• Forskning er nøglen til at underskrive den rigtige erhvervslejekontrakt. Se nærmere på bygningsejer, udlejer, zonelovgivning, miljøforventninger og generende love.
• Vid, hvor meget du skal betale, hvad du præcist dækker, og hvor meget din husleje vil stige hvert år. Nogle leasingkontrakter inkluderer ekstra betalinger (f.eks. forsyningsvirksomhed, forsikring eller vedligeholdelse), mens andre samler alle dine udgifter til et månedligt engangsbeløb.
• Etabler detaljer om, hvordan dit lejemål vil blive overført, hvis din virksomhed lukker, eller du flytter. To eksempler er overdragelse af lejemålet, som giver en anden virksomhedsejer mulighed for fuldt ud at overtage det, og fremleje.
• Denne artikel er til virksomhedsejere, der ønsker at leje et kommercielt område og vil sikre sig, at de forstår kontrakten.

At underskrive en lejekontrakt er et vigtigt skridt for enhver ny virksomhedsejer. Uanset om du åbner en butik, flytter ind i et kontor eller lejer faciliteter ud til produktion, bliver du sandsynligvis nødt til på et tidspunkt at reservere en plads til din virksomhed. Verden af ​​erhvervsejendomme kan være kompliceret, og det kan nogle gange tage år at finde den plads, du leder efter.

Når du har fundet pladsen, kan det føles som et irriterende sidste skridt at underskrive kontrakten, før du kan blive flyttet ind og fokuseret på at drive din virksomhed. Men ligesom de fleste juridiske aftaler er en erhvervslejekontrakt et vigtigt dokument, der kræver en del research.

"Du skal lave en masse planlægning, når du flytter fra et sted til et andet," sagde Walter Gumersell, partner med Rivkin Radler. "Bekræft de vilkår, du vil tage." Inkluder f.eks. klausuler om husleje, sikkerhedsstillelsen, lejeperioden og brugen af ​​pladsen. "Du vil have, at det skal være så bredt som muligt," sagde han.

Det burde ikke være nogen overraskelse, at det med småt i en erhvervslejekontrakt er meget vigtigt. Der er to grundlæggende trin, du skal tage, før du underskriver en lejekontrakt:Foretag omfattende research, og vær opmærksom på typiske vedtægter, der er inkluderet i erhvervslejekontrakter.

Trin til forskning omfatter at undersøge udlejeren, bestemme bygningsejeren, undersøge zonelovgivningen og få en generel fornemmelse for området. Inden du underskriver en lejekontrakt, skal du sørge for at få en idé om betalingsstrukturen, din egen personlige risikoeksponering, overdragelsesstrukturen, udlejers ønskede tilbageholdelsesprocent og eventuelle gener i din lejekontrakt. Dette er nogle vigtige ting, du skal være opmærksom på, men husk, at typiske kommercielle leasingpraksis varierer fra stat til stat.

Erhvervslejekontrakt vs. boligleje

En erhvervslejekontrakt er påkrævet, hver gang en virksomhed lejer en erhvervsejendom med det formål at drive virksomhed fra det pågældende sted. Nishank Khanna, chief marketing officer hos Clarify Capital, sagde, at en kommerciel lejeaftale er en juridisk bindende kontrakt mellem en udlejer og en erhvervslejer.

"Udlejeren accepterer at udleje erhvervsejendommen, som typisk er et kontorlokale, i bytte for penge," sagde Khanna til Business News Daily. "Erhvervslejekontrakter varer typisk fra tre til fem år, hvilket skaber et langsigtet forhold mellem udlejer og lejer."

Selvom dette kan lyde meget lig en boliglejekontrakt, er der nogle vigtige skel mellem en boliglejekontrakt og en erhvervslejekontrakt. For det første, mens begge involverer en udlejer, der lejer plads til en lejer i bytte for penge, kan en boliglejekontrakt ikke bruges til forretningsformål.

Derudover er "kommercielle lejemål mindre regulerede og tilbyder mindre beskyttelse end boliglejemål," sagde Khanna. "De er typisk længere i varighed og tilbyder større fleksibilitet, når det kommer til at forhandle betingelser end boliglejeaftaler."

En anden forskel er, at lejere i en boliglejeaftale normalt ikke er ansvarlige for at betale ejendomsskatter, hvorimod det med erhvervslejeaftaler er meget almindeligt, at lejeren betaler mindst en del af ejendomsskatterne.

