I et markedsmiljø, hvor det er blevet stadig sværere at opnå et afkast af høj kvalitet på aktie- og obligationsmarkederne, henvender mange sig til alternative investeringer. Løftet om alternativer er at forbedre porteføljeudbyttet og at give investorer unikke, uudnyttede muligheder for at investere i mindre effektive markeder; samtidig udgør disse investeringer et nyt sæt udfordringer og problemstillinger for investorerne.
Selvom der er en række alternative investeringer tilgængelige, er en af de vigtigste muligheder i alternativområdet private ejendomstilbud, uanset om man taler om at investere i fonde eller en specifik ejendom. Denne artikel vil introducere fordelene og udfordringerne ved at investere i private ejendomstilbud og dele nogle tips til at evaluere disse investeringer.
Men før vi hopper ind, en hurtig programmeringsnote. To af de mest almindelige måder at investere i fast ejendom - ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) og direkte ejerskab af fast ejendom - vil ikke blive dækket her og vil være emnet for en fremtidig artikel. Denne artikel vil fokusere på investeringer, der er mindre og mere målrettede end den typiske REIT, men mindre involverede og tidskrævende end direkte ejerskab. Det vil sige at investere i en fond eller et projekt, der administreres af en professionel, tredjeparts investeringsforvalter.
I de seneste år har private ejendomsfonde rejst penge på konsekvente niveauer mellem 20-40 milliarder dollars pr. kvartal ifølge Preqin. Der er implementeret flere forskellige investeringstemaer, der skaleres gennem visse risikoprofiler:fra "kerne" (sikre, trofæegenskaber) til "opportunistiske" (højt gearede investeringer, med få eller ingen pengestrømme). Opportunistiske fonde er i øvrigt det mest populære valg for investorer lige nu, hvad angår lukkede fonde og samlet kapital rejst.
For mange private investorer, der søger at investere i fast ejendom, er den bedste mulighed at investere i aktiver, der erhverves og forvaltes af en tredjeparts professionel investeringsforvalter (kaldet en "sponsor"). Dette kan være i form af en fond, til en enkelt, specifik investering eller en hybrid struktur, der kombinerer eksisterende aktiver med fremtidige opkøb. Sådanne investeringer har mange fordele:
Fordelene ovenfor er værdifulde; der er dog også problemer at overveje, når du foretager investeringer i private ejendomstilbud. Og mens de fleste forvaltere vil give en stor mængde information til investorer, der vurderer deres mulighed (og faktisk er forpligtet til at gøre det ved lov i mange tilfælde), gennemgår de oplysninger og bruger dem til at komme til et klart grundlag for en beslutning om at investere, eller ej, forbliver i investorens hænder.
Private ejendomstilbud kommer i en række forskellige strategier, mål og strukturer, og en privat investor skal blive god til at forstå og vurdere de særlige forhold ved hvert tilbud for at være effektive. Dette afsnit hjælper dig med at begynde at overveje, hvordan denne type investering kan passe ind i din portefølje, og de nøgleområder, du skal overveje, når du vurderer nye muligheder.
Warren Buffett har et godt ordsprog:"Når en ledelse med et ry for brillans tackler en virksomhed med et ry for dårlig økonomi, er det virksomhedens omdømme, der forbliver intakt." Det samme gør sig gældende i ejendomsbranchen, og derfor er ofte det første og vigtigste spørgsmål, der skal stilles til en ny mulighed, hvad investeringen præcis er, og hvorfor det kan betale sig at lave den. Ejendomsbranchen er en af de mest forskelligartede aktivklasser, der er tilgængelige for investorer, og den er fuld af nichestrategier og virksomheder, der passer til et bestemt formål og tilbyder et vist afkast. En af de spændende ting ved fast ejendom er, at du kan finde investeringer lige så konservative som lån med lav gearing på bytrofæaktiver, der har en profil, der ligner investeringer i højkreditobligationer, hele vejen til meget spekulative udviklingsprojekter, der kan give mere afkast. som en VC-fond eller small cap-aktieinvestering. Og alt derimellem.
