Når det kommer til dine investeringer, er et årti lang tid. For ti år siden var vi lige ved at komme os efter nedsmeltningen i 2008 og den værste recession siden den store depression. Investorer plejede katastrofale tab. For nogle føltes det, som om verden var ved at ende.
Ti år før det var vi midt i dot-com-mani og historiens største aktiemarkedsboble. Bare et årti før det havde ingen nogensinde hørt om internettet, og mobiltelefoner var på størrelse med en askeblok. Vi kan kun gætte på, hvordan verden vil se ud om 10 år.
Fast ejendom har traditionelt været et stabilt værdilager. Men med hastigheden af ændringer, der er accelereret i de seneste år, er der kommet spørgsmålstegn ved stabiliteten af nogle ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er). Amazon.com (AMZN) tager en ødelæggende kugle til den fysiske detailhandel, Airbnb gør hver ekstra seng til en levedygtig hotelkonkurrent, og fjernarbejde gør det traditionelle kontor langt mindre kritisk, end det plejede at være.
For buy-and-hold-investorer vil nøglen til at tjene penge i REIT'er i de kommende årtier være at fokusere på ejendomme, der er så "fremtidssikrede" som muligt. Så hurtigt som verden ændrer sig, har vi sandsynligvis altid brug for steder at bo, medicinske faciliteter, lagerbygninger og andre missionskritiske ejendomme.
I dag skal vi se på fem REIT'er, som vi kan købe og holde i årtier. Efter den seneste stigning i REIT-priserne, behøver du ikke nødvendigvis at løbe tør for at købe dem i dag. Men find et sted at skrive hvert af disse navne ned, så du husker dem under en dukkert. Fordi hvis du leder efter en samling af ejendomsaktier for at smide den indkomst, du skal bruge til pensionering, passer hver af disse regningen.
"Lige nu lejer omkring 1 ud af 10 amerikanere plads i en selvopbevaringsfacilitet," siger Brad Thomas, redaktør af Forbes Real Estate Investor . "Cirka 30 millioner parkerer deres ejendele i et af 50.000 selvopbevaringsfaciliteter i hele landet." Thomas tilføjer, at millennials repræsenterer næsten en tredjedel af lagerefterspørgslen og "har tendens til at besøge faciliteter langt hyppigere end ældre generationer."
På trods af al snakken om, at millennials foretrækker oplevelser frem for ting, ser det ud til, at de har formået at akkumulere en masse ting i deres korte liv. Public Storage er der for at gemme det for dem.
I takt med at boligudgifterne fortsætter med at stige, bliver mindre byboliger mere almindelige, ligesom udlejning. Tilføj hertil en langsigtet trend med nedskæringer af babyboomerne, og du har brikkerne på plads til en stabil, langsigtet trend.
Public Storage, som for nylig ramte nye rekorder, er ikke særlig billig til nuværende priser. Men på et tidspunkt, hvor obligationsrenterne rammer rekordlave niveauer, har PSA og dets 3%-plus udbytteudbytte stadig en plads blandt REIT'er at købe og holde i det lange løb. Endnu bedre:I løbet af det seneste årti har Public Storage hævet sit udbytte med kumulativt 264 % eller omkring 30 % årligt i gennemsnit.
Fast ejendom behøver ikke at være prangende eller smukt for at være attraktivt. Faktisk er kedeligt ofte bedre. Nogle af de bedste tilbud kommer fra industriejendomme langt væk fra de fornemme dele af byen. Og selvom trendy detailcentre kan stige og falde, er én ting sikkert:Fortsat vækst i internethandel vil betyde en stærk efterspørgsel efter logistik- og distributionscentre.
"Industriel ejendom har en tendens til at være uden for de fleste investorers radar, fordi det ikke er sexet," siger Ari Rastegar, grundlægger og administrerende direktør for den Austin-baserede ejendomsudvikler Rastegar Property. "Vi har haft succes med denne strategi specifikt i Round Rock, Texas, på et industrielt ombygningsprojekt. Logistikfaciliteter og lagre kræver meget lidt kapitaludgifter og kan, hvis de købes til de rigtige priser, være vildt rentable.”
For at få en del af dette lukrative marked skal du overveje andele af Prologis (PLD, $84,79). Prologis er verdens største logistik REIT. Pr. 30. juni 2019 ejede eller kontrollerede REIT 786 millioner kvadratfod i 19 lande.
Hvis du tror på, at Amazon.com er ved at overtage verden, så er Prologis – som tæller Amazon blandt sine største lejere – en måde at spille den trend indirekte på. REIT er ikke bleg for tanken om, at e-handelsboomet hjælper dens egen vækstspurt, og fremhæver typisk nogle facetter af internetdetailhandel i sine investorpræsentationer for at vække begejstring.
