Øjeblikket at underskrive en erhvervslejekontrakt er et af de største skridt i en virksomhedsejers iværksætterrejse. Uanset om du har brug for et butikslokale til at tjene som butiksfacade, eller du bare ønsker et permanent, professionelt sted at drive forretning, kan en ejendomslejekontrakt gøre eller ødelægge din virksomhed. Det er afgørende at få det rigtigt første gang.
"Med en kommerciel ejendom, der vil huse dine forretningsaktiver og medarbejdere, er der meget på spil," sagde Robert Bressman, direktør for ejendomspraksis hos advokatfirmaet Goulston &Storrs. "Lejekontrakter er langsigtede, med flere variabler og mere kompleksitet. En lejekontrakt er en forpligtelse, men kan også være et aktiv.”
Husk på, at du bør søge professionel rådgivning, før du forpligter dig til en lejekontrakt, her er et par af de vigtigste komponenter, du skal kigge efter:
Hvis du aldrig har forhandlet en erhvervslejekontrakt, kan processen virke skræmmende og overvældende. Bressman tilbød et par tips til at hjælpe førstegangslejere gennem denne vigtige forretningstransaktion.
Før du overhovedet begynder at se på ejendomme, skal du have et "stort billede" af, hvad denne lejekontrakt vil indebære økonomisk, sagde Bressman. Du bør kende din virksomheds nuværende økonomiske helbred – herunder pengestrømme, forventet årlig omsætning og evne til at påtage dig risiko – før du går videre med en lejekontrakt. Dette sikrer, at du forstår, hvad du har råd til.
Nogle lejere kan overveje at få et lån til erhvervsejendomme for at sikre en erhvervsejendom til deres virksomhed. Som altid er det vigtigt at afveje fordele og ulemper ved at gå i gæld for at få din virksomhed til at vokse. Vær klar over det potentielle investeringsafkast, før du finansierer erhvervelsen af kommerciel plads. [Få mere at vide om alternativ finansiering med denne guide til små virksomheder .]
Økonomisk beredskab er ikke den eneste faktor, der afgør, om du kan leje erhvervslokaler. Selvom du tror, du har fundet et perfekt sted, som du har råd til, skal du læse det med småt, før du forpligter dig.
For eksempel bemærkede Bressman, at en virksomhedsejer bør forstå forskellene mellem klasser af kommerciel ejendom (typisk A, B og C) såvel som forskellen mellem "udlejeligt" og "brugbart" rum. Brugbar plads er strengt taget den plads, du optager og bruger til din virksomhed. Du kan blive opkrævet mere for de delte omkostninger for det fulde lejelige rum i bygningen.
"Mange yderligere elementer er indarbejdet i lejeaftalen, herunder ejendomsskatter, forsyningsselskaber, forsikringer og vedligeholdelses- og driftsomkostninger for bygningen," sagde Bressman. "Dette kan resultere i yderligere omkostninger til transaktionen, som virksomhedsejere bør være opmærksomme på. Derudover skal lejemålet indeholde bestemmelser om fremleje, udvidelse og eventuel førtidig opsigelse.”
Masser af onlineressourcer, såsom PropertyMetrics og 42Floors, kan give dig et grundlæggende overblik over erhvervsejendomme og hjælpe dig med at forstå, hvad du kan forvente.
Selvom du bruger en gør-det-selv-tilgang til at drive din virksomhed, så tænk to gange om at gå igennem leasingprocessen alene. Selvom det kan være en udgift på forhånd at arbejde med en erfaren ejendomsmægler eller advokat, kan det hjælpe dig med at undgå fejl, der er nemme at lave, og forhandle dig frem til bedre vilkår for din lejekontrakt.
"Virksomhedsejere, især grundlæggere af små virksomheder, kan … gå glip af nuancer og vigtige udtryk i dokumenterne, hvorfor en neutral tredjepartsrådgiver kan hjælpe med at forhandle mere gunstige vilkår og vide, hvornår og hvor de skal udfordre eksisterende tilbud," sagde Bressman . "Det er også nemt for virksomhedsejere at blive fanget af, hvordan et rum ser ud, snarere end vilkårene i lejekontrakten, hvilket kan påvirke pladsforvaltningen, driften og den økonomiske forpligtelse i løbet af lejemålet."
Du planlægger måske ikke at blive i det rum, du leaser for evigt, men Bressman mindede virksomhedsejere om at tænke på de langsigtede virkninger, din detail- eller kontorbygning vil have på din virksomheds image.
"[Med en lejekontrakt] investerer du også i din virksomheds brand," sagde han. ”Tænk grundigt over, hvor du vil etablere dit fodaftryk, og hvilken type image et bestemt kvarter eller anlæg formidler. Vær sikker på, at dine juridiske rådgivere og ejendomsrådgivere hjælper dig med at designe en strategi, der fungerer for din virksomheds fremtid."
Til at starte med er det nyttigt at forstå terminologien og mulighederne. Der er flere typer erhvervslejeaftaler.
I en full-service lejekontrakt eller brutto lejekontrakt betaler lejeren grundlejen, og udlejeren betaler for forsyningsselskaber, forsikringer, skatter og andre omkostninger ved driften af bygningen. Det er her "tabsfaktoren" af lejebar kontra brugbar plads spiller ind, fordi lejeren også skal betale for en del af fællesarealerne.
I en nettolejekontrakt betaler lejerne derimod en del af bygningens driftsomkostninger. Nettlejekontrakter har deres egne muligheder:enkelt, dobbelt og tredobbelt netto. En tredobbelt nettolejekontrakt er i bund og grund det modsatte af en bruttolejekontrakt, fordi lejeren ikke kun betaler husleje, men også bygningens driftsomkostninger. Dette skulle resultere i en lavere husleje, men højere variable omkostninger.
Tilsvarende betaler lejeren i en dobbelt nettolejekontrakt for forsyningsselskaber, forsikringer og skatter, men udlejeren eller ejendomsejeren betaler de strukturelle vedligeholdelsesomkostninger. Endelig, i en enkelt nettolejekontrakt, betaler lejeren huslejen og forsyningsselskaberne, men udlejeren bærer omkostningerne til forsikring, skatter og vedligeholdelse.
Mindre almindeligt er der absolutte NNN-lejekontrakter (eller bindingspligtige) lejekontrakter, hvor lejeren betaler alle omkostninger til bygningsreparation, inklusive tagdækning, for eksempel.
Endelig er der procentlejekontrakter, hvor lejer betaler en procentdel af detailsalget ud over grundleje. Disse er mest almindelige i indkøbscentre, men kan findes andre steder.
Business News Den daglige redaktion bidrog til skrivningen og rapporteringen i denne artikel. Kildeinterviews blev udført til en tidligere version af denne artikel.