være nemt at købe et hus og få et boliglån, men jeg var lidt overrasket over, hvor lang tid det tog, og hvad banken havde brug for for at være sikker på, at vi ville være i stand til at dække lukkeomkostningerne og gøre vores månedlige afdrag på realkreditlån til tiden.
Når du ansøger om et realkreditlån, tager forsikringsgiveren et kig på alle dine finansielle oplysninger og bestemmer, hvor risikabelt det ville være at låne til dig. Din indkomst-, gælds- og kredithistorik vil alle blive undersøgt, mens banken forsøger at bestemme din evne til at foretage afdrag på realkreditlån. De vil også bruge disse oplysninger (og mere) til at beslutte, om de vil låne til dig, og den rente, de vil tilbyde på realkreditlånet.
For unge mennesker med en beskeden løn, studielån, der skal betales af, og en begrænset mængde kontanter i opsparing, kan boligkøb virke som en fjern drøm. Det er her, et FHA-lån kan gøre en forskel.
Her er, hvad et FHA-lån er, fordelene og ulemperne, og hvordan du finder ud af, om det er en god finansieringsmulighed for dig.
Et FHA-lån er et låneprogram til at købe et hus, der er støttet eller forsikret af regeringens Federal Housing Administration (FHA). Dens formål er at hjælpe førstegangskøbere af boliger og andre, der kan have svært ved at blive godkendt til et konventionelt lån, på grund af vejspærringer som lav kreditscore eller høje gæld i forhold til indkomst.
Lånet er stadig udstedt af en bank, det er bare, at FHA forsikrer det - hvilket reducerer risikoen for långiveren og opmuntrer dem til at udstede et realkreditlån til dig, selvom du ikke er en "perfekt" kandidat.
En stor fordel ved et FHA-lån er, at din udbetaling kan være så lav som 3,5% (mod standard 20%) af købsprisen. Dette kan gøre det muligt for en person med en fast indkomst, men kun et lille beløb afsat i opsparing, at købe et hus med udbetalingshjælp. (Der er nogle forbehold relateret til kreditscore - men vi kommer til det om et øjeblik.)
Det er muligt at sætte mindre end 20 % ned på et konventionelt realkreditlån, men det kan gøre hele processen endnu mere vanskelig. Din realkreditudbyder kan i sidste ende beslutte, at den lave udbetaling ikke vil være nok, eller de kan godkende dit realkreditlån, men kræve, at du afsætter flere måneders realkreditbetalinger for at opbygge en reserve, som en anden form for forsikring for dem. Det sker ikke med en FHA.
Med et FHA-lån kan en førstegangskøbers udbetaling også komme fra en ekstern kilde, såsom et familiemedlem, en arbejdsgiver eller en velgørende organisation som gave. Der er dog nogle restriktioner og grænser, som du skal spørge din långiver om på forhånd.
Læs mere:Sådan opbygger du en kreditrapport Realkreditlångivere vil elske
Du har også en bedre chance for at blive godkendt til et FHA-lån i forhold til et konventionelt realkreditlån, hvis du har mindre end ideel kredit. Den mindste kreditscore, du skal bruge for at få et FHA-lån, er 500. Det er dog vigtigt at bemærke, at hvis din kreditscore er mellem 500-579, skal du lægge mindst 10 % ned. Hvis din kreditscore er 580 eller højere, kan du vælge at sætte så lidt ned som 3,5 %. For et konventionelt realkreditlån skal du typisk have en kreditscore på mindst 620 for overhovedet at komme i betragtning.
FHA-lån har en tendens til stadig at have konkurrencedygtige renter, fordi banken har mindre risiko, når lånet er støttet af den føderale regering. Din nøjagtige rente vil dog afhænge af långiveren og din specifikke økonomiske situation, så det er vigtigt at shoppe rundt som med ethvert andet lån. Et andet plus:FHA-renterne er faste, hvilket betyder, at de ikke ændres i løbet af lånets levetid. Konventionelle realkreditlån kan enten være faste eller variable.
Hvis du i sidste ende kæmper for at betale afdrag på realkreditlån, tilbyder FHA nogle få programmer og ressourcer specifikt til at hjælpe folk med FHA-lån og hjælpe dem med at undgå tvangsauktion.
Selvom fordelene ved en FHA virker ret gode, betyder det at tage denne type lån, at du vil pådrage dig en ekstra omkostning, som en person, der sætter 20 % ned på et traditionelt realkreditlån, ikke vil have:realkreditforsikringspræmie eller MIP.
MIP er endnu en måde for banken at forsikre sig på. For et FHA-lån – uanset hvor meget du sætter ned – skal du betale en MIP på 1,75 % af det samlede lånebeløb, når du køber dit hjem. Du kan enten vælge at betale det kontant ved lukning, eller finansiere det og betale det af i hele lånets løbetid. Du vil også have en årlig MIP, der betales månedligt, i løbet af lånet eller i 11 år, hvis du nedsætter 10 % eller mere. Det årlige MIP-beløb vil afhænge af, hvor mange penge du lægger ned og vilkårene for dit lån.
Lad os gå tilbage til konventionelle realkreditlån et øjeblik:Hvis du får et konventionelt realkreditlån og sætter mindre end 20 % ned, skal du betale noget lignende, kaldet privat realkreditforsikring eller PMI. Den nøjagtige pris på dit PMI afhænger af din kreditscore og udbetaling, men varierer typisk fra 0,3 procent til 1,5 procent af lånebeløbet. Nogle långivere vil bede om dette på forhånd; andre vil have en forudbetaling og en årlig betaling på samme måde som MIP.
Så selvom et FHA-lån kan kræve en mindre udbetaling og potentielt kan give dig en lavere rente end et konventionelt realkreditlån, vil denne MIP desuden gøre det sandsynligt, at du ender med at betale betydeligt mere i løbet af lånets løbetid.
Læs mere:Hvorfor blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån tidligt
Et FHA-lån kan bruges til at købe et 1-4 familiehus, en ejerlejlighed eller en fremstillet boligenhed på et permanent fundament. For at få et FHA-lån skal du arbejde med en långiver, der arbejder med FHA-støttede realkreditlån. Du kan søge på HUD's (Department of Housing and Urban Development) hjemmeside efter en godkendt långiver, eller spørg din foretrukne bank, om de giver FHA-lån.
Den nederste linje:Hvis du gerne vil købe et hus og er begrænset af de kontanter, du har brug for til en udbetaling eller en lav kreditscore, kan et FHA-lån gøre det muligt for dig at blive boligejer. Det er dog vigtigt altid at overveje det beløb, du skal betale i renter og forsikring, før du beslutter dig for, om dette eller enhver anden form for realkreditlån er et godt valg for dig.