Du har lige modtaget din årlige bonus. Du kører også et boliglån.

Du har 2 muligheder.

1.       Brug bonusbeløbet (eller ethvert engangsbeløb) til at tilbagebetale lånet. ELLER
2.       Invester beløbet og tjen potentielt bedre afkast end boliglånsrenten.

Hvad skal du gøre med dine bonuspenge?

Som alt andet inden for privatøkonomi er der ikke noget sort/hvidt svar på dette spørgsmål.

Min sædvanlige holdning i "Invester eller forudbetal"-debatten

Prøv at bringe det udestående lånebeløb til et behageligt niveau ved at foretage forudbetaling af lånet. "Komfortabel" er subjektiv. Når boliglånsbeløbet er behageligt, kan du vælge afhængigt af din præference og risikovillighed.

Og det er der grunde til.

For det første , skal du betale låneafdraget, men der er ingen garanti for gode afkast af dine investeringer. Mange investorer undervurderer risiko og træffer tåbelige valg med deres investeringer. Ved at forudbetale boliglånet sparer du som minimum boliglånsrenten. Og de sparede renter er renter.

For det andet , undersøg ikke de problemer, som din investeringsadfærd kan bringe op. Aktieinvesteringer er volatile. En svær rejse kan sætte dig under pres, og du kan lave fejl. Du laver måske en fornuftig investering, men afslutter på det forkerte tidspunkt. I modsætning hertil er tilbagebetaling af boliglån et simpelt valg.

Endelig , at se det udestående lånebeløb falde, ville gøre de fleste tilpas.

En enkel og behagelig beslutning. Ikke den mest optimale beslutning. Nogle vil endda kalde det doven tænkning. Fair nok.

Hvis vi nu antager, at du ikke vil træffe dårlige investeringsvalg og ikke være bekymret over volatilitet, hvordan ville denne beslutning så se ud?

Eller med andre ord, hvis du havde investeret bonussen/engangsbeløbet og ikke tilbagebetalt lånet, hvordan ville de beslutninger så have set ud i bakspejlet?

Hvad fortæller dataene os?

Lad os finde ud af det.

Hvordan beslutter du, om du gjorde det bedre ved at investere i stedet for at forudbetale?

Lad os antage, at du i stedet for at foretage forudbetalingen af ​​lånet, investerede beløbet i Nifty 50. Og du gentager valget efter en periode.

Fik du et bedre afkast end prisen på lånet?

Hvis din investering i Nifty 50 konsekvent giver højere afkast end låneomkostningerne, ville investering synes at være et bedre valg. Ellers er forudbetaling af lån et bedre valg.

Nu ville du foretage disse investeringer (i stedet for forudbetaling) på forskellige datoer. Så vi kan ikke bare finde en dato for denne analyse.

Det er rigtigt.

Vi kan løse denne bekymring ved at se på rullende returneringsdata.

Et rullende afkastdiagram er simpelthen et plot af punkt-til-punkt-afkast for en tilbagebliksperiode.

Plottet for 1-års rullende afkast den 25. januar 2021 vil være afkastet over de foregående 12 måneder (fra 26. januar 2020 til 25. januar 2021). Du kan også gennemsnittet de rullende afkastdata for alle datoerne for at få det gennemsnitlige 1-årige rullende afkast.

Tilsvarende er tilbagebliksperioden 3 år for at plotte et 3-årigt rullende afkastdiagram. For plotpunktet for 25. januar 2021 ser vi på afkastet fra 26. januar 2018 til 25. januar 2021.

Analyse af rullende afkast er en effektiv måde at eliminere startdato- og slutdatobias. Vi kan gennemgå 3-årige og 5-årige rullende afkast.

Vi kan se på diagrammet for rullende afkast eller gennemsnitlige rullende afkast og se, om investeringen har gjort det bedre end låneomkostningerne.

Men der er et problem.

Hvad skal et boliglån koste i perioden?

