>
Hvis du overvejer at dyppe tåen i vandet som udlejer og investere i buy-to-let, vil det være værd at læse denne guide for at forstå de involverede risici og omkostninger samt dit potentielle afkast.
(Bemærk :Hvis du overvejer at gå ind i buy-to-leje eller allerede er udlejer, så foreslår jeg, at du benytter dig af denne GRATIS buy-to-leje realkreditrådgivning*).
Der var engang, hvor buy-to-leje-investering var meget populær, hvor mange mennesker ombelånte deres hovedbolig for at finansiere købet af en buy-to-leje ejendom. Efterhånden som vi kom os over finanskrisen, og ejendomsværdierne steg, sammen med den løftestang, der blev opnået via et realkreditlån, blomstrede buy-to-let-investeringer. I 2014, bekymret over, at sektoren for køb for at udleje gav næring til boligprisinflationen, begyndte regeringen en gradvis indførelse af nye regler om beskatning af indkomst fra boligudlejningsejendomme.
Den trinvise indførelse af disse nye skatteregler sluttede i april 2020, hvor du ikke længere kunne trække nogen af dine boliglånsudgifter fra lejeindtægterne for at reducere din skattepligt på en lejebolig. I stedet vil udlejere modtage skattekredit baseret på 20 % af realkreditbetalingerne, hvilket er mindre generøst for højere skatteydere.
På trods af ændringerne i beskatningen, kan en køb-til-leje ejendom stadig være en god investering, så længe du forstår følgende punkter:
Det kan være nemt at glemme, at ejendomspriserne ikke bare stiger hele tiden. Der har været perioder, hvor ejendomspriserne er faldet, såvel som længere perioder, hvor priserne bare har bevæget sig sidelæns. Interessen for buy-to-leje-investering har en tendens til at toppe, når ejendomspriserne er i en vækstperiode, og investorer er i fare for at se det som en mulighed for at blive 'hurtig rig'. Som alle investeringer er buy-to-let et langsigtet projekt, som kan give indtægt og vækst.
På nuværende tidspunkt er lejeudbyttet høje, blandt andet på grund af mange førstegangskøberes manglende evne til at få et lån til at købe deres egen ejendom. Et betydeligt depositum er nu påkrævet af långivere for at sikre et realkreditlån, som er uden for rækkevidde af mange potentielle købere. Dette vil ikke altid være tilfældet, og der vil komme et tidspunkt, hvor lejere vil være tynde på jorden, hvilket resulterer i faldende leje-til-udlejning.
Både ejendomspriser og leje-udlejeudbytte er cykliske, så du skal se denne investering som en langsigtet investering. Hvis du er typen, der ønsker at hoppe ind og ud af investeringer i jagten på profit, er buy-to-let sandsynligvis ikke noget for dig. Ejendom er ikke et likvidt aktiv, og forsøg på at aflaste din investering i vanskelige tider kan resultere i, at du får et samlet tab. Perioden fra en ejendom er sat på markedet til afslutning af salget kan være flere måneder.
Graffen nedenfor viser boligprisstigningen i procent siden 2000. Denne graf viser perfekt, hvordan væksten i husenes værdi ikke kun er en ret linje, men svinger ganske dramatisk over tid, drevet af økonomiske eller andre faktorer.
>
GRATIS:27 punkters tjekliste over en succesfuld køb-til-leje-udlejer
Det er urealistisk at antage, at din boligudlejning til enhver tid vil være udlejet. Udlejningsmarkedet er flydende med lejere, der skifter bolig ret jævnligt på grund af familie- eller arbejdsproblemer, så du bliver nødt til at finansiere din køb-til-leje ejendom i disse perioder. Læs også min artikel "Lejegarantiforsikring - hvad er det? Og er det værd at købe?"
Afkastet af din buy-to-leje-investering kaldes lejeafkastet og afhænger af en række faktorer - ejendomstype, beliggenhed, markedsforhold og ejendommens tilstand.
Bruttoafkastet af en køb-til-leje ejendom er den årlige leje divideret med købsprisen, udtrykt i procent.
