At købe din første investeringsejendom kan virke skræmmende. Men at komme i gang med at investere i fast ejendom kan være en fantastisk måde at komme videre på din vej til økonomisk frihed.
Ejendomsinvesteringer kan give sine ejere alt mellem lidt ekstra cash flow, en sikkerhedspude af egenkapital eller generationsrigdom. Men det afhænger selvfølgelig af dine mål, hvordan du strukturerer dem, og hvad du lægger i dem.
Der er et par ting, jeg ville ønske, jeg vidste, da jeg investerede i min første lejebolig. Jeg lærte at estimere pengestrømmen, reparationsomkostninger og identificere et salgbart produkt. Men jeg vidste eller overvejede ikke, hvordan beliggenhed påvirker vækstmuligheder, hvordan man tilføjer værdi gennem tvungen påskønnelse, og hvordan inflation påvirker lejemarkedet.
Ejendomsinvestering er ikke for alle, og der er nogle fordele og ulemper ved at investere i fast ejendom.
Inden du investerer i en lejebolig – er det vigtigt at tage udgangspunkt i et solidt økonomisk grundlag. Der er høje transaktionsomkostninger ved at købe og sælge fast ejendom. Hvis du ikke er i en god økonomisk position, kan du blive fristet til at sælge din investering om et år eller to. Yderligere kan du blive tvunget til at sælge, når timingen ikke er ideel til fortjeneste, fordi du har brug for pengene. At kunne sælge, når det er ideelt, er grunden til, at det er vigtigt at anskaffe en reservefond, minimere din forbrugsgæld og få styr på din økonomi, før du køber en investeringsejendom.
Når du skal beslutte dig for din investeringsstrategi for din første ejendom, skal du vælge mellem at købe en enfamiliebolig (SFR) eller en flerfamiliehus. Mens mange mennesker ser køb af en enfamilie som et springbræt til multifamilie, er det ikke nødvendigvis tilfældet. Ønsker du at fokusere på flerfamilielejligheder, er det muligt at starte med dem direkte.
En fordel ved at investere i en enfamilies ejendom er flere exit-strategier. Du kan sælge det til en anden investor, der er klar til leje eller med en lejer på plads. Du kan også sælge en enfamiliebolig til en køber, der har planer om at bruge den som deres primære bolig. En fascinerende strategi, jeg har set folk få succes med, er at forsøge at købe ind på vejen for fremskridt i et samfund, leje i et par år og renovere og sælge.
Flerfamilielejligheder bliver typisk bygget fra bunden. Det gør dem gode at drive som udlejningsejendomme. Det kan oversætte til lavere vedligeholdelsesomkostninger, mere effektive grundplaner og bedre forhold mellem husleje og værdi.
Mange investeringsstile kan fungere. Ejendomsinvestering er ikke en proces, der passer til alle. Det er afgørende at finde ud af din foretrukne investeringsmodel, definere hvilken ejendom der passer til denne model og finde en ejendom der passer til disse kriterier. Antag, at du ikke tager af sted med dette niveau af intentionalitet. I så fald vil du risikere at blive pisket rundt på markedet og dreje dine hjul på udkig efter tilbud. Det kaldes analyselammelse.
Et par almindelige strategier er:
Cashflow-fokuseret køb og hold- Køb af en ejendom, der er klar til leje eller tæt på lejeklar med fokus på at opnå et godt cash flow.
Påskønnelsesfokuseret køb og behold - Køb af en ejendom, der er lejeklar eller tæt på lejeklar med fokus på at være i et område med solidt påskønnelsespotentiale.
BRRRR-metoden- BRRRR-metoden står for køb, genoptræning, leje, refinansier, gentag. Det er en måde at genbruge din primære investering ved at forårsage tvungen påskønnelse og refinansiere din oprindelige hovedstol ud af ejendommen.
Value-Add Investing- Denne strategi fokuserer på at købe en ejendom, der trænger til forbedring. Det ligner BRRRR-metoden, men bliver ikke nødvendigvis refinansieret efter færdiggørelsen. I stedet sælger de fleste værdiskabende investorer ejendommen for at fastholde deres gevinster.
Et par ting at se efter i ejendomme er pengestrøm, værdistigningspotentiale og stabilitet.
Cashflow:En af de primære drivere for at investere i fast ejendom er at få pengestrømme ved at leje det ud. Lejeindtægter er relativt stabile og har ringe sammenhæng med andre livsbegivenheder, der kan forårsage turbulens i din økonomi.
Påskønnelsespotentiale:Du har måske hørt udtrykket "fremskridtsvejen." Det henviser til, hvor investorer og offentlige myndigheder fokuserer ressourcer på udviklingen. Det er også her, købere begynder at kigge efter at bo. Det er ofte en afsmittende effekt, da specifikke kvarterer begynder at prissætte købere, og disse købere begynder at acceptere at være i nærheden af samfundet i stedet for at være direkte i det.
At satse 100 % på påskønnelse bevæger sig hurtigt fra investering til spekulation. Der er dog nogle intelligente strategier med at prøve at købe for påskønnelse. Påskønnelse er normalt en væsentlig årsag til akkumulering af rigdom i fast ejendom.
En anden mulighed for påskønnelse er at bygge det ind i dig selv med tvungen påskønnelse.