Selvom det er et alt for bredt emne at gennemgå hver mulighed, der er tilgængelig på markedet, til at blive dækket her, er det værd at huske på, at denne enorme variation findes. Og det er nyttigt at tænke over, hvordan man formulerer et sæt spørgsmål, der kan vise "hvad" af en potentiel investering. Hvor passer det ind i spektret af muligheder?
Ofte er et godt udgangspunkt at lade sponsoren give deres egne antagelser og proforma økonomiske prognoser vedrørende investeringen eller fonden. En sponsor af høj kvalitet vil få deres pro-forma økonomi forberedt til gennemgang og vil være i stand til at besvare detaljerede spørgsmål om deres strategi, antagelser og resultater og forklare, hvordan og hvorfor den struktur, de bygger, fungerer. Selvom dette kan virke indlysende, er der utallige investorer, der vil foretage investeringer uden disse oplysninger, baseret på et ønske om eksponering til en forvalter eller aktivklasse og uden en detaljeret forklaring af virksomheden.
Når du har økonomien, bør en detaljeret gennemgang give dig mulighed for at udvikle et sæt spørgsmål for yderligere at vurdere muligheden. Der er utallige tilgange til at evaluere proforma økonomi og evaluere en forretningsmodel, og for mange til at dække i detaljer her. Men jeg vil nævne en særlig nyttig i fast ejendom her - Return on Cost (ROC).
Jeg definerer ROC som, hvad du får, hvis du dividerer en ejendoms stabiliserede indkomst (nettodriftsindtægt) med dens samlede samlede omkostninger, inklusive omkostningerne ved at købe den, forbedre den, udvikle den, lease den, finansiere den og så videre ( inklusive alle gebyrer). Her er formlen:
Afkast af omkostninger =([Bruttopotentielle leje] - [Udgift til ledige stillinger og uerholdelige fordringer] - [Driftsomkostninger]) / ([Ejendoms- og projektomkostninger] + [Projektrelaterede gebyrer og omkostninger] + [Andre omkostninger])
Lad os tage et simpelt eksempel:Du køber et stykke jord for $700.000 og investerer $300.000 for at udvikle det og lejer det ud til en lejer, der betaler $70.000 i husleje og dækker alle driftsomkostningerne. Din ROC er derefter 7,0 % =$70.000 / ($700.000 + $300.000) . En nem måde at tænke på dette tal er som det forventede udbytte af ejendommen i det øjeblik, hvor den er stabil.
Grunden til, at omkostningsafkastet er så nyttigt, er, at det giver dig en baseline for at stille spørgsmål. Hvis den planlagte ROC for ejendomme, der skal erhverves i en fond, er 7,0 %, men fondsforvalteren lover et afkast på 12,0 % til investorerne, så er der naturligvis en afbrydelse. Og det spørgsmål, der kan stilles, er, hvad den forskel er - er planen at finansiere ejendommene til en lavere sats? Er det at sælge ejendommene til en overpris? Er det, at forvalteren forventer, at markedslejen vil vokse over tid? En kombination af de ting? noget andet?
Svaret på det spørgsmål (hvad er afbrydelsen?) vil normalt fortælle dig, hvad lederens "rigtige" strategi er, og hvad den iboende risiko, de beder dig om at tage, er. At kende strategien vil til gengæld hjælpe dig med at træffe en mere informeret beslutning om investeringen – hvis afbrydelsen for eksempel er fremtidig vækst i husleje, tror du på den tese? Hvis det er et salg af ejendommen til en overpris om få år, er der så dokumentation for, at den kan sælges til den foreslåede pris? Og så videre.
