Tilføjelse af en udlejningsejendom til din investeringsportefølje kan være en god kilde til passiv indkomst. Hvis du antager, at du har kontanter ved hånden til nemt at håndtere regelmæssig vedligeholdelse og reparationer, kan disse typer ejendomme hjælpe med at diversificere dine investeringer og vokse din formue på lang sigt. National Multifamily Housing Council rapporterer, at over 44 millioner amerikanske husstande består af lejere, så der er ingen mangel på potentielle lejere.

Som enhver anden investering er den dog ikke uden risiko. Entusiastiske købere, der hopper til, før de er klar, kan finde sig selv i en økonomisk stressende situation, der øger deres gældsbelastning og påvirker deres kredit negativt. Før du træffer store beslutninger, skal du tage dig tid til at lære, hvordan investeringsejendomme fungerer, hvilket kan hjælpe dig med at beslutte, om de er rigtige for dig. Her er hvad du behøver at vide.

Hvad er en investeringsejendom?

At købe en investeringsejendom svarer til et traditionelt boligkøb. I stedet for at købe en bolig at bo i selv, fokuserer du dog på at købe bolig, som du så kan leje ud til en anden. Alternativt kan dit mål være at købe og holde ejendommen og derefter sælge den videre til en højere pris (en version af "fix and flip"-investering, som ofte ses på populære boligrenoveringsprogrammer). Uanset hvad, er målet det samme – at bruge ejendommen til at generere indkomst og i sidste ende tjene penge.

Hvordan tjener investeringsejendomme?

Lad os antage, at du planlægger at købe en ejendom og leje den ud til en lejer. Målet er at opkræve månedlig husleje, der dækker alle dine udgifter – plus ekstra til at have i lommen. Hvor meget du med rimelighed kan opkræve har alt at gøre med dit lokale marked og din ejendoms tiltrækningskraft. At undersøge lejetrends for lignende ejendomme i dit område kan hjælpe dig med at finde et konkurrencedygtigt beløb at opkræve. Du kan muligvis hente mere, hvis du foretager renoveringer, såsom at installere et moderne køkken eller opdatere gulve og hvidevarer, selvom dette vil kræve en større forudgående investering fra din side.

Måske er du mere interesseret i at vende ejendomme end at leje dem ud. Huse, der blev vendt i 2020, genererede en gennemsnitlig bruttofortjeneste på $66.300, ifølge ejendomsdataudbyderen ATTOM Data Solutions. Og ligesom det kan hjælpe dem med lejere med at få højere huslejebetalinger, kan efterspurgte boligrenoveringer hjælpe svømmefødder med at se et større afkast af deres investering.

Ejere af investeringsejendomme kan også tjene penge, når det er tid til at sælge, forudsat at boligens værdi stiger. Ingen kan med 100 % sikkerhed forudsige, om en ejendom virkelig vil sætte pris på det, men hvis du er i et blomstrende kvarter eller et nyt område, der vokser hurtigt, kan det være gode tegn. Hvert marked er anderledes, men National Association of Realtors rapporterede, at i løbet af første kvartal af 2021 havde 89% af byområderne oplevet tocifrede prisstigninger fra år til år.

Hvad skal du overveje, før du køber en investeringsejendom

Der er flere faktorer, du skal overveje, når du shopper efter en investeringsejendom. De omfatter:

• Adgang til større veje og offentlig transport
• Nærhed til butikker og restauranter
• Alle lokale udviklingsplaner på vej, der kan påvirke boligværdierne
• Lokale salgspriser for lignende ejendomme
• Gennemsnitlige markedsleje
• Gennemsnitlige ejendomsskatter i området

Ud over det er der nogle yderligere ting, du skal tænke over, før du går videre.

