Mens førstegangsinvestorer ofte ser på aktiemarkedet for at dyppe deres tå i at investere, er ejendomsinvestering et andet område, hvor det er muligt at tjene store afkast over tid.

Hvis du overvejer at komme ind i ejendomsspillet, er her, hvad du behøver at vide om de forskellige typer af ejendomsinvesteringer, hvordan du begynder at investere i fast ejendom og faldgruber, du skal undgå.

De forskellige typer ejendomsinvesteringer

Afhængigt af dine mål, hvor meget du skal investere og hvor praktisk du vil være med din portefølje, er der flere forskellige typer af ejendomsinvesteringer, som du kan vælge imellem:

• Boligejendomme :Med denne mulighed kan du købe enhver form for bolig og tjene penge ved at opkræve husleje fra lejere. Du kan også vælge at sælge ejendommen hen ad vejen for at få den egenkapital, du har opbygget over tid. En anden form for boligejendom er fixing-and-flipping. Med denne tilgang køber du ejendomme i dårlig stand til en stor rabat, bruger penge på at reparere dem og sælger dem derefter med fortjeneste – alt sammen typisk inden for et år.
• Erhvervsejendomme :Denne mulighed ligner boligejendomme, men involverer køb af bygninger, der huser en eller flere virksomheder. Som udlejer opkræver du husleje fra lejerne, mens de driver deres forretning.
• Rå jord :Investorer med meget kapital kan vælge at investere i rå jord eller tomme grunde, hvor de eller en anden måske ønsker at bygge bolig- eller erhvervsejendomme i fremtiden.
• Ejendomsinvesteringsforeninger :Kaldet REIT'er for korte, disse børsnoterede virksomheder ejer ejendomsporteføljer, og du kan købe aktier i dem. REITs skal returnere 90% af deres skattepligtige indkomst til aktionærerne hvert år, så de kan være en fantastisk måde at tjene udbytteindkomst på. De giver dig også mulighed for at drage fordel af fordelene ved at investere i fast ejendom uden egentlig at eje nogen ejendom.
• Crowdfunding-platforme :Disse investeringsplatforme giver investorer mulighed for at investere i fast ejendom på en måde, der normalt er forbeholdt velhavende enkeltpersoner. Du samler i bund og grund dine penge med investorer rundt om i verden for at købe fast ejendom, hvorefter du tjener et afkast baseret på din investering.

Koster det meget at investere i fast ejendom?

Den nødvendige kapital til at investere i fast ejendom kan variere afhængigt af din tilgang. For eksempel, hvis du vil investere i en REIT (den billigste løsning), skal du bare have penge nok til at købe én aktie.

Crowdfunding-platforme er generelt den næstbilligste mulighed, men platforme som Fundrise og Realty Mogul har minimum begyndende investeringer på henholdsvis $500 og $1.000.

Hvis du tænker på at købe rå jord eller ejendomme, har du typisk brug for mindst penge nok til en udbetaling og midler til at dække boliglån og vedligeholdelsesomkostninger i starten. Der er en række forskellige finansieringsmuligheder tilgængelige, og udbetalingskrav kan afhænge af långiveren, din kreditsituation, den type ejendom, du køber, og købsprisen.

Hvad er risikoen ved fast ejendom?

Som enhver investering er der risiko forbundet med ejendomsinvestering. Fordi de fleste former for ejendomsinvesteringer ikke er direkte knyttet til aktiemarkedet, er risiciene typisk anderledes. Her er nogle at vide om.

