Obligationsrenterne forbliver lave, inflationen tikker op, og aktievurderingerne ser høje ud. Det lyder alt sammen som dårlige nyheder for investorer - men de, der ejer ejendomsinvesteringsfonde, kan være til gavn.
REIT'er er virksomheder, der ejer, driver eller finansierer ejendom såsom kontorer, indkøbscentre og lejlighedsbygninger. De er forpligtet til at distribuere mindst 90% af deres skattepligtige indkomst til aktionærer, så de har en tendens til at tilbyde generøst udbytte. Denne indkomst, kombineret med en potentiel aktiekursstigning, kan hjælpe investorer med at overgå inflationen. Og en dosis af fast ejendom kan være en diversificering:REIT'er har en tendens til at have lave korrelationer med det bredere aktiemarked og med obligationer.
Der er i øjeblikket nogle gode tilbud at finde blandt REIT'er med fokus på indkøbscentre, seniorboliger, datacentre og andre ejendomstyper, siger analytikere og pengeforvaltere. Men indkomstfokuserede pensionister skal vælge deres REITs omhyggeligt og modstå fristelsen til at kaste sig over de mest saftige udbytter. Mens der er REIT'er, der giver 10% til 12%, bruger disse ofte gearing eller lånte penge til at øge deres indkomst, og de kan blive hårdt ramt, når renten stiger, siger John Buckingham, investeringschef hos AFAM Capital, i Aliso Viejo , Californien. Ældre investorer bør opstille realistiske afkastforventninger og forvente en vis volatilitet, siger han.
REITs har ikke været livet for markedets fest på det seneste. Nogle har været tynget af frygt for, at stigende renter vil lokke afkasthungrende investorer væk fra indkomstproducerende aktier og ind i obligationer. De er også blevet såret af sektorspecifikke bekymringer, såsom bekymringer om, at stigningen i online shopping vil udslette indkøbscentre. Og mens store vækstaktier, især teknologinavne, har været darlings på markedet, er REIT'er blevet efterladt i støvet. Ejendomssektoren steg kun 1,4 % i de 12 måneder, der sluttede i begyndelsen af august, mens Standard &Poor's 500-aktieindeks steg 14,5 %.
Men i mange tilfælde er frygten, der trækker REIT-afkastet ned, overdreven, siger analytikere. Overvej stigende satser. Ja, højere renter har gjort obligationer moderat mere attraktive for indkomstinvestorer. Men stigende renter har også en tendens til at gå hånd i hånd med en forbedret økonomi, som vi ser nu. Og når økonomien vokser, har lejere en tendens til at leje mere plads og betale højere husleje. Ser man på måneder mellem marts 1981 og december 2017, har REIT'er leveret gennemsnitlige årlige afkast på 12,5 %, da væksten var i bedring, og obligationsrenterne steg og slog S&P 500 med 1,7 procentpoint, ifølge pengeforvaltningsfirmaet Cohen &Steers. "Historien fortæller os, at det, der er vigtigst for aktivklassen, er økonomiens bane, ikke kursens bane," siger Brian Cordes, senior vicepræsident hos Cohen &Steers.
Efterhånden som inflationen opvarmes, kan REIT'er også tilbyde investorer en fordel. I de 12 måneder, der sluttede i juli, steg kerneinflationen (som ekskl. volatile fødevare- og energipriser) 2,4 %, den største gevinst i næsten et årti. Så hvordan står REIT'er op imod andre aktivklasser, der almindeligvis betragtes som inflationsbekæmpere? Brad Case, økonom hos Nareit, en brancheforening, sammenlignede REIT'er med råvarer, statsobligationer, inflationsbeskyttede værdipapirer og guld. Siden starten af 1978 har REIT'er slået inflationsraten i 68 % af seks-måneders perioder, hvor inflationen var over den langsigtede median på årsbasis på ca. 57% for TIPS og 43% for guld. REIT'er leverede også det næstbedste afkast i perioder med lav inflation, fandt Case. "Pointen er, få noget, der vil gøre godt for dig, når inflationen er høj," siger han, "men ikke skade dig, når inflationen er lav."
For investorer, der er interesseret i individuelle REIT'er, er datacentre et lovende jagtområde, siger analytikere. Disse REIT'er, som ejer faciliteter, som virksomheder bruger til at lagre data, er til gavn, da virksomheder i stigende grad outsourcer deres informationsteknologiske infrastruktur, siger Cordes.
Flere og flere data bliver lagret i "skyen", og "det er ikke oppe i himlen - det er i gigantiske varehuse", der ejes af datacentre REIT'er, siger Buckingham. Han går ind for Digital Realty Trust (DLR, seneste pris $121, forward dividende afkast 3,3%), som rummer datacentre, der lagrer og behandler information samt dem, der fungerer som internetkommunikationshubs. Selskabet har øget sit udbytte i 13 år i træk.
Sundhedspleje REIT'er, som besidder ejendomme såsom medicinske kontorbygninger, seniorboliger og dygtige plejefaciliteter, tilbyder også muligheder for investorer, siger Kevin Brown, analytiker hos investeringsforskningsfirmaet Morningstar. Nogle af disse navne er blevet såret af et overudbud af seniorboliger, men i løbet af de næste mange år skulle væksten i udbuddet aftage, efterhånden som byggeomkostningerne stiger – og efterspørgslen bør stige, efterhånden som babyboomerne rammer midten af halvfjerdserne, siger han.
Brown kan lide Welltower (GOD, $63, 5,5%), som giver kapital til seniorboligoperatører og post-akutte plejeudbydere. De "gør virkelig et godt stykke arbejde med deres operatører" for at øge ydeevnen, siger han, og med deres store eksponering for seniorboliger, "vil det oversættes godt over det næste årti, efterhånden som babyboomere flytter ind i rummet."
Modstridende investorer kan finde værdier blandt indkøbscentre, som er blevet knust af Amazons og andre e-handelsgiganters fremgang. "Disse aktier er prissat til det værst tænkelige scenario," siger Cordes. Men jobvækst og skattelettelser øger forbrugernes tillid, siger han, og "vi har set færre butikslukninger og konkurser i år."
Buckingham kan lide to REIT'er i indkøbscentre:Kimco Realty (KIM, $16, 6,8%) og Regency Centers (REG, $63, 3,5%) - begge kvalitetsnavne med høje belægningsniveauer, siger han. "Opfattelsen er, at Amazon vil dræbe enhver indkøbscenter-baseret forhandler, men hvis du har været i et indkøbscenter for nylig, har der været en genopblussen," siger han. "Lejerne har faktisk leveret solide resultater."
Hvis du hellere vil overlade aktieudvælgelsen i hænderne på en ekspert, så overvej ejendomsfokuserede investeringsforeninger med lave gebyrer og stærke langsigtede resultater. T. Rowe Price Fast ejendom (TRREX), som opkræver gebyrer på 0,73 % årligt, har slået omkring 70 % af sine kategori-peers i løbet af de sidste 15 år med et årligt afkast på 9,7 %. Cohen &Steers Realty Aktier (CSRSX) opkræver gebyrer på 0,97 % årligt og har overgået 94 % af jævnaldrende i løbet af de sidste 15 år, hvilket giver 10,5 % årligt.