Elementer af en erhvervslejeaftale

En erhvervslejeaftale er en kontrakt, så den skal indeholde visse elementer og nøgleoplysninger, for at den er gyldig og kan håndhæves. Oplysninger om lejen, depositum, lejekontraktens varighed og eventuelle ekstra omkostninger, som lejeren måtte være underlagt, bør som minimum være klart defineret i lejekontrakten, ifølge Khanna.

"Kategorien 'andre omkostninger' er en særlig vigtig kategori, som bør gennemgås omhyggeligt", før du underskriver kontrakten, sagde Khanna. ”Bygningsforsikring, ejendomsskatter og vedligeholdelsesomkostninger falder ind under paraplyen ’andre omkostninger’. Disse ekstraudgifter kan hurtigt svare til store overheadomkostninger.”

Khanna bemærkede også, at små virksomhedsejere bør være opmærksomme på forskellen mellem eksklusiv og tilladt brug. For ejere af små virksomheder i konkurrenceprægede industrier kan en eksklusiv brugskontrakt være særlig fordelagtig.

"Et nye bryggeri ville for eksempel være klogt at anmode om eksklusiv tilladelse til at udleje plads på et fællesmarked for at mindske mulighederne for konkurrerende salg," sagde Khanna. "Uden eksklusiv tilladelse kunne et andet bryggeri leje plads på markedet og forsøge at vinde forretninger fra den samme pulje af kunder og dermed reducere det første bryggers fortjeneste betydeligt."

Undersøgelse af området, udlejer og lejemål

Før du underskriver en kommerciel lejeaftale, skal du undersøge noget. Sørg for at tage følgende trin, mens du undersøger.

1. Forstå området.

Mens du leder efter en ny ejendom, hvis du sælger et produkt eller en tjeneste til offentligheden, skal du analysere området og få en god idé om din potentielle kundekreds. Beliggenhed betyder alt for, at en lille virksomhed kan trives, så når du er på udkig efter de rigtige ejendomme, så tag dig tid til at finde det rigtige nye hjem til din virksomhed. Gumersell sagde, at denne proces kan tage to år eller endda længere, så sørg for, at du planlægger i overensstemmelse hermed, hvis din nuværende lejekontrakt er i sigte. 

2. Få mere at vide om udlejer og bygningsejer.

Gumersell sagde også, at et af de vigtigste aspekter af forskning, der ofte overses, er at lære mere om udlejeren og bygningsejeren. Nogle gange er din direkte udlejer måske ikke den sande bygningsejer. Under alle omstændigheder, find ud af så meget om udlejer og bygningsejer som muligt. I indgår et forretningspartnerskab sammen, så sørg for, at du har en idé om, hvem de er, hvad deres økonomiske situation er, og om de tjener godt på deres betalinger.

I nogle stater, for eksempel, hvis en udlejer undlader at foretage sine betalinger til bygningsejeren, eller undlader at betale realkreditlån til en bank, kan virksomheden eller lejeren ende med at blive smidt ud i tilfælde af tvangsauktion – også selvom forretningen har været til tiden med hver betaling. Det er blot et eksempel på, hvordan forholdet mellem en udlejer, lejer og bygningsejer kan gå skævt. Gumersell sagde, at virksomheder kan foretage en søgning i offentlige registre for at finde ud af mere om udlejeren. Du kan også anmode om dokumenter relateret til udlejers selskab med begrænset ansvar eller forretningsenhed for at få mere at vide om, hvorvidt det er en ideel partner for din virksomhed. 

3. Forskningszonelove.

En anden komponent at se nærmere på er zonelovene. Mens din udlejer kan udpege din plads til for eksempel at drive en restaurant, skal du sørge for, at udlejerens mål er i overensstemmelse med lovgivningen i din kommune. Der er scenarier, hvor en udlejer eller bygningsejer måske tror, ​​de kan udleje deres plads til en bestemt type virksomhed, men det svarer ikke til standard zonelovgivning i området. Ved at justere disse to detaljer kan du sikre, at din virksomhed kan fungere uden større juridiske hovedpine fra den by eller by, hvor du opererer.