• Din evne til at administrere ejendommen :Hvis du planlægger at leje ejendommen ud, tilmelder du dig som udlejer. Det betyder, at du vil være på krogen for at vedligeholde hjemmet og tage fat på reparationer, der dukker op undervejs - store som små. Dette kan omfatte alt fra VVS-nødsituationer til problemer med større apparater. Du kan vælge at ansætte en ejendomsadministrator til at håndtere disse ting for dig. Du skal bare vide, at hvis du undlader at holde boligen beboelig, kan dine lejere være inden for deres ret til at tilbageholde husleje eller anlægge sag. Udover ejendomsvedligeholdelse skal du også finde og screene lejere for at undgå langsigtede ledige stillinger og træde ind for at handle, hvis der opstår problemer med dem.
• Dit forventede investeringsafkast (ROI) :Der er en simpel formel til at hjælpe dig med at estimere dit investeringsafkast. Tag først din estimerede månedlige lejeindtægt, og træk derefter dine månedlige udgifter fra. Dette kan omfatte alt fra ejendomsskatter til husejerforsikringer og husejerforeningsgebyrer (HOA). Gang nu dette tal med 12 for at finde dit årlige brutto cash flow. Dette repræsenterer, hvor meget du sandsynligvis vil tjene hvert år, forudsat at alt går godt. Overvej nu, hvad du betaler på forhånd i form af din udbetaling, lukkeomkostninger, boliginspektioner og eventuelle reparationer, der skal foretages. Får tallene det til at føles som en værdifuld investering for dig?
• Det nuværende boligmarked :Hvis du ønsker at ansætte en lejer, vil du gerne indsnævre dit fokus til ejendomme, der er attraktive for potentielle lejere. En lokal ejendomsmægler kan muligvis henvise dig til kvarterer og ejendomstyper, der har tendens til at tiltrække lejere i dit område. Valgmulighederne kan omfatte byhuse, ejerlejligheder, lejligheder eller flerfamilieejendomme som duplex. Investorer med øje for boligflipping gør klogt i at se nærmere på boligkøbstendenser for lignende ejendomme i området. Hvor længe forbliver fortegnelser typisk på markedet? Og er salgspriserne i overensstemmelse med dit budget og ROI-mål?
• Betingelser for realkreditlån :Renter på realkredit har en tendens til at være højere, når man finansierer en investeringsejendom. Faktisk er det ikke ualmindeligt, at långivere opkræver 0,50 % til 0,75 % mere sammenlignet med et almindeligt realkreditlån. Du bør også overveje din månedlige betaling og andre lånevilkår for at sikre, at tallene giver mening for dit budget. At gå rundt og sammenligne tilbud fra forskellige långivere kan hjælpe dig med at finde det bedste tilbud.
• Yderligere omkostninger :Som nævnt tidligere, er din månedlige afdrag på realkreditlån kun én udgift ved at eje en investeringsejendom. Du skal også redegøre for ejendomsskatter, husejerforsikringer og potentielle HOA-gebyrer. Det er oven i almindelig vedligeholdelse og reparationer. Af disse grunde er det klogt at have nok opsparing til at dække alt – plus det uventede, såsom en måned eller to, hvor din lejebolig står ubeboet.

Sådan køber du en investeringsejendom

Du vil måske overveje at samarbejde med en ejendomsmægler, der er velbevandret i investeringsejendomme. De kan hjælpe dig med bedre at forstå dit lokale marked og identificere potentielt rentable boliger. De kan muligvis også finjustere dit forventede investeringsafkast.

Medmindre du foretager købet kontant, er realkreditansøgningsprocessen generelt mere kompleks for investeringsejendomme. Du får sandsynligvis brug for en meget større udbetaling, ofte på mellem 20 % og 30 %. Og igen har renterne en tendens til at være højere sammenlignet med boliglån til en primær bolig.

En anden vigtig detalje er, at de fleste långivere har højere krav til kreditvurdering, hvis du søger et realkreditlån til en investeringsejendom. Minimumskreditscore er generelt 620, selvom det kan variere fra långiver til långiver. I mellemtiden kan det være muligt at få et realkreditlån til et traditionelt boligkøb med en kreditscore helt ned til 500.

Bundlinjen

Uanset om du ønsker at købe en lejebolig eller en investeringsejendom for at købe og vende, vil din kredit blive nøje undersøgt, hvis du ansøger om et realkreditlån. Tilmelding til gratis kreditovervågning hos Experian kan advare dig om mistænkelig aktivitet og give kreditvurderingsopdateringer og andre ressourcer til at beskytte din kredit hvert trin på vejen.