Hvis du er en ejendomsinvestor, er 1031-børsen – som har fået sit navn fra Section 1031 i US Internal Revenue Code – din bedste ven!
Hvorfor? For i omkring 100 år har 1031-børsen givet ejendomsinvestorer mulighed for at geninvestere overskuddet fra salget af en ejendom uden at skulle betale kapitalgevinstskat. Så længe du udskifter en investeringsejendom med en anden og følger alle de regler, der er fastsat af Uncle Sam (vi kommer til dem alle på et øjeblik), kan du blive ved med at sparke den skatteregning ned ad vejen.
Men hvordan fungerer dette århundrede gamle skattehul helt præcist? Lad os dykke direkte ned i det!
Grundlæggende giver en 1031-børs dig mulighed for at undgå at betale kapitalgevinstskat, når du sælger en investeringsejendomme, hvis du geninvesterer dit overskud i en anden lignende ejendom inden for en vis periode.
Så lad os sige, at du købte en ejendom for fem år siden. I løbet af den tid steg ejendommens værdi langt, langt op, og du solgte den i år for en fortjeneste på $300.000 (efter eventuelle provisioner eller afsluttende omkostninger betalt). Ikke for lurvet!
Hvis din langsigtede kapitalgevinstskattesats er 20 %, betyder det, at du skylder 60.000 USD ved salget af den pågældende ejendom. Bøh! Takket være 1031-børsen kan du geninvestere overskuddet i en anden investeringsejendom (der koster det samme eller mere end den ejendom, du lige har solgt) og undgå at betale disse skatter helt.
Bare en sidebemærkning:1031 udvekslinger gør ikke gælder primære boliger. Du kunne dog bytte en tidligere primær bolig eller sommerhus under meget specifikke forhold.
Lad os for eksempel sige, at du har et søhus, som du besluttede at omdanne til en udlejningsejendom. Du har haft en lejer boende der det sidste år, men nu vil du sælge den og købe en anden lejebolig. Ville det kvalificere sig til en 1031-udveksling? Så længe du kan vise IRS, at du har brugt ejendommen til forretningsformål, burde du ikke have nogen problemer!
Hør efter! Der er visse regler, du skal følge ned til punkt og prikke, og deadlines for at overholde til tiden, for at et bytte af ejendomme kan kvalificere sig som en 1031-udveksling. Hvis du ikke er forsigtig, kan det føre til en grim overraskelse på skattedagen. . . og tro os, du ønsker ikke, at det skal ske!
Når du koger det hele ned, er her de fem grundlæggende trin til at fuldføre en 1031-udveksling.
Fordi alle penge, du modtager ved at sælge en ejendom, er skattepligtige, teknisk kan ikke modtage de penge, når du sælger din ejendom. Hvis du ender med at tage kontrol over kontanterne på et hvilket som helst tidspunkt, før ombytningen er gennemført, kan det diskvalificere hele transaktionen, og du skal skylde skat af alle af dine kursgevinster.
Det er derfor, du har brug for en kvalificeret mellemmand til at hjælpe med udvekslingen (du må ikke selv gøre det). Denne person vil fungere som mellemmand for 1031-børsen, og de vil holde på provenuet fra salget af din ejendom, mens du leder efter en ny.
Når du har en kvalificeret mellemmand på plads, så kan du sælge din investeringsejendom. Men fair advarsel:Du har kun et lille tidsrum til at identificere og til sidst lukke for en erstatningsejendom. Når du sælger din investeringsejendom, begynder uret at tikke. . . så kom i gang!
Dernæst skal du komme med en lille liste over mulige ejendomme, du planlægger at købe for at erstatte den, du lige har solgt. Vent dog ikke for længe. Du har kun 45 dage fra den dag, du sælger din ejendom til at identificere potentielle erstatningsejendomme. 1 Og der er ingen forlængelse af denne frist!
Når du har identificeret de potentielle ejendomme, skal identifikationen foretages skriftligt og underskrives af dig. Derefter skal du levere denne identifikation til en person, der er involveret i byttet – det kunne være sælgeren af erstatningsejendommen eller din kvalificerede mellemmand. 2
Her er den sjove del! Når du har fundet en ejendom, du kan lide, vil du bruge midlerne fra salget af din anden investeringsejendom til at købe din nye ejendom. Touchdown, skat! Men husk:Du har kun 180 dage (det er cirka seks måneder) fra den dag, du sælger din ejendom til at lukke din erstatningsejendom. 3
Når du er færdig med at fejre din nye ejendom, er det tid til at udfylde noget papirarbejde (vi ved ... så sjovt!). Du skal udfylde formular 8824, som bruges til at rapportere lignende udvekslinger af virksomheds- eller investeringsejendomme.
Da 1031-udvekslinger kan blive virkelig komplicerede virkelig hurtigt, kan arbejdet med en kvalificeret skatterådgiver, der kan hjælpe dig med at få alle detaljerne rigtigt, tage meget af stressen ud af processen.
Når du foretager en 1031-udveksling, skal byttet være mellem, hvad IRS kalder "like-kind"-ejendomme . Dybest set betyder det bare, at begge ejendomme – den der sælges og den der købes – skal bruges til forretnings- eller investeringsformål.