4. Lær om generende love og miljøet.

Et af de vigtigste aspekter ved at underskrive en lejekontrakt er at kunne drive din virksomhed fuldt ud, når du åbner dine døre. Mange lejemål har omfattende punkter på støj, lugte og udstyr. Ann Brookes, en skatteadvokat, sagde, at da hun underskrev en lejekontrakt for en restaurant, var hun nødt til at forhandle en "stødende lugtbestemmelse."

"Byggereglerne sagde ingen stødende lugte," sagde hun. "Om en lugt er stødende er subjektivt, så jeg sørgede for, at der var en undtagelse for almindelige lugte på en restaurant."

Det er også vigtigt at undersøge grundlæggende miljølove vedrørende ejendommen, før du underskriver noget, sagde Gumersell. Udlejere savner ofte disse love, og de kan blive brugt mod din virksomhed.

Vigtige vedtægter for erhvervslejemål at huske på

Der er nogle vigtige punkter, du skal huske på, når du gennemgår dit lejemål. Huslejestrukturen er nok det mest grundlæggende og vigtigste aspekt af enhver lejekontrakt. Ved at bestemme, hvor meget du betaler om måneden, samt hvor meget din husleje vil stige hvert år, kan du bedre bestemme budgetter og få en fuld forståelse af, om du kan forblive i erhvervslivet i dette nye rum.

Lejevilkårene er også meget vigtige. Overvej kortsigtede kontra langsigtede lejemål. Langsigtede lejekontrakter kan være en god investering, hvis du åbner en virksomhed i et voksende eller voksende område, hvorimod kortsigtede lejekontrakter giver dig fleksibiliteten til at flytte lokationer eller lukke din virksomhed, hvis det ikke står i vejen du håbede.

Både med betalingsstruktur og løbetid skal du sikre dig, at du forstår præcis, hvad du er i gang med hver måned. Spørg din potentielle udlejer om, hvordan følgende udgifter betales:

• Forsikring
• Ejendomsskatter
• Vedligeholdelse (både indvendig og udvendig)
• Reparationer
• Sikkerhed
• Parkering
• Lokale love om gener (støj eller duft)
• Forsyning (vand, gas, el)
• Ændringer (uanset om du kan justere det indre eller ydre af dit rum)

Når du har etableret nogle grundlæggende pris- og vilkårsstrukturer, er det tid til at dykke ned i nogle af de mindre indlysende detaljer. Selvom din lejekontrakt sandsynligvis vil variere fra stat til stat, er her nogle gode eksempler på vedtægter, du skal være opmærksom på, før du underskriver en lejekontrakt:

• Overførselsstruktur. Undersøg hvordan dit lejemål vil blive overdraget, hvis du ønsker at forlade pladsen eller din virksomhed lukker. Ifølge Gumersell er der generelt to strukturer for overdragelse af et lejemål:overdragelse af lejemålet og fremleje. Overdragelse af lejemålet betyder, at hele lejemålet overdrages til en ny lejer. Fremleje er, når en nuværende lejer beholder sit navn på lejekontrakten, men modtager betaling fra en ny lejer og overfører pengene til udlejer. I begge tilfælde skal du normalt etablere et forudgående skriftligt samtykke inden lejemålets overdragelse. Dette er et meget vigtigt aspekt af din leasingaftale, der skal løses.
  
  
• Personlig eksponering. I nogle tilfælde kan du blive bedt om at underskrive personlige garantier, når du underskriver en erhvervslejekontrakt. Disse aftaler betyder, at du personligt er på krogen for aspekter af lejekontrakten, selvom din virksomhed misligholder. Arbejd med en juridisk rådgiver for at forhandle dette aspekt af din kontrakt. Hvis det er muligt, ønsker du kun, at din enhed eller juridiske virksomhed påtager sig risikoen, når du underskriver en erhvervslejekontrakt.
  
  
• Overboende leje. Holdover leje er en lejeforhøjelse, når en lejer bliver boende efter lejemålets udløb. Det er svært at finde et lejemål, og nogle gange når virksomheder flytter lokaler, ender de med at blive længere, end deres nuværende lejemål tillader, mens det nye bliver oprettet. I mange kontrakter indeholder udlejere en klausul om, at virksomheder i disse tilfælde er ansvarlige for op til 250 % af deres normale lejebetaling pr. måned. Så hvis du bliver længere end din tildelte tid, kan det koste dig titusindvis af dollars. Gumersell anbefalede at forhandle dette aspekt ned til omkring 125 %.
  