Tabellen nedenfor viser det gennemsnitlige lejeudbytte i 2021 for forskellige lokationer i Storbritannien:
| Region | Gennemsnitligt lejeudbytte |
| London | 2,83 % |
| Sydøst | 3,27 % |
| Sydvest | 3,70 % |
| West Midlands | 3,85 % |
| East Midlands | 3,80 % |
| Øst | 3,41 % |
| North East | 3,46 % |
| North West | 4,69 % |
| Yorkshire and the Humber | 4,56 % |
| Wales | 4,31 % |
| Skotland | 4,54 % |
Nettoafkastet er den årlige lejeindtægt på din køb-til-leje ejendom, minus omkostninger såsom afdrag på realkreditlån, reparationsomkostninger, gebyrer og ugyldighedsperioder divideret med købsprisen, udtrykt i procent. Brutto lejeudbyttet i Storbritannien løber på omkring 3,5 %, men nettoafkastet kan være meget mindre, hvis dine omkostninger er høje, eller du oplever lange ugyldige perioder. Billigere køb-til-leje-ejendomme vil give et bedre årligt afkast, og jeg anbefaler, at du kigger efter et lejeudbytte i området 130-150 % af dine afdrag på realkreditlån.
Men som jeg har nævnt, vil placeringen af din køb-til-leje-ejendom påvirke dit afkast, så læs min artikel "Hvor skal du investere i en køb-til-leje-ejendom for at få det bedste returnere".
Hvis du ikke er så heldig at være i stand til at finansiere den fulde buy-to-let købspris med din opsparing, så bliver du nødt til at sikre dig et buy-to-leje realkreditlån eller et genlån på din nuværende ejendom. Du vil kræve et minimumsdepositum på 25 % købspris for at sikre et køb-til-leje-lån. Husk, at jo højere depositum du kan sætte på dit køb, desto bedre køb-til-leje-lån kan du sikre dig.
(Jeg foreslår, at du benytter dig af denne GRATIS køb-til-leje realkreditrådgivning for at finde ud af, hvor meget en långiver vil låne til dig og for at sikre dig den bedste handel).
Der kræves betydelige ressourcer for at købe en køb for at leje investeringsejendom. For det første, hvis du kræver et realkreditlån, vil en långiver sandsynligvis kræve, at du finansierer et depositum på 25 % eller mere, før de vil overveje din låneansøgning (mere om dette nedenfor). Derudover er der de sædvanlige omkostninger forbundet med et ejendomskøb - undersøgelsesgebyr, stempelafgift, sagsomkostninger, administrationsgebyr for realkreditlån og forsikring.
Når du har købt din køb-for-udleje ejendom, er der yderligere omkostninger involveret, før du tjener noget afkast på din investering. Du skal rengøre ejendommen og udføre eventuelle reparationer, købe møbler, apparater og udstyr, som din lejer kan forvente. Derudover skal du betale for en gas- og sikkerhedsrapport for at overholde lovgivningen. Udlejer du privat, vil der være annonceringsomkostninger, eller i stedet kan du betale gebyrer for, at en udlejningsmægler finder en lejer. Der er også gebyrer forbundet med at lave en opgørelse, udarbejde en lejekontrakt og indhente referencer.
Nogle udlejningsejendomme koster mere end andre at vedligeholde afhængigt af alder, tilstand og andre ansvarsområder, såsom elevatorer i boligblokke. Den største enkeltstående omkostning er sandsynligvis dine afdrag på realkreditlån. På nuværende tidspunkt er realkreditrenterne lave, men det vil ikke vare evigt, så du skal tage højde for betydelige stigninger i de kommende år. Du skal også forsikre ejendommen og dens indbo, plus det er klogt at overveje offentlig ansvarsforsikring og lejeforsikring. Hvis ejendommen er lejemål, skal du også betale en årlig grundleje og servicegebyr.
Hvis du planlægger at blive en køb-til-leje-udlejer for første gang, skal du være opmærksom på dit juridiske ansvar med hensyn til ejendomme, der udlejes.
Her er dine vigtigste ansvarsområder beskrevet under de forskellige kategorier.
Elforsyning og apparater i en ejendom skal være 'sikre'.
Alle elektriske apparater skal kontrolleres med jævne mellemrum for defekter (f.eks. flossede ledninger, dårligt monterede stik). Selvom der ikke er nogen lovbestemt kontrolprocedure eller tidsskalaer, anbefales det kraftigt, at der udføres et årligt eftersyn af en kvalificeret elektroingeniør, og der skal opbevares optegnelser over kontrollerne og være tilgængelige for inspektion, hvis det er nødvendigt.