Hvilken slags ejendom (eller ejendomme) opfylder IRS-kravene for en 1031-udveksling? Her er et par vigtige retningslinjer, du skal følge, når du vælger en erstatningsejendom:
For eksempel kan du bytte råjord til et lejehus eller en kontorbygning til et lejlighedskompleks. Så længe de bliver brugt til forretnings- eller investeringsformål, har du grønt lys.
Måske flytter du til Florida, og du vil sælge en ejendom, du ejer i New York, så du kan købe en i Sunshine State. Det er ikke et problem – faktisk kan du bytte lignende ejendomme fra hvor som helst i A.S.A.!
Vil du sælge én ejendom og bruge overskuddet til at købe tre forskellige ejendomme? Så længe de alle bruges til forretnings- eller investeringsformål, er der intet problem der.
Hvis du vil udsætte alle af dine kapitalgevinstskatter, skal den erstatningsejendom, du køber, have en købspris, der er lig med eller større end den ejendom, du solgte. Hvis erstatningsejendommen er mindre værd end den, du solgte, skal du betale skat af forskellen.
Har du brug for hjælp til at finde erstatningsejendomme? En top-notch ejendomsmægler i dit område kan hjælpe dig med at finde disse ejendomme og lukke dem inden for de tidsfrister, du skal overholde.
Som vi talte om tidligere, hvis du vil udskyde den kapitalgevinstskat, du skylder, har du ikke lov til at modtage provenuet fra salget direkte. Det er her en kvalificeret mellemmand kommer ind i billedet.
Denne kvalificerede mellemmand vil sælge ejendommen på dine vegne og modtage provenuet fra salget for dig. De vil opbevare disse midler på en spærret konto hos deres pengeinstitut, indtil du er klar til at købe erstatningsejendommen.
Når købet er gennemført, overfører de skødet til dig. . . og det er det! Hvis der er provenuet tilbage fra udvekslingen, vil den kvalificerede mellemmand returnere disse midler til dig.
Så hvem kan være en kvalificeret mellemmand? Her er nogle eksempler på fagfolk, der sandsynligvis har evnen til at fungere som en kvalificeret mellemmand under en 1031-udveksling:
Desværre kan du ikke være din egen mellemmand, og du kan ikke vælge nogen, der er relateret til dig (undskyld, onkel Bob), eller som har fungeret som din agent i de sidste to år.
Ved du ikke, hvor du skal lede efter en kvalificeret mellemmand? Du kan starte med at tale med en ejendoms- eller skattegodkendt lokal udbyder om muligheden for at fungere som en kvalificeret mellemmand på dine vegne.
Der er også masser af virksomheder og organisationer derude, som kan forbinde dig med en kvalificeret mellemmand og andre 1031-udvekslingstjenester. Federation of Exchange Accommodators (FEA) har et kvalificeret mellemmandscertificeringsprogram med en fortegnelse over dets medlemmer, som du kan kontakte. 4
Lige nu er der ingen grænse for mængden af kapitalgevinster fra salg af investeringsejendomme, der kan beskyttes mod skatter ved hjælp af 1031-udvekslinger. Sådan har det været i 100 år. . . men der er en chance for, at det snart kan ændre sig.
Selvom præsident Biden ikke ønsker at eliminere 1031 børser fuldstændigt, ønsker han at sætte nogle begrænsninger for, hvordan de bruges.
Her er hvad du behøver at vide:Biden-administrationens budget, der blev frigivet i maj, har et forslag om at begrænse mængden af kapitalgevinster fra salg af investeringsejendomme, der kan udskydes hvert år. I henhold til forslaget vil enkeltpersoner få lov til at udskyde kapitalgevinster til en værdi af 500.000 USD om året, mens ægtepar kan udsætte 1 million USD om året. 5
Administrationen hævder, at disse udvekslinger for det meste gavner de velhavende, og at disse grænser vil hæve skatteindtægter til at finansiere programmer designet til at hjælpe middelklassen. Men modstandere hævder, at 1031 børser gavner ejendomsmarkedet og nationaløkonomien ved at tilskynde til investeringer i lokalsamfund og samtidig hjælpe ejendomsejere fra en bred vifte af indkomster med at opbygge velstand. 6
Før du går i panik og begynder at sælge alle dine ejendomme hurtigere end en auktionsholder, der havde en for mange energidrikke i morges, så husk, at intet er hugget i sten. Dette er stadig kun et forslag. Budgettet skal stadig passere gennem en delt kongres, og der vil være masser af frem og tilbage, når politikerne i Washington diskuterer dette forslag.
Der er masser af regler og retningslinjer, du skal følge, for at et bytte af ejendomme kan kvalificere sig som en 1031-børs. Og et fejltrin kunne optrevle hele processen og efterlade dig med en massiv skatteregning. Det er derfor, hvis du overvejer at foretage en 1031-udveksling, bør du altid arbejde med professionelle, du kan stole på, vil guide dig gennem processen.
Den gode nyhed er vores Endorsed Local Providers (ELP)-program kan forbinde dig med kvalificerede skatteprofessionelle og de bedste ejendomsmæglere i dit område. Med deres hjælp kan du slappe af med at vide, at din udveksling er i hænderne på fagfolk, du kan stole på!