  
• Forstyrrelsesaftale. I mange tilfælde, hvis udlejer undlader at betale sit realkreditlån i ejendommen, vil din virksomhed stadig blive smidt ud, selvom du foretager alle dine betalinger. Med en aftale om uforstyrrelse, hvis dette sker, vil du få lov til at blive og fortsætte med at betale den enhed, der har overtaget bygningen fra din udlejer, sagde Gumersell.

Alt kan forhandles

Selvom disse er nogle gode eksempler på ting, du skal være opmærksom på, er der sandsynligvis mange aspekter af din lejekontrakt, der kan forhandles. Arbejd sammen med din potentielle udlejer – og om nødvendigt en advokat – for at sikre, at du får den bedste handel for dig og din virksomhed.

"Hvor en boliglejekontrakt har en fast løbetid, er en erhvervslejekontrakt ofte omsættelig og kan have en længere eller kortere løbetid afhængigt af de stillede betingelser," sagde Allan Borch, grundlægger af Dotcom Dollar. "Erhvervslejekontrakter har også færre juridiske beskyttelser, fordi de forbrugerlove, der gælder for boliglejeaftaler, ikke dækker erhvervslejemål."

Betingelser for kommerciel lejeaftale at kende

Borch og Dan Bailey, præsident for WikiLawn, listede nogle nøgleudtryk, som ejere af små virksomheder bør kende angående kommercielle leasingaftaler. Listen inkluderer ikke alle mulige vilkår, du kan støde på i en erhvervslejeaftale, men den er en oversigt over dem, du med størst sandsynlighed vil se.

Lejebeløb/grundleje. Dette beløb beregnes ud fra pladsens kvadratmeter. Sørg for, at det tal, som udlejeren bruger, faktisk repræsenterer brugbar plads. Denne husleje er ikke afhængig af omsætning.

Anvendelige kvadratmeter. Dette refererer til mængden af ​​plads, der faktisk er reserveret til virksomheden som lejer, i tilfælde af fælles rum.

Lejen stiger. Huslejestigninger er normalt baseret på en procentdel af den samlede husleje, og det kan ændre sig fra år til år. Du kan forhandle med udlejer om at sætte et loft over huslejestigninger.

Sikkerhedsdepositum. Dette er beløbet til at holde pladsen indtil papirarbejdet er færdigt. Beløbet bør angives både før tid og i lejeaftalen.

Lejemålets længde. Længden af ​​en erhvervslejekontrakt er normalt et sted mellem tre og fem år, da kommercielle udlejere foretrækker længere lejeperioder. Lejeaftalen angiver også ofte start- og slutdatoerne for lejemålet.

Forbedringer. Denne del af erhvervslejeaftalen fastlægger, hvilke typer af forbedringer og opgraderinger, der kan foretages på pladsen, og hvem der er ansvarlig for omkostningerne. Mange aspekter af dette afsnit kan forhandles.

Bundlinjen. Sørg for, at du forstår alle vilkårene i en kommerciel lejekontrakt og er fortrolig med dem, før du skriver under på den stiplede linje.

Tildeling af lejekontrakt. Dette er klausulen, der siger, at udlejer vil overdrage ejendommen til lejer, når alle betingelser (f.eks. betaling af depositum) er opfyldt, og lejer accepterer ejendommen fra udlejer.

Startdato. Dette er den dato, hvor lejeren overtager ejendommen, mere almindeligt angivet som den første dag, hvor lejeren bliver ansvarlig for at betale husleje og vedligeholde udlejningsejendommen.

Udvidelse. Begge parter kan skriftligt aftale forlængelse af aftalen, og den skal underskrives af begge parter.

Forsinket gebyr. Hvis lejeren er forsinket med at betale husleje, vil de blive pålagt et forsinkelsesgebyr, som er beskrevet i erhvervslejeaftalen. Dette kan være et fast gebyr eller en procentdel af den månedlige husleje.