Ud over at udvikle en forståelse af investeringsstrategien er det vigtigt (især for investeringer i fonde) at forstå sponsorens kontraktlige forpligtelser med hensyn til strategien. I mange tilfælde kan en sponsor have en specifik forretningsplan, der deles med investorer, men et bredere sæt af muligheder, når det kommer til de juridiske krav, der er fastsat af deres fondsdriftsaftale. En vis fleksibilitet vil være berettiget, men hvis du ikke er forsigtig, kan du ende med et sæt investeringer, der er meget anderledes end det oprindeligt var tiltænkt. Som minimum er det vigtigt at forstå, hvilken fleksibilitet en sponsor kan have, og det er normalt klogt at have en vis fornemmelse af den fleksibilitet, du er villig til at give, givet sponsorens kvalitet i tankerne.
Dette element er naturligvis enklere, når muligheden er en specifik ejendom (snarere end en fond), men selv der er det vigtigt at forstå, hvilke muligheder der er juridisk tilgængelige for fonden eller sponsoren, da alle investeringer udvikler sig over tid.
Når du foretager en investering i et privat ejendomsudbud (og især når du overvejer en fond), er den vigtigste komponent uden for selve investeringen sponsoratet. Den service, du "køber", når du investerer i et privat tilbud, er i høj grad sponsorens erfaring, knowhow, relationer og troværdighed. Evaluering af disse elementer på forhånd er nøglen til at investere med succes. Denne person eller organisation vil være ansvarlig for at træffe de rigtige beslutninger med din kapital med hensyn til, hvilke investeringer du skal erhverve, hvilke ledelsesbeslutninger du skal træffe, og hvordan du skal behandle dig som investor.
Dette element er ofte den vanskeligste del af at tegne private tilbud. Det står i modsætning til at vurdere selve investeringen, hvor de fleste overvejelser er baseret på fakta, beviser og tal. At vælge en god sponsor er for det meste en kvalitativ øvelse.
Mange grupper har forsøgt, med blandede resultater, at "kvantificere" sponsorevalueringsprocessen med en omhyggelig gennemgang af track records, baggrundstjek, lange spørgeskemaer og afhængighed af en række kvasi-videnskabelige indikatorer.
Andre har sat sig selv brede regler for at håndtere dette problem, lige fra ikke at investere med nogen, der ikke blev henvist personligt til at investere mindre i starten og derefter i større beløb, når den oprindelige investering har vist sig vellykket, og en lang række mere idiosynkratiske beslutningsregler og evalueringsmetoder.
Selvom disse tilgange ofte har en vis fornuftsappel, har jeg ikke set nogen af dem betale sig fuldt ud på den måde, de er beregnet til med hensyn til at sikre en investors afkast. Udfordringen er, at efter at anmeldelserne er udført og rapporterne indgivet, vil investorerne i slutningen af dagen typisk finde sig selv tilbage på det samme sted, hvor de startede – for at skulle træffe en kvalitativ beslutning om, hvorvidt de har tillid til en person eller gruppe af ledere til at gennemføre det foreslåede investeringsprogram med succes.
Desværre er der ingen sølvkugle til at foretage denne bedømmelse, men der er tre nyttige strategier at overveje i forbindelse med evalueringen.
For det første, når du afslutter evalueringen af sponsoren, skal du prøve at bygge en historie i stedet for en score. Målet er at forstå, hvilke oplevelser denne person har haft, hvad disse oplevelser siger om dem, og hvordan den fortælling vil vokse ind i fremtiden. Det er ofte svært og tidskrævende at lære en persons historie at kende (hvilket til dels er grunden til, at der er en sådan afhængighed af stiliserede fakta og track records), men at gøre det vil sætte dig i den bedste position til at forstå, hvad der kan ske næste gang, og hvordan denne person kan reagere under forskellige omstændigheder.
