Er du interesseret i at lære, hvordan man starter en virksomhed med udlejningsejendomme? I dag har jeg et fantastisk gæsteindlæg fra Nikki, en læser af Making Sense of Cents, om hvordan hun startede sin egen udlejningsvirksomhed med kun 30.000 $. Hun ejer nu 28 udlejningsenheder!
Hvor tidligt begynder du at tænke på at spare op til pension? Selvom det måske ikke er på din radar nu, er der en måde at begynde at spare på uden overhovedet at tænke over det. Hvordan giver det nu mening?
Ved at investere i fast ejendom.
Det er præcis, hvad min mand og jeg gjorde! 
Vi startede med en lille investering på 30.000 USD for at købe en lejeejendom, og mindre end 10 år senere voksede den ene investering til 28 enheder!
Alt dette har til formål at hjælpe os med at gå på tidlig pension og fortsætte med at indbringe passiv indkomst!
Lad os nu starte fra begyndelsen...
Min mand og jeg giftede os tilbage i 2009. Nu hopper de fleste nygifte ikke bare i gang med at købe et hus efter at have betalt pengene til et bryllup, for ikke at nævne, at vi kun var i vores tidlige 20'erne til at begynde med, men vi var klar til at tage springet ind i boligejerskab!
Vi var heldige at have nogle, omend små, besparelser til en udbetaling for at få os i gang. Hvis du kan huske, mærkede vi i 2009 stadig følgerne af den store recession.
Denne uheldige tid var et resultat af boligboblen, hvor priserne på boliger blev kørt op i den tidlige del af årtiet, hvilket lokkede en strøm af boligkøbere med lave renter.
Ude var i stand til at fastholde denne tendens, styrtede markedet kort efter, hvilket efterlod mange låntagere prisgivet af bankerne, der ikke havde råd til deres lån.
Grunden til, at jeg forklarer dette, er for at bringe fuld lys over, hvordan vi kunne købe et flot, 1.900 kvadratmeter stort hjem i en moden alder af 24.
Selv om jeg hader, at det var på bekostning af, at nogen skulle misligholde deres lån, var vi i stand til at hente en tvangsauktion. En tvangsauktion er lige som jeg forklarede; det er bankens måde at inddrive saldoen på et lån, som en låntager er holdt op med at betale på.
Så købsprisen faldt som et resultat, og vi købte hurtigt vores første hjem.
Relateret indhold om investering i fast ejendom:
Huset var dateret, men intet, vi ikke kunne klare. Må jeg tilføje, at min mand er handy? Efter at have arbejdet ved siden af sin far som barn, var han helt klar over, hvordan han skulle tackle gør-det-selv-tingene!
I løbet af de næste 2 år udførte vi nogle renoveringer af huset, malede, nye gulve, opdaterede badeværelserne og køkkenet og installerede endda et fantastisk udendørs underholdende område.
Jeg tror, det kunne have været i det øjeblik, vi satte den sidste sten på vores pejs, at min mand fik lyst til at hente endnu en afskærmning og også ordne det!
Så vi besluttede at sælge!
Nu hvor vi var ude af recessionen, var vi i stand til at få noget godt greb om vores hjem.
Med de renoveringer, vi gennemførte og noterede til fair markedsværdi, solgte vi vores hus for en fortjeneste på $70.000!!
Vores første flip var en succes!
Relateret indhold:11 tips til renovering af et forladt 115 år gammelt hus på et budget
Når du får sådan en fortjeneste på at vende et hjem, begynder hjulene at dreje rundt i dit hoved, og det gjorde de i min mands. Ikke kun er min mand super handy, men min svoger er også.
De begyndte at snakke, og der blev udarbejdet en forretningsplan!
Vendte boliger har sine fordele, men har høj kapitalgevinstskat forbundet med det. I stedet for at vende og sælge, blev vend og leje til!
Efter omfattende research på boligmarkedet landede de på et dobbelthus. Det er her et hjem er delt i to og beboet af to forskellige familier.
Vi tog 30.000 USD fra vores salg til 70.000 USD og købte halvdelen af det dobbelte hus til udlejning. Geografisk tænker du måske, at det er næsten umuligt at købe noget for kun $30.000. Når jeg bor i det centrale Pennsylvania, ville jeg heller ikke have troet det var muligt. Men hvis du researcher længe nok og holder øjnene åbne, vil du finde potentialet.
Dette hjem havde faktisk allerede en aktiv lejer, så det var ikke noget problem at finde en lejer.
