Hej! I dag har jeg et fantastisk gæsteindlæg fra Mama Bear Finance . Hun købte hus som 25-årig, og kun 8 år senere er det nu fuldt udbetalt. Hun vil dele en historie med dig om, hvorfor hun købte et hus i en alder af 25, og hvilke skridt hun tog for at komme dertil. Hendes historie fortæller om følelserne under den tidligere finanskrise, også kendt som den store recession. Da aktiemarkedet ændrer sig i de seneste nyheder, kan denne erfaring forhåbentlig give indsigt i tider med finansiel uro og inspiration til at holde kursen med dine økonomiske mål på trods af usikkerhed.
Huskøb er langt det største køb for de fleste uanset alder. Men når du køber en, når du er 25 år, løfter det virkelig nogle øjenbryn.
"Du skal være rig eller komme fra en rig familie," kunne man antage.
"Enten det, eller også har du røvet en bank," man kan endda joke.
Nej og nej.
Mens dette blev en af mine store personlige milepæle, gav begyndelsen af boligejerskab mig ubeskrivelig angst.
Du kan se, det var tilbage i 2011, hvor realkreditkrisen var i fuld fart.
Da du lige havde tegnet et realkreditlån under den store recession, kan du ikke undgå at få et lille nervøst sammenbrud.
"Tagde jeg en fejl?" Jeg tænkte ængsteligt ved mig selv.
Dette var i en tid, hvor min bedste vens hjem lige var blevet afskærmet. Jeg har frekventeret hendes hjem siden folkeskolen helt op til den 12. th klasse, så jeg rystede af sorg, da jeg så det Til salg-skilt, der hang på hendes græsplæne.
Jeg var også lige startet på mit fuldtidsjob for to år siden. Nok, jeg fik nok opsparing til en udbetaling på 20 %, men jeg var stadig meget nervøs for at påtage mig resten af gældsbyrden på 80 %.
Men på trods af al den følelsesmæssige uro var jeg stadig fast besluttet på at eje et hjem.
Fristelsen er især stærk, når du er lejer, men som ikke er et valg.
Relateret indhold:
Jeg voksede op med at bo i en husstand, der levede løn til lønseddel. Nå, du skal ikke have ondt af mig endnu.
Selvom mine forældre arbejdede med mindsteløn, mens de opdrog mig og mine to småsøstre, følte jeg seriøst, at vi har de bedste forældre i verden på trods af, at vi har meget lidt.
Begge mine forældre har stærke værdier og tror på hårdt arbejde. De indpodede den dyd i os til at arbejde hårdt for det, vi tror på.
Ydermere forkælede de os med kærlighed og alt, hvad de havde råd til, uanset hvor meget det kostede. Faktisk har jeg aldrig følt mig fattig i min familie. Selvom jeg vidste, at jeg var fattigere end de fleste af mine venner i skolen, følte jeg mig virkelig rig på grund af de forældre, jeg har.
Forstår du, min far tror meget på uddannelse. Han lærte mig, at det at have viden er en meget rigere ressource end at have penge i sig selv.
På den anden side tror han ikke på materialisme. Han var ret sparsommelig, men han vil bruge alt for mig og mine søstre. Heldigvis for ham havde mine søstre og jeg ikke brug for meget.
Min mor er den mest generøse person på jorden. Nej virkelig! Hun har den mest uselviske sjæl. Jeg har set hende give penge væk til dem, der har brug for dem, når vi nok havde lige så meget brug for dem.
Nogle vil måske kalde dette "tåbeligt", og til tider er jeg måske enig. Men det er på grund af hendes enkle venlighed, at jeg følte mig heldig at have hende som mor.
Så du kan se, selvom vi levede løn til lønseddel, og vi var ret sparsommelige, har jeg aldrig følt mig frataget.
Mine forældre var virkelig gode til at skjule økonomi for os. Jeg vidste aldrig, hvordan de klarede deres økonomi, før jeg begyndte at overtage nogle af udgifterne, når jeg fik et deltidsjob.
Jeg meldte mig frivilligt til at betale for forsyningsselskaber. Det var okay, det kostede ikke for meget (dette var et årti siden). Jeg arbejdede på deltid som kasserer i en bank, og med den sparsomme løn var jeg stadig i stand til at hjælpe min familie, mens jeg betalte for mine collegeudgifter.
Heldigvis og heldigvis havde jeg stipendier, der betalte resten.