En anden strategi er at fokusere tæt på, hvilke færdigheder der er nødvendige for at investeringen kan lykkes, og hvordan lederen bringer disse specifikke elementer til bordet. Hvis investeringsafhandlingen er afhængig af en sponsors evne til at bygge en bygning, har de så den evne? Eller har de lejet det ud til en kompetent gruppe? Hvis en fonds succes kræver statistisk analyse på højt niveau, har sponsoren så viden om dette område? Hvad er det centrale sæt af færdigheder, som sponsoren bringer til bordet, og passer de godt til de investeringer, der foretages? Er puslespillet færdigt, eller er der et hul i midten? Alt for ofte fokuserer investorer på brede generaliseringer, som måske ikke er relevante i den aktuelle situation. En sponsor kan have haft stor succes med at administrere en portefølje af eksisterende lejlighedsbygninger, men vil disse færdigheder nu være anvendelige, når de erhverver detailjord til at bygge indkøbscentre? Eller investere i industrielle værdiskabende projekter? Eller noget andet?
Tæt forbundet med hvilke kompetencer der er behov for, er hvilke andre ressourcer der er behov for. For eksempel, hvis sponsoren er forpligtet til at underskrive lån, har de så kapacitet til at gøre det? Hvis de muligvis skal lægge kontanter i hver transaktion, har de så kontanterne (eller i det mindste et middel til at få dem)? Hvis investeringerne kræver et team af fagfolk til at fungere, er det team så på plads?
Endelig er det vigtigt at evaluere en sponsors incitamenter (og glem ikke de ikke-økonomiske). Incitamenter vil ikke helt bestemme sponsorens valg, men de har bestemt en vigtig stemme. Økonomiske incitamenter kan variere væsentligt baseret på den foreslåede investeringsstruktur og sponsorens samlede forretning. Ikke-finansielle incitamenter vil variere baseret på sponsorens virksomhed, deres prioriteter og de omstændigheder, de står over for. De vil også være bredt påvirket af sponsorens personlighed, karakter og historie. Det næste afsnit vil fokusere på økonomiske incitamenter.
Med fremkomsten af billige ETF'er og den brede succes med moderne investeringsforvaltningsideer, er det svært at have en diskussion om enhver investering i disse dage uden en diskussion om gebyrer og medførte renter. Dette er et vanskeligt emne, når det kommer til ejendomsinvesteringer, da branchen stadig er noget af et vilde vesten med hensyn til, hvordan sponsorer betales. De fleste andre investeringsklasser har, hvis ikke perfekt overholdelse af en standard, i det mindste en grundlæggende etableret ortodoksi om, hvad der skal opkræves, og hvordan tingene skal struktureres. Ikke sådan i ejendomsfonde.
Den drivende faktor bag dette er, for det første, at en ejendomsinvesteringsfond kræver varierende niveauer af ledelsestid og indsats, og for det andet er meget strukturerede og kapitalintensive – og derfor har en bred vifte af potentielle kapitalmuligheder og alternativer, der overvejes. når en investering foretages af en sponsor (hvoraf kun én er at rejse penge gennem et privat udbud).
På baggrund af ovenstående kan et ret stort honorar for eksempel være helt passende for et udviklingsprojekt, der kræver, at en sponsor ansætter fuldtidsmedarbejdere til at styre og fokusere på projektet, eller for en specialiseret gældsinvestering, der kræver et stort beløb. forretningsudvikling tid til at identificere og forhandle nye muligheder. De samme gebyrer kan være fuldstændig upassende for en langsigtet køb-og-hold-fond, der ikke gør andet end at erhverve ejendomme og sidde på dem.
Alternative muligheder for sponsoren vil også påvirke, hvad den rigtige økonomi er. Mens en investor f.eks. foretrækker at have en lav andel i en fond, er det muligvis ikke muligt at forhandle investorens ønskede prissætning, hvis sponsoren er i stand til at gennemføre sine transaktioner konkurrencedygtigt ved hjælp af højforrentet gæld (eller et andet alternativ). uanset hvad der kan opfattes som retfærdigt.
Det, der er vigtigt i fast ejendom, er at udvikle en forståelse for hver transaktion af elementerne af risiko og indsats, der udføres af hver part, og niveauet af afkast, der diskuteres, og at forsøge at nå frem til en ordning, hvor disse ting er afstemt. Hvis de er det, er strukturen sandsynligvis passende, men hvis ikke, bør investoren tænke grundigt over deres grunde til at foretage investeringen.
