En af de mest attraktive ejendomsskattefordele, der er tilgængelige i USA, er den lignende udveksling, som er underlagt Section 1031 i Internal Revenue Code. Omkring en tredjedel af alle salg af kommercielle og multifamilieejendomme i USA involverer en lignende udveksling, ifølge Bisnow.

En lignende udveksling giver en investor mulighed for at udskyde kapitalgevinster, genindvinding af afskrivninger og andre skatter på det tidspunkt, hvor en investeringsejendom sælges, hvis nettoegenkapitalen fra salget geninvesteres i en ejendom af samme eller større værdi. Men "ejendom" betyder ikke, at provenuet skal geninvesteres direkte i en anden ejendom, som du køber direkte. Der er flere måder, hvorpå gevinsten kan geninvesteres for at kvalificere sig til skattemæssig præferencebehandling.

Her er et kig på fire alternative 1031-børsinvesteringsmuligheder.

#1:Kvalificerede mulighedszonefonde

Kvalificerede Opportunity Zone Funds, tilladt i henhold til Tax Cuts and Jobs Act of 2017, er et alternativ til 1031-børsinvesteringer, der tilbyder lignende fordele, herunder skatteudsættelse og -eliminering. En fond af denne type kan investere i fast ejendom eller drift af virksomheder inden for en udpeget mulighedszone, typisk et geografisk område i USA, der er blevet udpeget således, fordi det kan være underbetjent eller ødelagt. Som sådan kan der være et højere niveau af investeringsrisiko. Fondens tidshorisont kan også være så lang som 10 år, hvilket betyder, at du skal binde din kapital i det tidsrum.

Hvis du seriøst overvejer denne investeringsmulighed, skal du være opmærksom på, at disse fonde kan være blevet oprettet til kun at investere i én ejendom eller virksomhed, i hvilket tilfælde der ikke er nogen diversificering. Men det omvendte kan også være sandt. Med en fond af denne type kan der være potentielle pengestrømme og positive økonomiske og sociale konsekvenser for et samfund. Denne fondsmulighed fungerer også, hvis du sælger andre værdsatte aktiver, såsom aktier eller virksomheder.

#2:Udbetaling af lejere-i-fælles

Ud over at bruge en 1031-børs til at udskyde skat, ønsker nogle investorer også at forbedre likviditeten, så de kan drage fordel af andre købsmuligheder i fremtiden. Med en Tenants-in-Common (TIC) investering ejer du en brøkdel af interessen i en kommerciel, multifamilie, self-storage eller anden type investeringsejendom. TIC-udbetalingen er en specifik strategi, hvor investeringsejendommen købes med nul gearing, så den er gældfri, uden realkreditlån, der går ind. Så efter et år eller to kan ejendommen refinansieres med 40 % til 60 % lån til værdi, hvilket effektivt giver investorerne en stor del af deres oprindelige hovedstol tilbage skattefrit i form af en udbetalingsrefinansiering. Under dette scenarie forbliver den resterende egenkapital i investeringen i TIC, hvilket giver potentielle udlodninger til investorer, mens de får likviditet med en stor del af deres midler.

#3:Direkte køb af Triple-Net (NNN)-ejendomme

Med en triple-net lejet ejendom er lejeren ansvarlig for størstedelen, hvis ikke alle, af vedligeholdelse, skatter og forsikringsudgifter i forbindelse med den faste ejendom. Investorer, der bruger en 1031-børs, køber ofte direkte NNN-ejendomme, som typisk er detail-, medicinske eller industrielle faciliteter besat af en enkelt lejer. På overfladen kan disse investeringer virke passive, men der er tre tydelige ulemper, herunder koncentrationsrisiko, hvis en investor placerer en stor del af deres nettoformue i en enkelt ejendom med én lejer; potentiel eksponering for en sort svane-begivenhed som COVID-19, hvis lejeren viser sig at blive hårdt ramt (eksempler:Starbucks beder om større huslejefradrag, 24 Hour Fitness-ansøgning kapitel 11 og Souplantation, der erklærer sig konkurs); og ledelsesrisiko. Jeg har ejet snesevis af triple-net-ejendomme i løbet af min karriere, og for effektivt at kunne administrere dem har jeg været nødt til at ansætte et team af formueforvaltere, revisorer, advokater og administrativt personale - investeringerne er alt andet end passive.

#4:Delaware Statutory Trusts

I modsætning til eksemplet ovenfor, hvor du selv køber hele ejendommen, er Delaware Statutory Trusts (DST'er) en form for medejerskab, der tillader diversificering og ægte passiv investering. De fleste typer fast ejendom kan ejes i en sommertid, herunder detail-, industri- og flerfamilieejendomme. En DST kan eje en enkelt ejendom eller flere ejendomme. I et 1031-udvekslingsscenarie kan du investere provenuet fra det tidligere ejendomssalg i en eller flere sommertider for at opnå diversificering.

DST'er har ofte ejendomme af institutionel kvalitet. (Et eksempel kunne være en 300-enheder flerfamiliesbygning beliggende på et sekundært marked, såsom Charleston, Raleigh eller Savannah.) En DST kan have en eller flere ejendomme besat af enkeltlejere, der opererer under langsigtede nettolejekontrakter, såsom en FedEx distributionscenter, et Amazon distributionscenter, et Walgreens Pharmacy eller et Fresenius dialysecenter. DST'er kan være en af ​​de nemmeste 1031 erstatningsejendomme at få adgang til, fordi ejendommen allerede er erhvervet af DST-sponsorfirmaet, der tilbyder DST til investorer.

Bundlinje: Du har mange muligheder at overveje, før du indgår i en 1031-børs. Uanset hvilken tilgang du vælger, er nettoeffekten af ​​1031-børsinvestering generelt den samme:Den oprindelige investerede kapital og gevinsten kan potentielt fortsætte med at vokse uden umiddelbare skattemæssige konsekvenser. Så, hvis og når den nye investering sælges ad vejen uden at egenkapitalen geninvesteres i en anden bytteejendom, vil den tidligere gevinst blive indregnet.

Der er nogle finere punkter, og investorer bør konsultere deres skatterådgivere eller juridiske rådgivere, inden de sælger eller bytter en ejendom. Alles skattesituation er forskellig, ligesom deres tidshorisont, diversificeringsstrategi, risikotolerance og interesse i at være passiv kontra aktiv investor.