• Uforudsigelighed :Ligesom aktiemarkedet er ejendomsmarkedet uforudsigeligt. Selvom ejendomme kan sætte pris på langt over en håndfuld år, er der ingen garanti for, at væksten vil fortsætte. Hvis ejendomsmarkedet går i stykker, efter du har købt bolig, kan du sidde fast med et hus, der er meget overvurderet.
• Dårlige placeringer :Placering er afgørende i ejendomsinvesteringer. Hvis du køber bolig for at lease, vil du gerne købe i et område, hvor folk gerne vil bo, helst på længere sigt. Og hvis du investerer i erhvervsejendomme, vil du gerne undgå områder, hvor der historisk set har været meget omsætning.
• Dårlige lejere :Der er mange ting, du kan gøre for at forsøge at luge ud af dårlige lejere, såsom at tjekke kreditvurderinger og ringe til tidligere udlejere. Men det er ikke en garanti for, at du ikke går i stå med en lejer, der betaler for sent eller skader din ejendom.
• Ledige stillinger :Ideen om at få ensartede huslejebetalinger hver måned er rart, men det er usandsynligt, at det sker. Så længe du køber et godt sted, hvor efterspørgslen er stor, behøver du måske ikke bekymre dig så meget om almindelige ledige stillinger. Men selv i gode områder kan et dårligt marked gøre det udfordrende at finde lejere konsekvent.
• Negativ pengestrøm :Køb af fast ejendom medfører en masse løbende omkostninger, herunder afdrag på realkreditlån, ejendomsskatter, forsikring, reparationer og vedligeholdelse. Hvis du ender med at modtage mindre i lejebetalinger, end du betaler for disse omkostninger hver måned, kan du miste tusindvis af dollars hvert år. Sørg for at tage højde for alle omkostninger for at forsøge at undgå eller reducere eventuelle tab.
• Mangel på likviditet :Mens fast ejendom generelt kan have mindre volatilitet end aktiemarkedet, er der én stor ulempe. Den ulempe er manglen på likviditet. Hvis du har brug for penge nu, skal du enten sælge ejendommen eller optage et boliglån eller kreditlinje - begge disse tilgange kan tage flere uger. Med aktiemarkedet sælger du blot dine aktier, og du kan have pengene på din bankkonto inden for et par dage, forudsat at du har fået en gevinst på din investering.

Hvor starter du?

Fast ejendom kan være en del mere kompliceret end blot at sætte et par hundrede dollars i en aktie, du er begejstret for. Selvom det er relativt nemt at investere via REIT'er og crowdfunding-platforme, kan det tage uger og endda måneders research at købe faktiske ejendomme eller jord.

Start med at uddanne dig selv om processen ved at bruge ressourcer til at investere i fast ejendom som BiggerPockets og Roofstock. Du kan lære en masse på disse hjemmesider om, hvordan man udvikler en investeringsstrategi, hvordan man regner med skatter, hvordan man beregner investeringsafkastet på en ejendom og mere.

Hvis du planlægger at købe ejendomme, vil du også gerne få hjælp fra en ejendomsmægler, som kan hjælpe dig med at finde de typer ejendomme, du leder efter i eller uden for dit område. Du kan også overveje at deltage i fora og grupper på sociale medier, der er dedikeret til ejendomsinvesteringer, så du kan stille spørgsmål, mens du lærer og begynder at foretage dine første investeringer. Tjek også med din bank for at afgøre, om du sandsynligvis vil kvalificere dig til et realkreditlån til din investering (forudsat at du ikke betaler kontant).

At lære om ejendomsinvesteringer kan være en stejl læringskurve, men over tid kan indsatsen betale sig.

Påvirker investering i fast ejendom din kredit?

Hvis du køber ind på en REIT- eller crowdfunding-platform, kommer din kredithistorik slet ikke ind i billedet. Men hvis du optager et lån for at finansiere købet af en ejendom eller jord, vil din kredit være en væsentlig faktor for, om du vil være i stand til at få den nødvendige finansiering til at foretage din investering. Derudover kan investeringen påvirke din kredithistorie og kreditscore.

Det kan især skade din kredit, hvis du overspænder dig selv økonomisk og har svært ved at betale alle dine regninger. Selv en ubesvaret betaling kan have en betydelig indvirkning på din kreditscore. Hvis du køber ejendom og har problemer med at leje den ud, kan du ende med at misligholde lånet og få din ejendom tvangsauktioneret, hvilket vil forårsage mange års skade på din kredit. Som følge heraf er det vigtigt at vente, indtil du har nok pengestrømme og opsparing til at klare de risici, der er forbundet med ejendomsinvestering.

Det er også afgørende at opbygge en god kredithistorik, før du begynder at investere for at gøre det nemmere at kvalificere dig til lavere renter på dine lån, hvilket potentielt kan spare dig for tusinder eller endda titusindvis af dollars i løbet af den tid, du ejer ejendommen. Tjek din kredit regelmæssigt for at holde styr på dine fremskridt og for at se potentielle problemer, du kan løse, før de ødelægger din kreditscore.