Jeg blev bedt af teamet hos The Money Mix om at tjekke et privat ejendomsinvesteringsselskab med en unik måde at købe ejendomme på. Nedenfor er gennemgangen og sammenligningen af den med en anden populær crowdfundingplatform for fast ejendom, Fundrise.
Hvis du er en læser af privatøkonomiske blogs, ved du, at ejendomsinvestering er et varmt emne. Bloggere tilslutter og anmelder virksomheder som Fundrise, Realty Mogul og PeerStreet. En relativt ny, men yderst konkurrencedygtig fond på dette område er Diversyfund.
Det følgende er en gennemgang af vores resultater, og hvad vi mener gør DiversyFund unik på markedet. I slutningen af indlægget tror vi, at du er enig i, at hvis du overvejer at investere passivt i fast ejendom, bør du give DiversyFund et kig.
Med den korte introduktion, lad os dykke ned og se nærmere.
Indholdsfortegnelse
Den mest almindelige og lettilgængelige måde at investere i fast ejendom er via ejendomsinvesteringsfonde eller REIT'er (udtales Reets). REIT'er køber en række forskellige typer fast ejendom (bolig, kommerciel, multi-familie, osv.)
Mange REIT'er tilbyder en mangfoldighed af disse typer fast ejendom i deres fonde. De fleste REIT'er er børsnoterede værdipapirer, der tilbydes på børser via ETF'er eller investeringsforeninger. De firmaer, der tilbyder disse REIT'er, skal registrere dem hos Securities Exchange Commission (SEC). De er underlagt SEC-regler og -bestemmelser vedrørende dannelse, køb og salg af værdipapirerne.
De virksomheder, der tilbyder dem, er investeringsselskaber. Registrering for investeringsselskaber, der tilbyder produkter, er anderledes end private investeringsfondes. Det forklarer jeg om lidt.
Tidligere har private equity ejendomsfonde kun været tilgængelige for de velhavende. Enkeltpersoner skal være akkrediterede investorer for at komme ind i den typiske fond.
Akkrediterede investorer er dem med mindst $200.000 i indkomst ($300.000 joint) eller en $1.000.00 nettoformue (eksklusiv bopæl). Det afskærer langt størstedelen af den investerende offentlighed. Kun de 1% kommer ind i spillet. Det har været den største klage og ulempe ved private equity-fonde.
Den anden bank på disse midler er de høje gebyrer. I begyndelsen havde de det, der kaldes to og tyve gebyrstrukturen. T
hat betød, at investorerne betalte et administrationsgebyr på 2 %. Hvis fonden havde overskud, tog ledelsen 20 % af overskuddet. De fleste mennesker føler, at disse gebyrer er dyre. Konkurrence og offentligt pres har bragt disse gebyrer ned. De er stadig blandt de højeste i branchen.
Private equity fonde er puljede investeringsfonde, ikke investeringsselskaber. Som sådan behøver de ikke at registrere sig som investeringsselskaber hos SEC. De får det, der kaldes en fritaget status under SEC Private Advisor Rule.
Det er på mange måder en fordel for fonden og dens investorer. Det er dyrt og tidskrævende at overholde investeringsselskabets regler. Rapporteringskravene er især lempet i henhold til Private Advisor Rule.
Nogle ryster sammen over, hvad de ser som manglende ansvarlighed for private rådgivere. Mens de større investorer har hældt milliarder af dollars ind i disse fonde siden starten.
I de senere år har crowdfunding fundet vej til ejendomsinvesteringer. Crowdfunded REIT'er tilbydes oftest i private fonde; hvilket betyder, at de ikke handles offentligt. Disse nyere fonde registrerer sig hos SEC som fritagne fonde, normalt under SEC's Regulation Crowdfunding.
Crowdfunding i fast ejendom, som med crowdfunding for enkeltpersoner eller små virksomheder, giver mindre investorer mulighed for at komme ind i et investeringsrum, der ikke har været tilgængeligt for dem tidligere.
Både FundRise og DiversyFund er crowdfundede ejendomsfonde. Crowdfunding giver investorer med mindre pengebeløb mulighed for at investere i ting, der almindeligvis kun er tilgængelige for de velhavende. Det har været en forstyrrende kraft i investerings- og små erhvervssamfund.
Det tilbyder en metode til fundraising, der kan omgå store banker med høje priser og gebyrer. I sidste ende er vinderne vi forbrugere. I crowdfunded fast ejendom kan ikke-akkrediterede investorer lege på den samme legeplads som de store drenge.
Med den baggrund, lad mig fortælle dig om DiversyFund.
Det, der gør DiversyFund unik, er dens platformstruktur. Platform betyder den ordning, hvorunder fonden rejser penge, køber aktiverne, udlodder overskud osv.