Stabilitet:Normalt bliver en ejendoms styrke prissat ind i den. For eksempel har kvarterer med solide skoler og sandsynligvis vil holde deres værdi ofte højere priser på fast ejendom. Derfor er beslutningen om at kvantificere stabilitet og dens værdi en vigtig del af opsætningen af dine købskriterier.
En ejendom i et kvarter, hvor en lejer, der bryder lejekontrakten inden 12 måneder, er udløbet, er normen snarere end uhørt, vil ofte fremstå bedre på papiret. Det skyldes, at du kan købe med et højere leje-til-værdi-forhold. Det betyder dog ikke, at det er en bedre investering for alle.
At få et lån til en investeringsejendom kan være lidt anderledes end et realkreditlån i din primære bolig.
Overensstemmende lån:Realkreditlån solgt til Fannie og Freddie er i denne kategori. Det er de lån, som de fleste store banker tilbyder. Normalt har disse lav fast rente og en masse dokumentationskrav.
Porteføljelångivere:Normalt tilbyder samfundsbanker og kreditforeninger lån til kommercielle ejendomme, såsom lejeejendomme, der ikke skal pakkes og sælges som et passende lån. Kravene efterligner normalt konforme lån, men kan kræve mindre dokumentation og kan have en lidt anderledes forsikringsmodel. Normalt er disse banker mere aggressive over for udlån til specifikke ejendomme.
Lån med hårde penge:Lån med hårde penge har en plads i investeringsverdenen, men er ikke tilrådelige for førstegangsinvestorer. Nogle långivere specialiserer sig i lån med højere risiko, som investorer bruger, når de køber ejendomme, der ikke er i lejeklar stand, og som trænger til en komplet renovering.
Långivere med hårde penge er typisk mere aggressive med deres udlånskriterier og ser på det aktiv, der understøtter lånet for sikkerhed og mindre på låntagers evne til at betjene renterne.
Gå ikke ud i verden og spørg folk, om de vil være med på dit investeringshold. Forhold til de mennesker, du vil arbejde med for at investere i fast ejendom, bør være mere organisk end dette.
Bemærk jeg sagde ikke ejendomsmægler her. Når du skal finde en primær bolig, kan din søgning begynde og slutte hos en ejendomsmægler. Men når man leder efter en investeringsejendom, er der flere muligheder at overveje.
Det ville være bedst, hvis du kiggede på MLS, og det er typisk det nemmeste at bruge din egen køberagent til dette.
Når du køber din første investeringsejendom, er det en vigtig beslutning at beslutte, om du vil ansætte en ejendomsadministrator eller selvforvalter. Der er fordele og ulemper for begge sider her. I sidste ende vil det afhænge af, hvor aktiv en rolle du vil spille i forvaltningen af din investering.
Du kan muligvis slippe afsted med selvstyring og lægge den minimale indsats i et stykke tid. Alligevel vil det til sidst indhente dig. At have systemer på plads til sporing af udgifter, markedsføring til nye lejere, håndtering af vedligeholdelse og kapitaludgifter er afgørende for din ejendoms langsigtede succes. Derfor er det vigtigt at overveje at styre og lære at gøre alle disse ting dygtigt, når man overvejer, om man skal styre sig selv.
Når du overvejer indlæringskurven for alle aspekter af selvforvaltning, kan du beslutte, at den bedste mulighed er at hyre et professionelt ejendomsadministrationsfirma.
I slutningen af året skal du indsende en selvangivelse, der inkluderer økonomien for din ejendom. I vil gerne have en plan sammen om at gøre dette før skat. Vil du fortsætte med at indgive skat på samme måde som før, eller får den ekstra kompleksitet dig til at gå over til et tilbud med mere fuld service?
Der er skattemæssige konsekvenser ved at eje en investeringsejendom. Mange af disse konsekvenser kan dog være gunstige for investoren. Derfor er det en god idé at have en revisor, der forstår ejendomsinvesteringer og kan hjælpe dig med at projektere, planlægge og positionere dig selv for at udnytte de skattemæssige konsekvenser af dine investeringer maksimalt.
For at indberette skat ved årets udgang skal du have nøjagtige indtægts- og udgiftsoptegnelser. Disse optegnelser vil også være praktiske til at sammenligne ejendomsydelsen med dine fremskrivninger og give dig mulighed for at foretage justeringer af din investeringsstrategi. Der er mange måder, hvorpå du kan holde styr på indtægter og udgifter til en investeringsejendom.
Jeg har set folk gå så lavteknologisk som blot at opbevare alle kvitteringer i en mappe for hver ejendom for hvert år. En anden mulighed er at føre en hovedbog over indtægter og udgifter på excel. Endelig er den mest avancerede og skalerbare mulighed at bruge regnskabssoftware såsom Quickbooks til at spore disse elementer.
Ejendomsinvestering kan være en glimrende mulighed for mange mennesker. Men at gå fra nul investeringsejendomme til én er en skræmmende opgave. At arbejde gennem det metodisk, skabe en model og et team kan gøre denne proces mere tilgængelig. Det er vigtigt at overveje pengestrømme, påskønnelsespotentiale og stabilitet, når du vælger ejendomme. Det er vigtigt at sammensætte et hold. Du kan gøre det organisk, og du kan selv udfylde nogle af rollerne, men det bør omfatte opkøb, ejendomsadministration og regnskab.
Denne artikel udkom oprindeligt af Wealth of Geeks.