Alle usikre genstande skal fjernes fra ejendommen, før den tilbydes til leje.
Det er tilrådeligt at montere røgalarmer på alle ejendomme og inkludere disse i det årlige tjek for at sikre, at de virker.
Alle gasapparater og tilhørende rørledninger og aftræk skal vedligeholdes for at sikre, at de er sikre at bruge. En årlig inspektion af en kvalificeret Gas Safe gasingeniør er nu et lovkrav.
En Gas Safety Record (GSR) skal opbevares med inspektionsdatoer og eventuelle defekter identificeret. Denne fortegnelse skal gives til lejeren ved underskrivelse af lejekontrakten.
Et gasapparat med åbent aftræk må ikke installeres i et soveværelse.
Hvor en gasmåler er installeret i en målerboks, skal lejeren forsynes med en passende mærket nøgle til boksen.
Efter at der er udført arbejde på ethvert apparat, skal en specificeret række sikkerhedstjek udføres af en kvalificeret Gas Safe gasingeniør.
Instruktioner om betjening af alle gasapparater skal gives til lejeren.
Ethvert gasapparat, der vides at være defekt eller forkert installeret, må ikke bruges og skal repareres eller fjernes med det samme.
Alle gasapparater kræver ventilation for at fungere korrekt og sikkert, så man skal sørge for at sikre, at ventilationsåbninger og luftklodser ikke blokeres.
Manglende overholdelse af sikkerhedsbestemmelserne ovenfor er en strafbar handling og kan resultere i en høj bøde eller endda fængsel.
Alle senge, madrasser, sengegavle, spredepuder, puder, stræk eller løse betræk til møbler, børnemøbler, havemøbler skal være forsynet med passende mærkater for at overholde brandkravene.
Reglerne gælder ikke for møbler fremstillet før 1950, sengetøj, løse betræk til madrasser, gardiner, tæpper, soveposer og pudebetræk.
Enhver lejers depositum skal indbetales til en statsgodkendt lejeindskudsordning inden for 30 dage efter modtagelsen.
Manglende overholdelse kan resultere i en økonomisk bøde på op til tre gange depositumsbeløbet.
Hvis en køb-til-leje-udlejer misligholder ovenstående regler, efterlader de sig selv sårbare over for et eller flere af følgende:
Fin
Fængsling
Billigt erstatningskrav fra en lejer
Potentielle sigtelser for manddrab
Ugyldig forsikring
Straffeattest
>
En HMO er ethvert hus eller lejlighed, der er beboet af to eller flere husstande, bruges som deres primære eller eneste bolig, og hvor grundlæggende faciliteter såsom køkken, badeværelse eller toilet er fælles. En husstand kan være en enkelt person, medlemmer af samme familie, der bor sammen eller partnere, der bor sammen.
En HMO betragtes som en persons primære eller eneste bolig, hvis:
det er deres eneste bolig
de bor der som fuldtidsstuderende i videregående uddannelse
boligen bruges som et tilflugtssted mod vold i hjemmet
det er besat af vandrende eller sæsonarbejdere
det er besat af asylansøgere, der delvist eller fuldt ud finansieres af den nationale asylstøtteordning
HMO skal have licens, hvis de har tre eller flere etager eller er besat af fem eller flere personer, der udgør to eller flere husstande. Lokalråd har beføjelse til at udvide disse regler til andre ejendomme.
Kommunalrådet skal se på følgende faktorer:
ejendommens egnethed til antallet af beboere
egnetheden af faciliteterne i ejendommen
udlejerens eller den administrerende agents egnethed til at administrere ejendommen
den generelle egnethed af ledelsesarrangementerne
Kommunalbestyrelsen skal endvidere stille vilkår i forhold til faciliteterne i ejendommen for at sikre sikkerheden ved inventar samt gas- og elinstallationer.
Det er strafbart at administrere en HMO uden en licens, og hvis man bliver dømt, kan en udlejer få en bøde på op til £20.000
Det er en strafbar handling for en udlejer at have flere beboere end tilladelsen tillader, og de kan få en bøde på op til 20.000 £. Hvis betingelserne i licensen overtrædes, kan udlejeren få en bøde på op til £5.000.
Hvis du overvejer at investere i en køb-til-leje-ejendom, er der nogle nøgleområder, du skal tage fat på for at sikre et vellykket resultat af din investering.