Mange private equity-fonde hyrer eksterne firmaer til at gøre alt fra at undersøge og købe ejendomme til at rejse penge fra investorer. Enhver ekstern enhed, der bruges til disse ting, har en omkostning ved det. Jo flere eksterne ressourcer en virksomhed bruger, jo højere omkostninger.
DiversyFund er en vertikalt integreret platform. De gør alt internt. Deres team leder efter egenskaberne, analyserer dem for værdi, cash-flow og vækst. De køber ejendomme, der skal opgraderes. De håndterer også opgraderinger.
Når de er købt, administrerer de selv ejendommene. Investorer betaler ikke kurtage eller mellemmandsgebyrer.
Deres hjemmeside siger, at de er den eneste ejendomsfond uden platformsgebyrer. Jeg har ikke personligt fundet en anden med den påstand. Selvom administrations- og platformsgebyrer er faldet, har de fleste REIT'er stadig gebyrer. Gebyrer stiger og kan reducere investorernes afkast. At holde dem lavt er en af nøglerne til succes.
DiversyFund har det dækket.
Fundrise angiver sine platformsgebyrer (Fundrise eDirect) på 1 % som følger:
Selv ved 3 % er Fundrise-gebyrerne langt under, hvad de traditionelle private equity-fondsgebyrer åbnet for akkrediterede investorer. Selvom gebyrerne er blevet reduceret fra de to og tyve, er gebyrer på 1 % af aktiverne og 15 % af overskuddet almindelige. Mange af disse virksomheder kan være meget kreative med deres gebyrer.
Crowdfundede platforme som Fundrise og DiversyFund og andre er langt mere gennemsigtige med deres gebyrer. Som du kan se, er de meget lavere end de fleste akkrediteringsinvesteringsfonde på markedet.
Ligesom med børsnoterede REIT'er kan private equity-fonde investere i mange forskellige typer fast ejendom. Nogle fonde koncentrerer sig om kommercielle ejendomme som små butikscentre. Andre kan fokusere på boligejendomme fra enkeltfamiliehuse til familieboliger med flere enheder (lejligheder). Andre investerer i kommercielle kontorlokaler i centrum.
Før du investerer i noget, bør investorer altid vide, hvad du får. Det er især vigtigt i fast ejendom. Ejendommens beliggenhed, typen af ejendom, lejekontraktstrukturerne og mange andre ting er med til at bestemme det afkast, investorerne får.
Nedenfor vil jeg skitsere de investeringer, Fundrise og DiversyFund foretager.
Hos DiversyFund holder de tingene enkle. Teamet mener (og historiske afkast bekræfter), at de sikreste og bedst ydende kommercielle ejendomsinvesteringer er værdiskabende multifamilieenheder.
Ifølge Wikipedia er enheder med flere familier “ flere separate boligenheder til beboere er indeholdt i én bygning eller flere bygninger i ét kompleks.[1] Enheder kan være ved siden af hinanden (enheder side om side) eller stablet oven på hinanden (øverste og nederste enheder)."
Lad os opdele dette og se, hvorfor det er vigtigt for investorer.
Lejligheder, rækkehuse og lignende er mere overkommelige boliger end enfamiliehuse i de fleste områder. Når teamet hos DiversyFund undersøger ejendomme, leder de efter to vigtige ting.
For det første skal området være på et økonomisk voksende marked. For det andet skal de ejendomme, de køber, være pengestrømme. Med andre ord skal de allerede tjene penge til ejerne.
Den tredje del af beslutningen er, hvor værditilvækststrategien kommer i spil. De køber ejendomme, der skal forbedres. Jeg mener ikke tvangsauktioner eller ombygninger. Måske skal enhederne moderniseres. Måske har de brug for nogle udvendige kosmetiske forbedringer. Disse forbedringer giver fonden mulighed for at øge huslejen, hvilket øger pengestrømmen og øger potentialet for højere vækst i værdien af ejendommene.
Målet med fonden er simpelt – sælg ejendommene til en meget værdsat pris i forhold til, hvad de betalte for ejendommen og eventuelle forbedringer – at have dette som det eneste fokus giver dem mulighed for at fokusere på de ejendomme, der opfylder disse kriterier.
De forsøger ikke at være alle ting for alle mennesker. Investorer i deres fond bør være på udkig efter langsigtet kapitalstigning.
Fundrise-platformen tilbyder tre kerneplaner som følger:
Målene for den supplerende indkomstfond er, som navnet antyder, at producere indtægter. Fonden udbetaler kvartalsvis udbytte og investerer i indkomstproducerende ejendomme. De primære fondsinvesteringer er i gældsejendomme (ejendomslån).
Den balancerede fonds mål er at tilbyde en blanding af både indkomst og vækst. For at gøre det investerer de i både gælds- og egenkapitalejendomme.