Der er en række udtryk relateret til private ejendomsinvesteringer, som er vigtige at overveje. Et delvist sæt er inkluderet her, men ikke dækket i dybden. Ofte vil en investors rådgivere og advokat være godt positioneret til at vurdere disse elementer for en specifik investering og give vejledning om, hvad der er typisk og rimeligt. Det er som minimum tilrådeligt at kende vilkårene for hver af disse elementer i en foreslået investering, så beslutningen om at investere kan træffes med et komplet billede.
Selvfølgelig er dette kun en delvis liste, og der er en række spørgsmål, der vil være specifikke for visse typer investeringer, sponsorer eller strukturer. I sidste ende er det det holistiske syn på investeringen, der skal give mening.
Mens afsnittene indtil videre opstiller de vigtigste spørgsmål, der skal overvejes, når du foretager en investering i et privat ejendomsudbud, vil ingen investering markere alle boksene. På nogle måder er dette ved design. Der er et marked for disse typer af investeringer, og den pris, som en investor kan tage for deres kapital, er ofte omvendt relateret til efterspørgslen efter investeringen på markedspladsen. For eksempel vil en meget erfaren sponsor, der investerer i en efterspurgt sektor, ofte kræve sponsorvenlige honorarer, medførte renter og vilkår og kan begrænse den grad, hvori investorer er i stand til at udøve kontrol efter at have forpligtet sig til at investere. Alternativt kan en ny forvalter give et bedre sæt af vilkår og investorrettigheder og masser af direkte adgang, men har muligvis ikke samme type track record eller opererer i en mindre kendt sektor.
På grund af denne balance er det vigtigt at have det fulde billede af en investeringsmulighed og en komplet evaluering forud for en beslutning om (eller ikke at) investere. Et værktøj, der kan være nyttigt for investorer, er et scorecard-dokument, der giver mulighed for at evaluere hvert element af en mulighed isoleret og derefter chancen for at se og tænke på investeringen som helhed i stedet for at fokusere på dens bestanddele.
Dette er nyttigt, fordi investorer alt for ofte falder i fælden med at gå glip af gode investeringer på grund af et eller to emner, der får for meget opmærksomhed i forhold til det samlede billede, eller omvendt går glip af advarselstegnene på en dårlig investering på grund af en overvældende positiv faktor. En god investeringsproces er en, der lægger vægt på en dataindsamlingsperiode, hvor beslutninger ikke bliver truffet, og kulminerer i en beslutningsperiode, der afsluttes, når et mere komplet billede er tilgængeligt. Dette giver mulighed for at sætte muligheder og deres problemer i det rigtige perspektiv.
Selvom det holistiske syn plejer at være det bedste sted at træffe beslutninger, er det vigtigt at holde øje med fatale fejl i en potentiel investering. Det er spørgsmål, som i sig selv ændrer hele udsigterne for en investering.
Et perfekt eksempel inden for ejendomsudvikling er et projekt, som har fremragende økonomi, erfaren sponsorering, gode vilkår og fremragende beliggenhed og lejemål, men som tilfældigvis også er placeret på en forurenet ejendom.
Det er ikke passende at score miljøspørgsmålet i et afsnit af en anmeldelse og sige, at det positive opvejer det negative – dette er et problem, der skal forstås grundigt og i sig selv kan (og bør) være i stand til at fjerne en mulighed fra vederlagssættet.
Dette er blot et eksempel, men pointen er i store træk, at et scorecard kan hjælpe med at bevare perspektivet, men det bør ikke opveje yderligere bedømmelse, hvis der er problemer, der kompromitterer investeringen i sig selv.
Der er rigtig mange muligheder for private ejendomsinvestorer til at sætte kapital i arbejde, og private tilbud kan være en stor kilde til interessante investeringer, der kan øge en investors portefølje.
Samtidig kræver disse investeringer omhu fra investorens side. Forhåbentlig vil dette resumé sætte dig på rette vej til at udforske investeringsklassen og få dig i gang med at opbygge dit program eller portefølje.