Prologis er ikke den højest forrentende REIT at købe derude, da dens udbytte er ret beskedne 2,5 %. Men hvis du leder efter en indkomstaktie, du potentielt kan holde i årtier, er der ikke mange, der er bedre placeret end Prologis.
Næste er diversificeret sundhedspleje REIT Ventas (VTR, $75,23). Ventas er en af de største REIT'er i verden efter markedsværdi og er den næststørste REIT inden for sundhedssektoren, efter $37 milliarder Welltower (WELL).
Ventas har aktivt forvaltet sin portefølje gennem årene, skiftet ud fra kvalificeret sygepleje og øget sin tilstedeværelse i seniorboliger og medicinske kontorbygninger. Cirka 56% af Ventas' portefølje er investeret i seniorboliger, med yderligere 19% i lægekontorer/ambulatorier. De resterende 25 % af porteføljen er investeret i lån, sundhedssystemer, forskningscentre og andre sundhedsrelaterede ejendomme.
Det er let nok at forstå Ventas' koncentration på seniorboligfaciliteter, da ældningen af babyboomerne vil skabe enorme muligheder for operatører i det rum. Men i modsætning til den almindelige opfattelse er de fleste boomere stadig ret unge. Den største kohorte af boomere er netop nu at fylde 60. Omtrent halvdelen af REIT's seniorbeboere er over 85 år. Det betyder, at Ventas stadig er årtier væk fra at se toppen på dette marked.
I mellemtiden kan investorerne blive betalt pænt for at vente. Med nuværende priser giver Ventas et meget anstændigt afkast på 4,3 %, og REIT har en lang historie med at hæve sit udbytte.
Med temaet aldrende boomere, LTC Properties (LTC, $49,94) er også blandt REIT'er at købe og holde i årtier.
Hvis du vil vide, hvad LTC gør, skal du ikke lede længere end til dets ticker-symbol. "LTC" er en forkortelse for "langtidspleje." LTC er selvfølgelig ikke en langtidsplejeudbyder selv. Det er lejernes opgave. LTC Properties administrerer ganske enkelt sin portefølje, som består af mere end 200 sundhedsejendomme, der spænder over 28 stater. Porteføljen er opdelt omkring 50/50 mellem seniorboliger og dygtige plejefaciliteter med en håndfuld "andre" sundhedsejendomme.
Det er vigtigt, at omkring 56% af LTC's samlede portefølje er investeret i ejendomme, der er afhængige af private betalende kunder snarere end af Medicare eller Medicaid. Desværre efterlader det stadig 44 %, der er afhængige af regeringen.
Men husk:LTC er ikke den, der driver faciliteterne; det er bare udlejeren. Så selvom påholdende statstilbagebetalinger fortsætter med at presse industriens rentabilitet, bør LTC være i stand til at blive ved med at indløse sine lejechecks på ubestemt tid.
LTC giver i øjeblikket sunde 4,6 %. Og en interessant særhed:Det er en månedlig udbytteaktie snarere end kvartalsvis. Det er rart for at afstemme din udbytteindkomst med dine månedlige udgifter. Eller, hvis du geninvesterer dine distributioner, giver det dig mulighed for at sammensætte dem lige så meget hurtigere.
Amazon.com er virkelig den legendariske tyr i en porcelænsbutik. Sammen med sine e-handelsfæller har virksomheden fuldstændig udryddet den traditionelle fysiske detailhandel.
Men husk, ikke alle detailejendomme er skabt lige. Vi har måske mindre behov for at gennemse tøj eller elektronik i et indkøbscenter eller butik med store kasser. Men indtil Amazon finder en måde at levere tandlæger og barberer til din dør, har vi stadig brug for serviceorienteret detailhandel.
Og det er netop specialiteten i STORE Capital (STOR, $37,68).
Store Capital har en diversificeret portefølje på 2.389 ejendomme spredt ud over alle 50 stater med en vægtet gennemsnitlig resterende lejeperiode på 14 år. Omkring 15 % af dens portefølje er investeret i restaurantejendomme, men børnehaver, fitnesscentre, autobutikker og læge- og tandlægecentre udgør alle betydelige tildelinger. Serviceorienterede ejendomme tegner sig for næsten to tredjedele af grundlejen, mens den resterende tredjedel er nogenlunde ligeligt fordelt mellem detail- og produktionsejendomme.
Store Capital er muligvis ikke 100 % Amazon-sikker. Men det er omtrent så tæt på, som du kan komme, mens du stadig er i detailhandelens mursten og mørtel-rum. Endnu bedre:Den har den legendariske investor Warren Buffetts tro.
Charles Sizemore var lang VTR, da dette blev skrevet.