Jeg udførte dette job i omkring to år, og derefter gik jeg over til en "meget eftertragtet" praktikplads - en, der betalte 16 USD i timen tilbage i 2007. (De fleste praktikophold på det tidspunkt var ulønnede.)
Da min timeløn nu er steget med 60 %, tilbød jeg mine forældre at betale halvdelen af deres husleje.
Det var omkring dette tidspunkt, at jeg lærte om styring af privatøkonomi, da jeg nu har mine egne penge at håndtere.
Det var da, jeg lærte, at vores husleje for en ydmyg 3-sengs, 1-bads lejlighed kostede mine forældre en tredjedel af deres indkomst! Der var ikke mange besparelser tilbage efter alle leveomkostningerne.
Fra da af begyndte jeg at undre mig over udsigten til at købe et hus. Jeg begynder at spørge mine forældre, om de havde tænkt over det.
"Selvfølgelig gjorde vi det!" udbrød de. "Men hver gang vi ville gøre det, dukkede der altid en nødsituation op. Derudover vil vi gemme det, vi har, til dig og dine søstres fremtidige uddannelse.”
Og dér efterlod disse følelser alene en stor indflydelse på mig. For første gang gav mine forældre udtryk for deres sårbarhed i forhold til at styre deres økonomi. De klarede sig faktisk ikke rigtigt, men klarede sig bare på den bedste måde, de kunne.
Der er mange op- og nedture ved at eje et hus, især når du er en uerfaren førstegangsboligkøber.
Fordi jeg følte mig utrolig taknemmelig over for mine forældre for at give en bedre fremtid for mig og mine søstre, var jeg fast besluttet på at købe et hus, så vi holdt op med at betale husleje.
Lidt vidste jeg, at der i en tid med stor fortvivlelse kom et vindue af muligheder.
Siden boligmarkedet styrtede ned, blev alle huse på markedet pludselig "til salg". Men det eneste spørgsmål stod tilbage:Tør jeg hoppe i en bålplads?
Selv om boligpriserne tilsyneladende var billige, vidste ingen, hvor længe det frie fald ville fortsætte, og derfor var der næppe nogen, der købte.
For ikke at nævne, banker begyndte at stramme deres udlånsstandarder. På det tidspunkt krævede de, at førstegangsboligkøbere havde mindst 20 % i udbetaling og en anstændig kreditvurdering, ellers skulle låntagere betale PMI (privat realkreditforsikring), hvilket er en ekstra udgift.
Derfor var mine missioner enkle:1) finde et job, 2) opbygge kredit, 3) spare op, 4) få et forhåndsgodkendt realkreditlån og 5) finde en agent og starte boligen søg.
For ti år siden ser det ikke ud til at være lang tid, men i perioden med finanskrise udstedte banker kun kredit til dem med en dokumenteret indkomst.
Så mens jeg dimitterede under den værste økonomiske krise, vidste jeg, at jeg skulle researche 10 gange så hårdt for at få et job.
At finde et job var allerede svært, men at finde et job til mit studieområde (økonomi) var en opslidende proces.
Heldigvis havde jeg været i praktik i en tid, hvor praktik ikke teknisk set var en forudsætning for at få et job efter endt uddannelse. Tiderne har dog ændret sig, og at have en praktikplads virker som et krav nu.
Og så jeg fik et job i en privatbank baseret i Los Angeles som analytiker et par måneder efter eksamen.
Min startløn var kun $45.000 efter bonus, og dette var hovedsageligt drevet af det høje udbud af ansøgere og lave efterspørgsel fra arbejdsgiverne.
Men jeg fik en lønforhøjelse år efter år, hvilket hjalp med de næste skridt fremad.
Med en sikret indkomst begynder jeg at arbejde på at opbygge min kreditscore.
Jeg vidste ikke, hvad en FICO var, før jeg ansøgte om mit første kreditkort, og selv da havde jeg meget lidt forståelse for det.
Heldigvis var en af opgaverne på mit job at analysere kredittendensen i porteføljer, så det var der, jeg virkelig forstod vigtigheden af at have en god kreditscore.
På tidspunktet for realkreditkrisen undersøgte bankerne tre grundlæggende faktorer meget nøje:
Med disse oplysninger vil forsikringsgiverne vurdere risikoen for, at banken yder dig et lån.
FICO-score og en etableret kredithistorik er meget vigtige faktorer for at vurdere en låntagers kreditværdighed.