Udbytte og indkomst er ikke et mål for den langsigtede vækstportefølje. Ledere leder efter ejendomme at værdsætte i løbet af ejerperioden. De investerer ikke i gældsaktiver. De køber kun hårde aktiver.
Her er en detaljeret sammenligning af de tre strategier, der viser blandingen af gæld vs. egenkapital og de forventede afkast for hver.
Alle investeringer i aktier og fast ejendom bør være langsigtede. Du bør ikke investere, hvis du har brug for dine penge inden for det næste år eller to. I modsætning til børsnoterede REIT'er er Fundrise og DiversyFund private fonde.
Penge investeret i dem er ikke likvide. Med andre ord, hvis du ønsker at få penge ud, før ejendomme bliver solgt, eller fonden lukker, er der begrænsninger.
På grund af den langsigtede karakter af deres investeringer tilbyder DiversyFund ikke likviditet til investorer, før de sælger deres ejendomme. Investorer med høj indkomst og høj nettoværdi opbygger rigdom ved at eje og sælge ejendomme med fortjeneste. Det er DiversyFund-strategien.
En investor, der ønsker en indtægt fra deres investeringer, bør ikke investere i DiversyFund. Det er ikke målet. Investorer i denne fond skal forstå værdien af langsigtet vækst på dine investeringer.
Nogle investorer kan se på dette som en ulempe, det gør jeg ikke. Folkene hos DiversyFund ved, hvem de er, og hvad de ønsker af deres ejendom. De forsøger ikke at være alle ting for alle mennesker. Det kan jeg også godt lide. De ved, hvem de er og forbliver tro mod deres strategi.
Fundrise-investeringer angiver, at deres investeringstidsramme for tilbud er fem år. De giver ingen garanti for, at de vil likvidere inden for de fem år. Investorer modtager kvartalsvis udbytte. Investeret kapital og kapitalgevinster kommer med salg af ejendomme.
Investorer kan tage udbytte og kapitalgevinster i kontanter eller geninvestere dem.
Som enhver investering har crowdfundet fast ejendom risici. Ingen fond giver garanti for, at investorerne vil få resultater fra fortiden eller det forventede afkast fremadrettet. Der er heller ingen garanti for, at investorer ikke taber penge. Der er økonomiske risici ved at investere i fast ejendom. I en aftagende økonomi og dårligt arbejdsmarked kan lejere muligvis ikke betale deres husleje. Værdien af ejendommene stiger muligvis ikke som forventet.
Enhver investor bør tage hensyn til risiciene ved denne eller enhver anden investering, de foretager. Et generelt investeringsprincip er dette – jo højere det forventede afkast af investeringen er, desto højere er den forventede risiko. Med andre ord hænger risiko og afkast sammen.
Akkrediterede investorer har en tendens til at have større beløb investeret i fast ejendom. Hvorfor? De har råd til at tage mere risiko.
Mindre investorer bør nøje overveje, hvor meget de investerer i fast ejendom, uanset om de er børsnoterede REIT'er eller private equity-fonde som Fundrise og DiversyFund.
Der er mange måder at investere i fast ejendom. Jeg håber, du har en bedre forståelse af, hvordan du gør det efter denne diskussion. Private equity-investeringer har været de velhavendes domæne alt for længe. Crowdfundede ejendomsfonde åbner døren til investeringer, som tidligere ikke var tilgængelige for mindre investorer.
Hvis du altid har ønsket at komme ind i fast ejendom, men følte, at det var ude af din liga, åbner Fundrise, DiversyFund og andre crowdfundede ejendomsfonde muligheden for, at du kan gøre netop det.
Diversificering er vigtig, når du investerer, uanset om det er i aktier, obligationer eller fast ejendom. Husk det, når du overvejer ejendomsfonde. De kan være et glimrende supplement til din nuværende investeringsstrategi. Med $500 minimumsinvesteringer for disse to fonde, kan du starte i det små og se, hvordan det går for dig. Begge fonde tilbyder måder at tilføje yderligere penge.
Min anbefaling er at holde fast i den ejendomsvækststrategi, DiversyFund tilbyder. Du vil få en diversificeret portefølje af velforvaltede multifamilieejendomme, der forventes at sælge til en pris, der er højere end de penge, der er investeret i ejendommene, og forbedringer på dem.
Teamet har stor erfaring på dette område. Holdet tager ikke overskud før investorer. De styrer alle aspekter af processen fra start til slut. Der er ingen platformsgebyrer. Der er ingen gimmicks. Det er bare god, sund ejendomsinvestering.
Hvis du overvejer at tilføje penge til denne aktivklasse, bør du tage et kig på DiversyFund.
Dette indlæg dukkede oprindeligt op på Your Money Geek . Den genudgives her med tilladelse.