1. Renterne på boliglån er faldet siden slutningen af ​​90'erne. Bare se på disse data fra State Bank of India. Boliglånsrenten var indtil 1990'erne let over 15%. Varierede fra 10% til 15% i løbet af 2000-2010. Kun i en kort periode i 2003-2004) faldt renten mellem 8,5%-10% p.a. Indtil 2015 lå boliglånsrenterne stadig tæt på 9-10 pct. Derfor har de seneste under 8 % p.a. boliglånsrenten er ny for indiske investorer.
2. Jeg har kun overvejet SBI-dataene, og disse data vedrører deres bedste låntagere. Andre banker/HFC'er kunne have tilbudt vidt forskellige renter. Selv SBI kunne have bedt om mere fra sine mindre kreditværdige investorer.
3. Boliglånsrenten er ikke konstant.
4. Udgifter efter skat af et lån kan være forskellige for forskellige låntagere. For en låntager i skatteklassen på 30 % vil de effektive omkostninger ved et lån på 10 % være 7 %. For en låntager i skatteklassen på 5 % vil den effektive pris for det samme 10 %-lån være 9,5 % p.a.
5. Ikke kun det, skattefordelen ved rentebetaling på boliglån er begrænset til Rs 2 lacs (for en selvstændig ejendom). Så hvis lånet er på 8 %, ville blot et lån på 25 lacs Rs maksimere skattefordelene. Overskydende rentebetaling giver dig ingen skattefordel. For det overskydende beløb forbliver omkostningerne før skat omkostningerne efter skat af lånet.
6. Du kan få en højere skattefordel ved rentebetaling for en udlejet ejendom (og ikke selvejendom).

Det er kompliceret.

Desuden har LTCG på egenkapital været fritaget for skat i en længere periode (fra 2004 til begyndelsen af ​​2018). Nu er der en skat på 10 % på LTCG.

Lad os gøre et par antagelser

1. Det pågældende beløb (til tilbagebetaling eller investering) vil ikke påvirke skattefordele, hvis du bruger beløbet til tilbagebetaling af boliglån. For en selvstændig ejendom får du for eksempel ingen skattefordel i henhold til § 24 for renter betalt af udestående hovedstol over 25 lacs (under forudsætning af en rentesats på 8 %). Ved at foretage tilbagebetalingen bringer du ikke lånebeløbet under Rs 25 lacs. Derfor er omkostningerne ved lånet at sammenligne med afkast fra egenkapitalen omkostningerne før skat af lånet (eller den faktiske lånerente).
2. Hvis dine omkostninger efter skat af lånet er lavere end din lånerente, kan du se analysen i overensstemmelse hermed.
3. LTCG ved salg af aktie-/aktiefonde (mere end 1 lac pr. år) beskattes med 10 % pr. år. Dette reducerer dit realiserede afkast fra egenkapitalen. Lad os i denne øvelse antage, at afgiften på LTCG er nul.
4. Vi hengiver os ikke til markedstiming eller ser på værdiansættelser for at investere. Når de er tilgængelige, investeres pengene øjeblikkeligt.

Hvordan afgøres vinderen?

1. Aktieafkast bør være komfortabelt højere end prisen på boliglånet. Risikoen skal være det værd.
2. Nifty 50 må have slået lånerenten 70 % af tiden. Du kan vælge en anden tærskel.
3. For 2001-2010 varierede boliglånsrenterne fra 10-15 % p.a. Så 15% er sikkert. Mellem 12% og 15% er OK. Under 12 % er ikke godt.
4. For 2011-2020 har rentesatserne varieret fra 8-10 % p.a. Så mere end 12% er godt. Over 10% er OK. Hvis du får mindre end 10 %, er det ikke det værd.