Det er klart, at køb af noget til en lav pris vil komme med sine ulemper. Der var MANGE vedligeholdelsesproblemer. Med de færdigheder, som både min mand og svoger har, var de i stand til at spare udgifterne til vedligeholdelse og reparation. Du vil overveje denne faktor i begyndelsen. Dette vil øge dine omkostninger. Hvis du kan udføre arbejdet selv, kan du spare dig selv for mange penge. Men hvor værdifuld er din tid?
Før jeg går videre med vores historie, er det vigtigt at påpege, at så snart en forretningsplan blev udviklet, var den næste handling at oprette en LLC.
En LLC eller et selskab med begrænset ansvar er en juridisk enhed, der er oprettet for at drive din virksomhed. Det begrænser dit eget personlige juridiske ansvar, og ansvaret falder så ind under denne nye juridiske struktur. Deraf navnet Begrænset ansvar Selskab.
Dette er vigtigt, fordi fast ejendom kræver sikkerhed, og da vi flyttede den første udlejning under det nyudviklede selskab, var min personlige sikkerhed nu ude af spil.
Da den første leje kører problemfrit og med problemfrit mener jeg fuldt udlejet og betalingerne kommer månedligt, var det tid til at overveje en anden.
Det var ikke som om, at tusindvis af dollars strømmede ind med én leje, så vi var ikke velegnede til bare at smide tonsvis af kontanter rundt.
Vores bedste alternativ var at trække en kreditgrænse på den oprindelige lejebolig.
Jeg ved, at det virker, som om jeg kaster rundt på en masse definitioner og akronymer, men jeg vil gerne være fuldstændig gennemsigtig med hensyn til de skridt, vi tog.
A Home Equity Line Of Credit (HELOC) giver dig en kreditgrænse, der er sikret af dit hjem.
Dengang vi søgte at trække vores første linje, kunne vi sikre os omkring 90 % af boligens værdi. Hvis boligen var vurderet til $30.000, kunne vi modtage et lån på $27.000. Priserne har siden ændret sig og tilbydes ikke til så høje værdier nu, men stadig noget at overveje, hvis dit cash flow mangler.
Min ansvarsfraskrivelse, dette er hvad der virkede for os! Det er måske ikke en ensartet tilgang, da en kreditlinje kræver, at du stifter mere gæld. Men hvis du har dine ænder på række og har god kredit, kan denne mulighed bestemt være gennemførlig og bedre end at samle kreditkortgæld eller tage personlige lån! Da vi godt vidste, at vi ville gøre, hvad der kræves for at få dette til at fungere, var vi villige til at tage denne risiko!
Med denne metode blev flere enfamiliehuse tilføjet porteføljen.
Hvilke alle var tvangsauktioner og købt med en HELOC, piggy bakkede hinanden.
Igen kunne du se risikoen, hvis der skulle opstå et katastrofalt problem, og vi kunne potentielt miste hele vores portefølje!
Hvert af disse hjem krævede en del reparation. I de tidlige dage brugte min mand og svoger timer efter timer på at arbejde på disse lejemål.
Heldigvis er de begge skolelærere, så det gav mulighed for en ordentlig sommerbeskæftigelse. Med fortsatte vedligeholdelsesproblemer ved den første udlejning vidste de, at det var på tide at sætte det til salg.
Der er to ting, du skal overveje, når du sælger en lejebolig.
Beslutningen er svær. Du ønsker aldrig at fortrænge nogen, der bor i et hjem. Så når du træffer denne beslutning, vil du først sikre dig, at de overholder loven, foretager rettidige betalinger og tager passende vare på dit sted. Disse bør rutinemæssigt overvåges. Dette er trods alt dit hjem.
Salget af den første leje blev gennemført uden fortjeneste efter betaling af kreditgrænsen. Det var dog en fantastisk måde at få våde fødder på og forstå branchen.
At etablere et ideelt månedligt overskud er afgørende.
Fordi vi kunne klare al vedligeholdelse og reparationer selv, var 200 USD fortjeneste pr. enhed pr. måned et opnåeligt mål. Dette gav mulighed for pusterum, hvis der skulle opstå et uventet problem, en lejer går glip af en betaling, forsikring forfalder, eller der skulle betales skat.
Efter at have været i stand til at sikre $200 pr. måned fortjeneste på de nuværende lejemål, besluttede vi, at det ville være en fantastisk måde at skalere virksomheden på, at lede efter multi-enheder.
Når du køber din første multi-enhed, føles det, som om du officielt er i gang, du er officielt udlejer. Ikke at det ikke var tilfældet før, det føltes bare mere big time! Jeg siger multi-enheder, som om vi købte et stort fællesskab af lejligheder eller byhuse, men det var simpelthen ikke tilfældet. Vi var ikke udstyret til at købe i så stor en størrelse og holdt fast i to eller tre, hvis vi var heldige, fire, lejeenheder.