I mellemtiden vil en låntagers nuværende indkomst blive brugt til at bestemme belåningsbeløbet baseret på "DTI" eller gæld i forhold til indkomst. Jo højere indkomst, jo højere er forhåndsgodkendelsesbeløbet.
Hvordan fungerer en FICO-score?
En FICO er en kreditvurdering, der oftest bruges af kreditorer.
Scoringssystemet spænder fra 300 – 850. For at blive betragtet som et lån under realkreditkrisen skulle man sigte efter en kreditscore på mindst 670.
Jo højere kreditscore, jo bedre en indikation af din kreditværdighed over for en långiver.
Da den eneste kredit, jeg havde etableret, var mit studiekreditkort, besluttede jeg at åbne yderligere fire kreditkort og bruge dem ofte til at opbygge kredit.
På det tidspunkt var det at have fem kreditkort i gennemsnit den bedste praksis til at etablere en kredithistorik, så længe du betaler til tiden.
Relateret: Tjek din kreditscore med Credit Sesame gratis!
Hvordan jeg etablerede min kredithistorik
Med alle mine fem kreditkort sørgede jeg for at betale fuldt ud hver måned og aldrig for sent. Jeg var også meget forsigtig med ikke at overudvide mig selv og akkumulere en balance, som jeg ikke havde råd til.
Dybest set brugte jeg disse kreditkort, som om de var kontanter ved hånden i stedet for kredit.
Denne metode så ud til at fungere meget godt, og efter to år med at etablere min kredit, fik jeg en FICO-score på 750.
Som en måling betragtes alt over 740 som meget godt, mens alt over 800 betragtes som exceptionelt.
Men for at få 800+ score, skal man have mere end blot revolverende lån (dvs. kreditkort). Det blev anbefalet at kaste afdragslån ind i blandingen, såsom at have en bilbetaling, hvilket var et af de populære valg.
Jeg havde ikke lyst til at finansiere en bil, mens jeg forsøgte at købe et hus, så jeg nøjedes med kun at have revolverende lån og i stedet for at spare penge op.
Relateret: Alt, du behøver at vide om, hvordan du opbygger kredit
Der er ingen hemmelighed for dem, der har sparet nok til en udbetaling på 20 %, du skal bare fokusere mere på at spare og mindre på udgifter.
I løbet af de to års fuldtidsarbejde satte jeg opsparing som min prioritet.
Først og fremmest boede jeg hjemme, så jeg delte mine leveomkostninger med mine forældre.
I hverdagene tog jeg frokost med på arbejde mindst tre gange om ugen og reserverede en eller to dages spisning med kollegerne.
Da jeg arbejdede i Los Angeles centrum i finansdistriktet, var den månedlige parkeringsafgift høj. Derfor valgte jeg at tage bussen, da offentlig transport var subsidieret af mit firma.
I weekenderne gik jeg stadig ud med venner, men jeg ville prøve ikke at købe useriøse ting, som jeg ikke havde brug for, såsom dyrt tøj og sko udover arbejdstøj.
Jeg ejede heller en iPhone mellem 2009 – 2011, og jeg havde det billigste mobiltelefonabonnement – et familieabonnement, hvor vi alle delte data.
Men ingen af disse taktikker var nemme, og især i dine tyvere.
Socialt pres kan ødelægge velstand
Når jeg ser tilbage, var jeg virkelig glad for, at jeg hang ud med en gruppe fantastiske kolleger og venner, som ikke dømte mig på mine livsstilsvalg.
Selvfølgelig var der adskillige hændelser, hvor de forsøgte at "påvirke" mig til at købe en iPhone, så vi kan iMessage hinanden.
Eller de tidspunkter, hvor de ville ud og hygge sig hver weekend og nogle gange også hverdage. Jeg måtte takke nej, dels fordi jeg er et hjemmemenneske, men især fordi jeg ikke ønskede at bruge en måned på mit hårde arbejde for meget.
Men jeg ved, at socialt pres nemt kan ødelægge velstand, hvis du ikke har nok selvbeherskelse eller bare selvtillid til at sige 'nej'.
Under nogle af mine chats med mine venner og kolleger diskuterede vi at købe nye biler, tage til koncerter eller dyre musikfestivaler og bare opgradere vores livsstil generelt.
Vi tjente alle mere eller mindre den samme løn, men alligevel brugte vi på helt forskellige ting.
