Hvis du ønsker at tilføje noget tidsgearet pengestrøm til din bundlinje, er to af de bedste muligheder at investere i leje af fast ejendom og købe små virksomheder.
Begge er levedygtige muligheder, og for at hjælpe dig med at finde ud af, om en eller begge af disse investeringsmuligheder er rigtige for dig, er det tid til endnu et Side Hustle Showdown.
Til debatten har jeg inviteret to Side Hustle Show-favoritter tilbage:
(I Chads første optræden dækkede vi 5 billige måder at komme i gang med fast ejendom. Med Codie undersøgte vi, hvordan man kan vokse og tjene penge på et e-mail-nyhedsbrev.)
Stil ind på ugen for at lære:
For at give dig en idé om, hvad der er muligt i ejendomsverdenen, begyndte Tchad at vende huse lige ud af college og har opbygget en portefølje på mere end 100 lejemål i løbet af de sidste 18 år.
Chad og hans partner startede med enfamiliehuse, de flyttede ind i små multi-enheder, har haft mobilhomes, har foretaget nogle pengeinvesteringer, og nu er hovedparten af det, de laver, studieudlejning.
Ud fra et tidsinvesteringssynspunkt sagde Chad, at han var nødt til at bære mange hatte, da han startede og blev brugt meget tid.
I dag har han ejendomsadministratorer, der varetager det meste af det daglige arbejde. Chad styrer sin virksomhed fra et højt niveau og bruger kun 30 minutter til et par timer om ugen på at føre tilsyn med sin virksomhed.
Tchad beskrev fast ejendom som "en opstart i begyndelsen og en sand investering i sidste ende."
Relateret: 71 Idéer til passiv indkomst
Codie har i øjeblikket "omkring 15 virksomheder", der omsætter for alt fra et par hundrede tusinde til millioner af dollars i omsætning.
Før Codie investerede direkte i små og mellemstore virksomheder, havde Codie investeret i en række forskellige virksomheder i lang tid.
Hun havde en cannabis-forretningsfond, hvori hun investerede omkring 250-300 millioner dollars i omkring 68 virksomheder, og før det købte kapitalforvaltningsfirmaer.
"Den røde tråd gennem alt dette er bareat lede efter arbitrage-muligheden, hvor markedet stadig underpriser et aktiv, ” fortalte Codie mig.
Codie sagde, at hun godt kan lide at investere i "kedelige virksomheder" - som vaskerier, landskabstjenester, regnskabspraksis - den type tjenester, de fleste af os bruger til daglig.
Hun sagde, at det ligner at købe et hus med et realkreditlån. Du kan købe størstedelen af en virksomhed med et SBA-lån, og du skal kun lægge 10 % ned.
Løbetiden er dog kortere end et realkreditlån, typisk 5-10 år. Codie sagde, at hun normalt betaler lånet af inden for 3-5 år og har et pengestrømmende aktiv.
Hvis du ønskede at komme i gang med at købe en virksomhed, sagde Codie, at to vigtige ting er;
Hun sagde, at $25.000-50.000 er nok til at komme i gang. Med hensyn til at lære forretningen, sagde Codie, at der er masser af ressourcer online, der vil hjælpe.
Til at begynde med kan du tilmelde dig hendes nyhedsbrev for masser af praktiske tips. Hun anbefalede også en bog kaldet Køb så byg af Walker Deibel.
Det næste skridt er at se på, hvad dine største omkostninger er. Hvor bruger du penge i dag?
Et eksempel Codie delte var hendes landskabspleje fyr. Han kunne ikke tage kreditkortbetalinger, og Codie var altid nødt til at jage ham ned for at betale ham med check.
Så hun begyndte at spørge ejeren om hans virksomhed. Han forklarede, at han havde omkring 1 million dollars i omsætning og tog omkring 300.000 dollars hjem mellem ham og hans søn.
Han var dog overvældet og kæmpede med den operationelle side af sin virksomhed. Codie tilbød at investere i sin virksomhed og hjælpe ham.
Hun tilbød at investere $100.000 og vise ham, hvordan man forbinder abonnementer, automatiserer betalinger og strømliner nogle af hans processer til gengæld for en kontantstrømsprocent af hans forretning.
Hvis du ikke ved, hvordan man driver en virksomhed, sagde Codie, at du kunne starte med noget, der ligner dette.
For at tage det første næste skridt, kan du se på at købe et vaskeri, salgsautomater og andre billigere virksomheder.