Ejendomsforvaltning består ikke kun af vedligeholdelse af ejendommene, selvom det er en vigtig faktor.
Der er otte ting, du skal tage i betragtning, når du driver en ejendom effektivt.
Du ønsker at opretholde passende bøger for hver ejendom. Dette vil omfatte fakturering af egenskaber for deres månedlige lejebetalinger samt alle forsyningsselskaber, de er ansvarlige for. Du vil gerne afstemme kontant- og kreditkortudtog og gennemgå din månedlige resultatopgørelse. Du vil også gerne sikre dig, at du har planlagt betaling for kvartalsvise og årlige skatter.
Hvis du ikke føler dig tryg ved dette eller simpelthen ikke er fan af de administrative opgaver, kan du outsource en bogholder. Men det skal igen anvendes mod din bundlinje.
Bemærk - nogle forsyningsselskaber er erstatningspligtige, hvilket betyder, at hjemmet kan beslaglægges, hvis dine forsyninger ikke bliver betalt. Du vil gerne læse lovene i din lokale jurisdiktion for at få en bedre forståelse. Mit forslag, betal forsyningsselskaberne på forhånd og fakturer lejeren for gebyrerne. På den måde ved du, at du er dækket.
Hvis du nogensinde har købt din egen bolig, ved du, hvor omfattende det kan være at sikre et lån.
Fra at lukke til at sikre, at du har lånevilkår, du er fortrolig med.
Vil du tage et 15-årigt lån? 20? 30? Hvornår er et godt tidspunkt at refinansiere?
Afvejning af hovedomkostninger og rentebetalinger er alt sammen en del af spillet. Du vil gerne opbygge et stærkt bankforhold. En bank, som du kan stole på, og som vil hjælpe dig med alle dine behov.
Når du udlejer dine ejendomme SKAL du have din lejer til at underskrive en lejeaftale.
Denne aftale bør være grundig og detaljeret, der beskriver forventningerne til både lejer og ejendomsejer. Mit forslag her er at have en advokat til rådighed. En der er velbevandret i ejendomsbranchen, som kan skrive og gennemgå sproget i dine aftaler.
Bemærk - hvis du køber en allerede beboet bolig, vil du gerne have, at lejeren underskriver din nye aftale. Du skal også sørge for, at de er fuldt ud klar over enhver potentiel lejeforhøjelse. Nye lejere har ikke kun ret til at underskrive en lejeaftale i begyndelsen, men bør også underskrive en ny aftale ved udløbet af den gamle. Du bliver nødt til at foretage de nødvendige ændringer af vilkårene og priserne og fuldt ud formidle dem til din lejer. Oftere end ikke vil de underskrive baseret på levestandardstigninger. Du vil dog støde på dem, der kan nægte. Du vil herefter stå over for fraflytningsprocesserne og finde nye lejere. Det er den knap så muntre side af branchen.
At finde lejere kan være en af de sværere dele af virksomheden. Lad mig omformulere, at det ikke er nogen let opgave at finde GODE lejere. Din telefon ringer måske af hos potentielle lejere, men du skal beslutte, hvem der passer bedst til dit hjem.
Du kan bede om kredittjek og anmode om betalingshistorik eller henvisninger fra tidligere ejendomsejere. Jo mere tid du bruger på at lære den potentielle lejer at kende, når du viser dem lejemålet, jo bedre. Dette giver dig virkelig en mulighed for at vide, om de vil passe godt.
Markedsføringsnote - vi fandt ud af, at oplysning om den ledige stilling på Facebook Market Place bringer et stort publikum. Og det gode gamle modeskilt i gården med dit telefonnummer ser ud til at klare sig godt!
At have en god ejendomsmægler, der kan få dig til at se nye annoncer hurtigt inden for 24 timer, ville være ideelt!
Hvis du kan komme ind før nogle af de andre investorer, kan du få dit tilbud derude først! Nogle ejendomme har nogle uforudsete forhold og tillader kun førstegangskøbere at se, før investorer tillades. Du vil bare gerne være opmærksom på dette og vide, hvad dit visningspotentiale er.
Bemærk - hvis du har mulighed for at købe uden ejendomsmægler, kan du overveje. Du sparer nogle omkostninger!
Det er vigtigt at have en entreprenør, der udfører varme og aircondition. Baseret på alle vedligeholdelsesproblemerne fra vores erfaring er dette et af de største problemområder. Du vil hele tiden få opkald om opvarmning.
Aircondition er måske ikke et voldsomt behov, men i 15 graders vejr er opvarmning!
