Lejerne på den anden side af gaden efterlod huset en katastrofe. Og i betragtning af den måde, de flyttede ud på, var det ikke en overraskelse.
En sen aften læssede lejerne alle deres ejendele i en lastbil i et rasende tempo. Inden for et par timer var de væk. De efterlod affald over hele den forreste græsplæne. Der var ødelagte møbler og et gammelt køleskab i indkørslen. De åbnede vinduerne, og de gad ikke engang lukke hoveddøren. Jeg ringede til udlejeren (John) og fortalte ham, hvad der var sket.
Da jeg så Johns lastbil stoppe, gik jeg over gaden for at sige "Hej".
Da vi kom omkring 10 fod fra hoveddøren, ramte lugten os; urin. Lejerne havde flere dyr, og de var tilsyneladende ikke brudt sammen. Det første, vi så efter at være kommet ind, var en bunke dyreaffald i foyeren. Ikke godt. Og det var overalt i huset. Dyrene havde brugt hjemmet som en kæmpe kattebakke. Laminatgulvene bukkede på grund af urinen, og alt tæppet blev ødelagt. Og der var også skrammel overalt.
Fra at observere disse folk vidste jeg, at de var store fans af Craigslist. Jeg så dem komme hjem med deres pickup-truck fyldt med gamle tv'er, bildele, hvidevarer, ruller tæpper og junkmotorcykler. Da lejerne flygtede den aften, efterlod de det hele. Udlejer måtte rydde op i rodet. Gæt, hvem der ikke fik deres depositum tilbage.
Fiaskoen forklarer, hvorfor nogle folk ikke ønsker at være udlejere. Det kræver et særligt temperament at administrere ejendom med succes. Den gode nyhed er, at du ikke behøver at eje ejendom direkte for at investere i fast ejendom. I dag vil jeg fortælle dig om privat udlån og crowdfunding gennem apps til at investere i fast ejendom, to af mine foretrukne strategier til at investere i fast ejendom uden at eje fast ejendom.
Jeg elsker fast ejendom. Jeg har ejet udlejningsejendomme og vendt huse med vild opgivelse (og vild profit). I øjeblikket ejer jeg dog ingen lejeboliger og er mellem flips. Det lokale boligmarked er rødglødende, og jeg viger tilbage for budkrig. Jeg har for nylig fundet en anden måde at investere i fast ejendom via privat udlån.
Jeg udsteder lån for at hjælpe investorer med at købe ejendomme. Jeg har lånt i alt 255.000 USD i tre separate aftaler. Disse lån indbringer over 2000 USD om måneden i renter. Mine private udlånserfaringer har kun været positive, og jeg er ved at forberede mig på at investere i yderligere aftaler.
Privat udlån giver mig mulighed for at diversificere min portefølje til fast ejendom uden besværet med at administrere en ejendom. Jeg tjener en sund rente, samtidig med at jeg hjælper en investor med kortsigtede pengebehov.
Da jeg første gang hørte om privatlån, var mit hovedspørgsmål dette:
Hvorfor vil nogen have et lån fra mig på 10 % eller mere, når de har en god kredit? Hvorfor går de ikke bare til en bank?
Der er gode grunde til, at investorer henvender sig til privatlån:
Efter at jeg vidste, hvorfor investorer havde brug for private lån, var jeg mere tryg ved ideen. Her er nogle vigtige punkter at overveje:
Første tilbageholdsret :Det værste tilfælde for en privat långiver er en låntagers misligholdelse. Sørg altid for, at du er i første position på pantet. Dette giver dig mulighed for at beslaglægge ejendommen, hvis låntageren stopper med at betale.
Vær opmærksom på forholdet mellem lån og værdi :Hvis der opstår en standard, vil du være i den bedste position til at få dine penge tilbage. Jeg kræver et lån i forhold til værdi på højst 70 %. Så for en ejendom til en værdi af 100.000 $ låner jeg ikke mere end 70.000 $. Dette ville give mig mulighed for at sælge ejendommen til under markedsværdi for at få mine penge tilbage hurtigt.
Rente :Priser starter typisk ved 10 % og går op til 18 %. Mange långivere opkræver også mellem 1 og 10 point. Et point er 1 % af det lånte beløb.
Kreditscore :Dette er ikke så vigtigt, som du tror. Da du er i den første panteposition, er transaktionen stillet som sikkerhed af en ejendom.
Skattevenlig :En selvstyret solo 401(k) giver dig mulighed for at udstede private lån fra en skattebeskyttet konto. Hvis du har indkomst fra selvstændig virksomhed, så overvej kraftigt denne mulighed.
Evaluer aftalen :
Private lån udføres oftest mellem parter, der har et eksisterende forhold. Låntageren kan være en ven, et familiemedlem eller en, som du allerede har et forretningsforhold til.
Jeg opfordrer dig også til at skabe forbindelser med andre uden for dit normale netværk. En god måde at gøre dette på er ved at blive aktiv i BiggerPockets fora. Mens du skal tilmelde dig en konto, er medlemskab gratis.
Privat lån er en fantastisk måde at opbygge rigdom på. Bare husk at lave din research. Det er vigtigt at forstå en aftale grundigt, før du tager springet. Gør dit hjemmearbejde!
Fordele
Ulempe
Hvis privat udlån lyder som for meget arbejde, er crowdfunding en anden måde at diversificere til fast ejendom uden egentlig at eje ejendom.
JOBS (J umpstart O din B usiness S tartups) Lov, der trådte i kraft i 2015, åbnede døren til en ny klasse af ejendomsinvesteringer. JOBS tillader brug af crowdfunding til at udstede værdipapirer, noget der tidligere havde været forbudt.