Hvis du vil gennemse virksomheder til salg i nærheden af dig, anbefalede Codie at kigge på BizBuySell og LoopNet. Dette er internettets største markedspladser til at finde virksomheder til salg.
"Når jeg går for at investere i en virksomhed, kan jeg personligt godt lide at se en ekstra fordel," fortalte Codie mig.
Hvad Codie mener med dette, er at se muligheden for at implementere en forandring, der vil forbedre forretningen.
"Ting, der er smertefulde for kunderne, kan faktisk være steder, hvor du fjerner friktion og dermed øger penge i og potentielt din gennemsnitlige ordrestørrelse," forklarede Codie.
Når du først starter, behøver du ikke at prøve at vende en virksomhed helt om. Codie sagde, at du kan lede efter en lille forskel til at starte med.
Hun sagde også, at du skulle stille dig selv følgende spørgsmål for at komme i gang:
Svarene på disse spørgsmål vil hjælpe dig med at indsnævre de typer virksomheder, der er tilgængelige på websteder som BizBuySell.com.
Bemærk:Codie underviser i et komplet kursus om dette emne kaldet Ukonventionelle erhvervelser (brug koden sidehustle20 for 20 % rabat).
Tchad sagde, at der er mange ligheder i, hvordan han ser på investering i fast ejendom, og hvordan Codie griber investering i virksomheder an.
Dette gælder især for at gå med noget, du forstår. Chad siger, at han altid citerer Warren Buffett, når han rådgiver folk, og fortæller mig, "han køber kun simple og forståelige virksomheder til sig selv."
Tchad sagde også, at meget af det, der gør en god ejendomsinvestering, er intuitiv. Selvom du ikke ejer ejendom, har du boet i en lejlighed eller et hus. Du ved også meget om de områder, du har boet i.
Så det giver mening at starte med at kigge i kvarterer, du kender, for at finde disse arbitrage-aftaler. Hvis du skal kigge længere væk, kan du stadig kigge efter ejendomstyper, du kender.
Bemærk:Hvis du investerer uden for staten, gør en platform som Roofstock det nemt at shoppe efter og sammenligne ejendomme.
Så er der ejendomme, der har mere risiko forbundet, turnaround-projekterne. I lighed med hvad Codie talte om, da han fandt en virksomhed, hvor du kan implementere meningsfulde ændringer, kan du også finde ejendomme, der trænger til at blive repareret.
Det er den type ejendomme, som Tchad typisk køber. Han leder efter en "cap rate", som er et ikke-gearet lejeudbytte på omkring 9-11 % på en ejendom, der trænger til at blive repareret. Dette ville være tættere på 6-7 % på en gennemsnitlig multi-enhed i en bedre stand.
Cash on cash-afkastet på fast ejendom vs. små virksomheder er meget forskellige, ligesom den involverede risiko.
Med hensyn til fast ejendom sagde Chad, at han i studieboligen, han arbejder med, forventer et kontant afkast på omkring 8-20 %.
Med små virksomheder, på den anden side, sagde Codie, at hun ikke laver en aftale, medmindre hun tjener mindst 100% kontanter. Mange af hendes aftaler har endda op til 600 % kontant afkast.
Årsagen er, at du kan sætte 10 % ned ved hjælp af et statslån, tilføje sælgerfinansiering og have 20-30 % at sætte ned afhængigt af, hvad virksomheden er.
Den måde, virksomheder værdiansættes på, er på 2-3 gange deres fortjeneste. Så hvis du har en virksomhed, der tjener 100.000 $, er den i gennemsnit 2-3 gange det beløb værd. Codie sagde med disse tal, at hun forventer at gå i balance på en virksomhed inden for 2-3 år.
Så bundlinjen er, at risikoen er meget højere ved at investere i virksomheder frem for fast ejendom, men afkastet er også meget højere.
Der er et spektrum af finansieringsmuligheder for at købe fast ejendom. Tchad sagde dog, at den perfekte opstart for de fleste mennesker er at komme i gang med house hacking.
House hacking er, når du flytter ind i en fourplex eller en duplex, så du har et sted at bo. Du får så et ejerlån enten subsidieret eller forsikret af det offentlige, så du kan få 3,5-5 % udbetaling og et 30-årigt lån på 3,5 %.
"Det er billige penge, langsigtet fast rente og en udbetaling på tre og en halv eller 5 %," forklarede Chad.