Skatter. Dette afsnit beskriver alle de skatter, der er forbundet med ejendommen (ejendomsskatter, ejendomsskatter), og hvem der er ansvarlig for at betale dem. Inden for denne sektion kan der være underemner, som Skattekonkurrence (lejeren kan bestride størrelsen af ​​den personlige skat eller ejendomsskat, de er ansvarlig for at betale), Betaling af Ordinance-vurderinger (lejeren betaler normalt for alle almindelige vurderinger, som er obligatoriske , og ekstraordinære, som er efter eget valg) og ændring i beskatningsmetode.

Forpligtelse til reparation. Dette afsnit angiver, hvilke typer reparationer udlejer er forpligtet til at foretage – såsom fejl, mangler, fejl eller afvigelser i materialer – der er afgørende for ejendommens drift. Den beskriver også de reparationer, som lejerne er ansvarlige for.

Tilladelser. Begge parter skal erhverve alle nødvendige tilladelser og licenser til at foretage forbedringer eller reparationer på det sted, der lejes.

Pagter. Disse vilkår er forskellige for lejer og udlejer; hver har et separat sæt pagter. For eksempel kan en pagt angive, at lejeren er forpligtet til at betale husleje, selvom udlejeren ikke overholder nogle af deres forpligtelser som anført i lejekontrakten.

Erstatning af lejer. Denne klausul fjerner i det væsentlige ethvert ansvar fra udlejer i tilfælde af skade, tab, krav eller skade, medmindre disse ting er et direkte resultat af forsætlige handlinger eller undladelser eller grov uagtsomhed fra udlejers side.

Lejenedsættelse/-justering. Dette afsnit angiver, om lejen vil blive justeret eller elimineret i tilfælde af ejendomsskade fra en brand eller anden naturkatastrofe.

Fordømmelse. Denne klausul bliver ofte overset, men den er vigtig. Det bestemmer, hvad der sker, hvis lejeboligen tages fra udlejeren af ​​en statslig instans til offentlig brug, enten ved fordømmelse eller eminent domæne.

Mulighed for at købe. Af denne klausul fremgår det, at lejer til enhver tid under lejemålet har ret til at købe ejendommen til en aftalt pris. Denne klausul er ikke obligatorisk, men det skader ikke at inkludere den. Af klausulen kan det endvidere fremgå, at lejer ikke har ret til at købe ejendommen i lejeperioden. Uanset hvad, så er det godt at have det på skrift.

Ofte stillede spørgsmål om kommerciel leasing

Erhvervslejekontrakter kan være komplekse. Nedenfor er fire af de hyppigst stillede i forbindelse med erhvervslejemål og deres svar.

Hvad er et typisk depositum for erhvervslejemål?

Det er normalt, at lejedepositummet indeholder et depositum og to måneders husleje. Den gennemsnitlige pris er omkring $4.000, ifølge forskning udført af en ejendomsadministrationsgruppe i Houston.

Er forsyningsselskaber inkluderet i erhvervslejemål?

Svaret på dette spørgsmål afhænger af typen af ​​lejemål. Nyttebehovene for en skyrise-kontorpakke er ret forskellige fra en tekstil-halvlederfabrik. For at forenkle det store udvalg af lejemål, der findes, er de fleste erhvervslejemål opdelt i tre kategorier. En bruttolejeaftale dækker alle driftsudgifter, og det inkluderer forsyninger. En nettolejekontrakt er mindre inklusiv og dækker normalt ikke forsyningsselskaber. En ændret lejekontrakt kan enten være en brutto- eller nettolejekontrakt, med tilpassede ændringer forhandlet af begge parter.

Hvornår skal du købe eller lease erhvervsejendom?

På længere sigt er det typisk mere økonomisk at eje erhvervsejendomme end at lease. Lejekontrakter er stadig populære, fordi mange virksomheder ikke kan afsætte en væsentlig del af deres kapital til erhvervsejendomme. Hvis en virksomhed har råd til at binde aktiver i erhvervsejendomme, er køb den bedre løsning. Hvis ikke, er leasing vejen frem.

Hvor lang er en typisk erhvervslejemål?

Erhvervslejekontrakter er typisk tre til fem år. Det garanterer nok lejeindtægter til, at udlejerne kan få deres investering tilbage. Lejekontrakter er ofte omsættelige, men for et erhvervslejemål tillader udlejere ofte tilpasning af pladsen af ​​hensyn til udlejningsvirksomheden. Det betyder, at udlejere investerer mange flere penge i erhvervsejendomme, end de ville have til boligejendomme.