Hvis du overvejer at investere i din første køb-til-leje ejendom, skal du beslutte dig for dine investeringsmål og den strategi, du vil følge. Der skal oprettes en forretningsplan i god tid før din første investering, der dækker følgende områder:
Hvor mange penge vil du investere i din buy-to-leje, og vil du købe ejendommen kontant, eller skal du have et realkreditlån?
Hvad er formålet med buy-to-leje-investeringen, vil du skabe en månedlig indkomst, kapitalstigning eller begge dele?
Hvor mange ejendomme vil du have i din køb-til-leje-portefølje, ønsker du at bygge en portefølje af ejendomme eller bare holde dig til en?
Hvilken type køb-til-leje-ejendom vil du vælge til din investering (huse, lejligheder, studieudlejning eller endda erhvervsejendomme)?
Hvad er din exit-strategi, når du i sidste ende skal realisere din buy-to-let-investering. Hvornår og hvordan vil dette ske?
Mottoet 'invester aldrig i noget, du ikke forstår' var aldrig mere sandt end med buy-to-let. Forskning, research og foretag så mere forskning
Forstå de ejendomme og placeringer, der vil give dig det bedste udbytte af din buy-to-leje-investering
Forstå de problemer, der kan opstå ved at eje en købs-til-udlejningsejendom, og tidsplanen for at realisere din investering, når tiden kommer
Hvis du kender nogen, der har investeret i køb for at leje ejendomme, så tal med dem om deres erfaringer, både gode og dårlige
Find ud af, hvilke områder der er bedst til at udleje udlejningsejendomme
Ønsker du en køb-til-leje-ejendom klar til udlejning, eller er du parat til at gøre noget for at bringe en ejendom op til lejestandard?
Ønsker du at investere i en køb-til-leje ejendom tæt på dit hjem, eller er du parat til at lede andre steder efter det bedste potentielle afkast?
Tal med ejendomsmæglere om de bedste køb-til-leje-ejendomme at købe fra deres synspunkt og lokalkendskab
Køb altid en køb-til-leje ejendom på baggrund af lejeudbytte ikke på baggrund af, om du selv ville bo i den
Vil du tillade børn, kæledyr og rygere i din ejendom?
Vil du tillade dem på ydelser at leje din ejendom?
Vil du lade eleverne?
Vil du selv undersøge lejerne, eller vil du bruge en udlejningsagent?
Vil du selv administrere køb-til-udlejning-ejendommen, eller vil du bruge en udlejningsmægler? Læs min artikel "At være udlejer:Brug af en udlejningsagent kontra at gøre det selv" for mere information.
Hvis du bruger en udlejningsagent, vil de så klare alt eller bare arbejdet med at finde en lejer, og kender du omkostningerne forbundet med det?
Hvis du selv administrerer udlejningsejendommen, har du så en vedligeholdelsesperson eller et firma, der kan håndtere eventuelle nødudkald?
Forstå de fulde omkostninger ved at købe, såsom stempelafgift, advokatsalærer og eventuelle pantelånsgebyrer, før du foretager dit første køb
Forstå de løbende omkostninger såsom afdrag på realkreditlån, forsikringsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, udlejningsagentgebyrer og potentielle ugyldighedsperioder
Der er juridiske forpligtelser, som en køb-til-leje-udlejer skal overholde med alvorlige konsekvenser, hvis de ignoreres
Enhver indkomst eller fortjeneste fra buy-to-leje er skattepligtig, så læs denne artikel for mere - "Vejledning til indkomstskat fra en lejebolig"
Hvis du har brug for et realkreditlån for at købe din køb-til-leje ejendom, så kig rundt for at få det bedste tilbud. Brug først og fremmest denne lommeregner til at regne ud, hvor meget en långiver sandsynligvis vil låne til dig
Selg derefter selv den bedste handel, eller brug tjenester og viden fra en professionel realkreditrådgiver for at sikre, at du får den bedste køb-for-udleje realkreditaftale.
Hvis et link har en * ved siden af sig betyder det, at det er et tilknyttet link. Hvis du går via linket, kan Money to the Masses modtage et lille gebyr, som hjælper med at holde Money to the Masses gratis at bruge. Følgende link kan bruges, hvis du ikke ønsker at hjælpe Money to the Masses eller drage fordel af eksklusive tilbud - VouchedFor, Habito