Det er den ene ende af spektret, hvor du kan komme i gang rimeligt billigt. I den anden ende af spektret er kommerciel finansiering, hårde pengelån og andre former for finansiering, som du kan bruge til at rejse flere midler, men som har en højere rente.
Tchad laver en masse sælger- og privatfinansiering. Han finder personer, der er glade for et afkast på 4-6 %, låner penge af dem og køber derefter en ejendom, der giver et afkast på 10-12 %.
Codie forklarede, at omkring 66 % af små virksomheder på platforme som BizBuySell og LoopNet sælges med sælgerfinansiering.
Denne form for finansiering er svær at få for fast ejendom, men det er meget normalt for små virksomheder. Codie sagde også, at din kreditvurdering ikke er så vigtig, når du køber en virksomhed.
Hvis du ikke tjener mange penge, selvom du har været konkurs, kan du stadig købe en virksomhed. Dette skyldes, at långivere garanterer virksomheden, de garanterer ikke din personlige kredit.
Du skal dog have en personlig garanti og sørge for at tage hensyn til at hyre en operatør til at drive eller arbejde i din virksomhed.
Chad sagde, at nogle af de fejl, han har begået, drejer sig om at købe ejendomme, der krævede meget af hans tid. Ting som at undervurdere placeringen og overvurdere pengestrømmen.
Han sagde også, at han var vild med regneark og tallene tidligt i sin virksomhed. Han glemte den menneskelige side ved at leje ejendomme ud, såsom at sikre sig, at ejendommene er eftertragtede steder for folk at bo.
Tchad har siden opbygget en mere grundig due diligence-tjekliste ved køb af ejendomme. Den dækker alle de grundlæggende forretningsgrundlag, samt tager et kig på lejerne, og hvor meget de kan lide at bo i ejendommen.
Codie sagde, at der er to ting, hun altid prædiker for at hjælpe folk med at undgå nogle almindelige faldgruber, når de køber en virksomhed:
Hun sagde, du vil finde en mellemvej. Du vil gerne købe en virksomhed med en pude nok, hvor du har råd til at hente en operatør eller sætte folk inde fra virksomheden ind i rollen.
Codie sagde også, at du også skulle være konservativ med din første virksomhed. Dette vil hjælpe dig med at få selvtillid, og så kan du begynde at skalere op og gøre større handler.
Hun har aldrig haft en virksomhed gået under eller tabt penge, men Codie har købt virksomheder, der var for små. Det blev en slem tid at føre tilsyn med, så hun måtte afhænde disse virksomheder.
Codie sagde, at den største fejl, hun har begået i dette rum, er ikke at udføre. Det er svært at købe virksomheder – der er mange bevægelige dele, og du skal gøre din due diligence.
Men der er en opside ved dette:"Hver gang der er den friktion, er det dér, arbitragen er, det er der, alle pengene er tjent," forklarede Codie.
Når jeg ser tilbage, var Codies eneste ønske, at hun var startet før. Hendes råd til enhver, der er interesseret i at investere i virksomheder er, "Tag konservative væddemål, men start nu."
Codies afsluttende argument var, "vælg dig selv." Hun tilføjede, at hun mener, at små virksomheder har den bedste værdiansættelse i dag, på det laveste prisniveau med den mest tilladte gearing.
Hendes bedste råd er at udvikle diversificerede indkomststrømme, hvis du i øjeblikket arbejder en 9-5 for at beskytte dig selv. Enhver kan begynde at lære om fast ejendom eller købe virksomheder, og ingen kommer til at fortryde at lære om nogen af disse virksomheder.
Chad var enig med Codie og sagde "du skal eje noget."
Han sagde, at ikke alt, der har med fast ejendom at gøre, vil give mening, men meget af det er intuitivt, og der er så mange kreative måder med finansiering, at der ikke er nogen undskyldning for ikke at komme i gang.
ODYS er en platform, der kuraterer premium-aldrende domæner. Det hjælper affilierede marketingfolk og online virksomhedsejere med at få et forspring i forhold til konkurrenterne. De førsteklasses gamle domæner fra ODYS kan spare dig for mange års byggeautoritet og hjælpe dig med at kickstarte din digitale tilstedeværelse.
Her er en hurtig bag kulisserne-video af markedspladsen. (Du skal muligvis anmode om at deltage i Side Hustle Nation FB-gruppen for at se den.)