Så sørg for, at du har nogen, du stoler på, til rådighed. Du vil ikke fortryde det!
Bemærk - entreprenører til små virksomheder har været fantastiske at arbejde med, nogen fair og rimelige priser.
Både min mand og svoger har ingen problemer med at arbejde med VVS selv. Hvis du vælger at gå alene, skal du sørge for at gøre alt korrekt og at kode. Ellers vil du gerne have en god blikkenslager på din kontaktliste.
Bemærk - En vandbro er et værktøj, der fra tid til anden har været praktisk. Dette hjælper med et flertal af de VVS-træsko, de er løbet ind i. Noget, der potentielt kan spare dig et par hundrede dollars på afløbsrensning.
Sammen med en god VVS-tekniker og VVS-installatør vil du have en god elektriker. Jeg anbefaler stærkt at outsource dette, medmindre du er professionel. Du ønsker ikke at løbe ind i elektriske problemer, arbejde med at kode er nøglen!
Når du skal bestemme, hvad du skal sætte din husleje til, skal du overveje et par faktorer. På forhånd skal du sørge for altid at lave din research for at forstå ejendomsmarkedet.
Jeg vil gerne gense vigtigheden af at skabe handlingsrettede mål for din virksomhed.
Vores mål er mere at skabe et pensionsincitament. Så alt overskud, der er opnået til dette punkt, er blevet bibeholdt i virksomheden. Giver mulighed for mere købekraft.
I de senere år er alle 30-årige realkreditlån blevet refinansieret til 15 år.
Hurtigere udbetaling, mindre renter!
Når først lånene er betalt tilbage, vil din fortjeneste springe dramatisk. Vi har været så heldige at kunne fortsætte med at købe ejendomme på det rigtige tidspunkt. Vores metode til at købe flere boliger i fast stil har gjort os godt.
Forstå mig ikke forkert, tingene har ikke altid været perfekte. Som enhver virksomhed vil du møde hårde tider.
Omsætning blandt lejere er almindelig. Der var tidspunkter, hvor vi var nødt til at bruge personlige midler til at holde os oven vande.
Og som sagt, alle pengene er blevet holdt tilbage i virksomheden, så vi er ikke i gang med at modtage en månedlig personlig gevinst, men blot for at vækste virksomheden og høste fordelene på lang sigt.
Det kan være en hård pille at sluge, når man tænker på de lange arbejdstimer uden øjeblikkelig belønning.
I skrivende stund har vi 28 enheder.
Som du måske ved, er boligpriserne steget og forventes at fortsætte med at stige i den nærmeste fremtid. Det lader os åbne for at gøre nogle fremskridt i branchen.
I øjeblikket er forretningsplanen at sælge alle enfamiliehuse ud. Dette skulle skabe et sundt overskud at arbejde med. Med det overskud vil vi så købe et stort udlejningskompleks.
Ikke længere afhente de små duplex eller fire enheder leje, et faktisk kompleks med en stor udlejningskapacitet.
Det har været rart at mindes om begyndelsen af dette eventyr, og hvor langt vi er nået.
At starte en udlejningsvirksomhed kan være en langsom progression, hvis du ikke starter med tonsvis af kontanter, men det er muligt.
Begynd at tjekke ud, hvad der er til salg i dit område, og saml din liste over eksperter, du kan konsultere. Sæt dig ned og skriv din forretningsplan, som du kan tjekke ind med dagligt. Vær klar over din mission og sæt handlingsrettede mål. Bestem, hvad dit indkomstpotentiale er, og hvor meget du vil tjene efter at have overvejet alle udgifter. Sørg for at have en beredskabsplan på plads, hvis der skulle opstå uventede omkostninger.
Og husk, du kan gøre det! At blive iværksætter er en spændende rejse fuld af hårdt arbejde og vedholdenhed, men en rejse, som jeg personligt siger, er værd at tage!
Forfatterbiografi:Grundlæggeren af Pumpkin to Polished, en blog med fokus på personlig transformation. Jeg er passioneret omkring små virksomheder og iværksætteri, og jeg skabte Pumpkin to Polished for at fortælle min historie om, hvad jeg har lært på min rejse for at finde personlig tilfredsstillelse. At afsløre hemmeligheder i boligdesign for at skabe mine egne små virksomheder. Jeg vil have læserne til at forstå, at du kan få et liv, du elsker! Du skal bare komme i gang! Ønsker du at starte en udlejningsvirksomhed, men ikke sikker på, hvordan du kan spore alle udgifterne? Vi har dig dækket! Få dit gratis sporingsregneark her!
Er du interesseret i at eje udlejningsejendomme? Hvorfor eller hvorfor ikke?