Du tænker sikkert lige nu:
Venligst oversætte? Hvad betyder det for mig?
Der er innovative nye måder, hvorpå du kan investere i fast ejendom uden at eje ejendom. RealtyMogul, Fundrise, RealtyShares og PeerStreet er fire crowdfunding-platforme, som du skal kende til.
RealtyMogul er en af de største aktører inden for crowdfunding for fast ejendom. Fra juni 2017 har virksomheden indsat 270 millioner dollars.
RealtyMogul tilbyder to typer investeringer, en REIT (MogulREIT) og private placeringer. Fordi MogulREIT er åben for alle investorer (ingen akkrediteret investorkrav), vil jeg fokusere på det.
For det første er en REIT defineret som:
En REIT, eller Real Estate Investment Trust, er en virksomhed, der ejer eller finansierer indkomstproducerende fast ejendom. REIT'er er modelleret efter gensidige fonde og giver investorer af alle typer regelmæssige indkomststrømme, diversificering og langsigtet kapitalstigning. REIT'er udbetaler typisk hele deres skattepligtige indkomst som udbytte til aktionærerne. Til gengæld betaler aktionærerne indkomstskatten af disse udbytter.
RealtyMoguls MogulREIT giver dig mulighed for at investere i en mangfoldig kommerciel ejendomsportefølje med minimalt besvær. Gennem MogulREIT har du eksponering for investeringer, som ikke ville være tilgængelige for detailinvestorer:
MogulREIT kan investere i en række forskellige ejendomstyper, herunder, men ikke begrænset til, multi-familie, kontor, industri, self-storage, detailhandel, medicinsk kontor og gæstfrihed. Fonden kan investere i forskellige kommercielle ejendomsrelaterede aktier og gældsbeviser på tværs af disse forskellige ejendomstyper.
På grund af lavere gebyrer og MogulREITs fokuserede karakter kan dit afkast være højere end for en konventionel REIT. MogulREIT returnerer i øjeblikket 8 % til investorerne.
MogulREIT-tal :
Du kan begynde at investere med RealtyMogul her.
Fundrise er en platform, som jeg investerer med. Jeg åbnede min konto i marts 2016 med en initial investering på $1.000 (Indkomst eREIT) og tilføjede derefter yderligere $2.000 (Growth eREIT) for at bringe min konto op på $3.000. Jeg har tjent næsten $300:
Fundrise har skabt en portefølje af eREIT'er og eFunds, der investerer i henholdsvis erhvervsejendomme og boligejendomme. Fundrise mener, at dets strategi vil overgå konventionelle REITs:
Ved at forfølge en privat markedsstrategi for direkte investeringer, tjener Fundrise-porteføljer en højere årlig løbende indkomst end offentlige indkomstfokuserede investeringer.
Mens mine oprindelige investeringer var i indkomst og vækst eREIT'er, giver Fundrise dig også mulighed for at investere i specifikke geografiske områder:
Fundrise har også en mulighed, der giver dig mulighed for at specificere investeringsmål, og dine penge bliver implementeret i overensstemmelse hermed på tværs af REIT'er/eFunds:
Fundrise eREITs og eFunds numre :
Begynd at investere med Fundrise her.
RealtyShares tilbyder investeringer i gæld (for det meste boliger), foretrukne aktier og aktier (for det meste kommercielle). I modsætning til en REIT giver RealtyShares dig mulighed for at investere i en specifik ejendom eller en pulje af forudbestemte ejendomme. Platformen har lavet omkring 650 aftaler og er stolt af at være meget kræsen (mindre end 5 % af tilbudene accepteres).
I modsætning til RealtyMogul- og Fundrise REIT-tilbuddene kræver investering med RealtyShares arbejde. Du skal dyrlæge tilbud. RealtyShares giver et dashboard til at søge efter potentielle investeringer, og du kan klikke på en aftale for at lære mere om den:
Selvom der ikke er nogen virtuelle rundvisninger for ejendomme administreret af RealtyShares, har RealtyShares-professionelle allerede godkendt aftalen, det er op til dig at analysere det, før du hopper til.
RealtyShares' tal :
Begynd at investere med RealtyShares her.
PeerStreet blev medstiftet af Brett Crosby, som berømt solgte sit tidligere firma (Urchin) til Google. PeerStreet ligner privat udlån ved, at du investerer i individuelle aftaler. Ligesom privatlån er PeerStreet i første position på panteretten.
Når du har oprettet en konto, kan du begynde at undersøge tilbud på PeerStreet-dashboardet:
Ved at klikke på en aftale får du en detaljeret visning:
PeerStreet har nogle fordele i forhold til privat udlån:
PeerStreet-numre :
Begynd at investere med PeerStreet her.
Crowdfunding-platforme tilbyder en innovativ måde at investere i fast ejendom på uden besværet med ejendomsbesiddelse. Bare husk at lave din research.
Fordele
Ulempe
Mit langsigtede mål har altid været at erhverve yderligere investeringsejendomme. I løbet af de sidste fire år har jeg givet tilbud på tre forskellige ejendomme, for så at blive overbudt hver gang.
Jeg gætter på mine ejendomsdrømme nu. Hvorfor beskæftige sig med budkrig, besværet med lejere og utætte vandhaner, når du ikke behøver det?
Og hvis du er i tvivl om ejendommens ydeevne, så lyt til Josh Brown:
I den næste måned vil jeg investere i yderligere to private lån og også investere mine første $10.000 i PeerStreet. Måske vil jeg aldrig eje en investeringsejendom igen? Ud fra erfaringerne fra min udlejerven på den anden side af gaden er dette måske ikke en dårlig ting.
[qzzr quiz="151541" width="100%" height="auto" redirect="true" offset="0"]