3-årige rullende afkast

Mens jeg opbyggede denne tabel, har jeg overvejet dataene for investeringer foretaget i denne periode. For eksempel tager de 3-årige rullende afkastdata for 2001-2010 hensyn til investeringer foretaget mellem 1. januar 2001 og 31. december 2010. Til dette har jeg valgt data for 1. januar 2004 og 31. december 2013 fra rullende afkast plot.

2001-2010:

Fint 50 TRI 3-årigt rullende afkast overstiger 15 % p.a. kun 51,5 % af tiden.

>12 %:58,7 % af tiden

Lånerenterne lå mellem 10% og 15% p.a. i løbet af årtiet. Du ville have ønsket mindst bedre end 12 % p.a.

2011-2020

>12 %:50 % af tiden

>10 %:67,9 % af tiden

Renterne i denne periode var 8,5%-10% p.a.

Så du vil gerne tjene mindst 10 %, for at risikoen er umagen værd.

I ingen af ​​årtierne krydser vi vores tærskel på 70 % (husk, at denne tærskel er kunstig. Du kan vælge en anden tærskel).

Bemærk forskellen i gennemsnitlige 3-årige rullende afkast i de to årtier. I 2001-2010 tjente du 20 % p.a. I 2011-2020 tjente du 12,05 % p.a.

5-års rullende afkast

Du er en langsigtet investor og ønsker at sammenligne med 5-årige rullende afkast.

2001-2010:

Fint 50 TRI 5-årigt rullende afkast overstiger 15 % p.a. kun 52,9 % af tiden.

>12 % p.a.:64,8 % af tiden

Lånets rentesatser varierede mellem 10% og 15% i løbet af tiåret. Du ville have ønsket i det mindste bedre end 12 p.a.

2011-2020

>12 %:54,2 % af tiden

>10 %:64,3 % af tiden

Renterne i denne periode var 8,5%-10% p.a.

Så du vil gerne tjene mindst 10 %, for at risikoen er umagen værd.

Igen, lavere end tærsklen på 70 % for begge årtier. Bemærk, at tærsklen på 70 % er kunstig.

Hvad betyder det?

Argumentet for at investere er ikke særlig overbevisende. Der er ingen overvældende beviser (subjektive) for, at investering (i stedet for forudbetaling) ville have været et bedre valg. Selvfølgelig ville nogle investorer have fået det til at fungere for dem. Men for normale investorer som dig og mig har vi brug for mere favorable tal.

Vi skal også overveje:

1. Usikkerhed med aktieinvesteringer
2. Potentiel skade på grund af egne adfærdsmæssige skævheder
3. Realiseret afkast ville også være lavere på grund af skatter

Vær dog opmærksom på virkningen af ​​forskellige antagelser. Tærsklen på 70 % outperformance. Vi kunne have brugt 60 % i stedet for 70 %, og investering ville have vist sig at være et bedre valg.

Den forskellige afkasttærskel for de 2 årtier.

Vi antog, at låneomkostningen efter skat er den samme som låneomkostningen før skat.

Hvis den effektive pris på lånet (for det tilbagebetalte beløb) er lavere på grund af skattefordele, så kan du overveje analysen i overensstemmelse hermed. I så fald kan din afkastgrænse være 8 % i stedet for 10 %.

Billedet er endnu ikke færdigt

Hvorfor kun Nifty 50?

Hvorfor ikke Nifty Next 50 eller Nifty Midcap-indeks eller Nifty Smallcap-indeks eller enhver aktivt forvaltet fond?

Eller en hybrid eller en balanceret fordelsfond?

Eller hvorfor ikke en blanding af moderat eller negativt korrelerede aktiver (egenkapital, guld osv.)?

Gyldigt spørgsmål.

At hente en aktivt forvaltet fond til denne analyse er kompliceret, da det medfører et andet niveau af beslutningstagning. Derfor er jeg ikke tilbøjelig til at bruge sådanne midler til sammenligning.

For de andre indekser eller investeringer vil vi forsøge at sammenligne dem i de kommende indlæg.

Dette indlæg blev først offentliggjort den emicalculator.net .