Men da jeg var så stærk vilje til at købe et hus, var jeg ligeglad med at følge med dem. Og heldigvis forviste de mig heller ikke for ikke at tilpasse mig.
Derfor tror jeg, at have selvbestemmelse og en støttende kreds af mennesker virkelig kan være en game-changer i forhold til at spare og opbygge rigdom.
Efter to år med flittigt arbejde og opsparing fik jeg endelig 20 % for en udbetaling.
Jeg huskede, at jeg blev forhåndsgodkendt til et lån på 320.000 USD, og jeg endte med at købe et hus, der bare var tilbageholdende med det beløb.
Processen med at få forhåndsgodkendelsen var dog ret stressende, fordi der var så mange nye finansieringsvilkår at lære.
For eksempel er en rentesats anderledes end en ÅOP eller en årlig procentsats. Mens renten kun omfatter omkostningerne ved at låne hovedstolen, inkluderer ÅOP renten plus alle de tilhørende udlånsgebyrer, point og omkostninger.
Derefter amortiseres et realkreditlån gennem hele lånets løbetid, kendt som en låneamortisering. Det betyder, at den månedlige faste betaling pålægges både renter og hovedstol.
Desuden opkrævede hver långiver forskellige renter og ÅOP og har lidt forskellige godkendelsesprocesser for realkreditlån.
Mit sind var i overdrev og prøvede at absorbere det hele.
Men i sidste ende krævede det bare at have en god kredithistorik, et rimeligt betalende job og 20 % kontanter til en udbetaling for at få det forhåndsgodkendelsesbrev.
Som et resultat fik jeg tre forhåndsgodkendte lån fra de største banker i landet, og jeg valgte naturligvis det med de mest gunstige vilkår (dvs. ÅOP).
Takket være min FICO-score på 750 blev jeg forhåndsgodkendt til et 30-årigt fast lån med en rente på 4,875 %.
Og så med forhåndsgodkendelsesbrevet i hånden begynder jeg min hussøgning.
Relateret:Fejl, jeg begik, da jeg købte mit første hus i en alder af 20
Dette er den del, hvor jeg synes, jeg var for uerfaren til at være boligkøber.
Jeg lavede adskillige fejl her, hvoraf nogle omfattede:
Det eneste, jeg gjorde rigtigt, var at ignorere min ejendomsmæglers råd om at købe en ejerlejlighed over en enfamiliesbolig (SFR). Hendes begrundelse var, at jeg kun var i tyverne, så måske ville det være klogere at købe en ejerlejlighed i stedet for. Hun kendte til et par, som hun ville vise mig.
HELDIGVIS var jeg fast besluttet på at købe en SFR, så jeg tog ikke hendes råd.
At købe en ejerlejlighed i det nabolag, hun foreslog, ville have betydet en lavere værdistigning på boligen og sværere at videresælge sammenlignet med den bolig, jeg til sidst købte.
Til sidst så vi kun på 8-10 huse, indtil jeg fandt det ene. Faktisk var dette kun et starthus, men i det mindste var den månedlige betaling meget sammenlignelig med den husleje, vi betalte. Det var ikke noget fancy, men bestemt en opgradering.
Nogle gange tror jeg, at en smule stress-inducerede livsforhold kan skubbe os fremad.
For det første var jeg blandt de få, der købte hus i så ung en alder. Det var bestemt ikke en tur i parken, da den var fuld af angst på grund af ar efter finanskrisen.
Men til sidst kom boligmarkedet sig og marcherer endda frem til en ny højde.
Værdien af mit hus er nu tæt på det dobbelte, uden at jeg kunstigt har pustet værdien op gennem boligforbedring.
I løbet af denne tid fortsatte jeg med at bruge fornuftigt, men i stedet for at pumpe penge ind i min opsparing, brugte jeg dem på at nedbetale mit hus og andre investeringer.
Efter otte år og tredobling af min løn har jeg betalt fuldt ud på mit hus. Havde finanskrisen ikke været ude, tror jeg ikke, jeg havde haft chancen for at købe et hus med så stor en rabat.
Og havde jeg ikke oplevet at bo som lejer i det meste af mit liv, ville jeg ikke have den store vilje til at blive husejer i en alder af 25.
Men på trods af værdistigningen og den tidlige betaling af realkreditlån, er det, jeg er mest taknemmelig for, at have købt et hus til mine forældre.
...Et hus, hvor vi alle kan kalde hjem .
Tænker du på at købe et hus snart? Hvorfor eller hvorfor ikke?