Det er ingen overraskelse, at detailinvestorer generelt ikke kan lide rettighedsspørgsmål. Enhver fortegningsemission skubber typisk passive investorer til at træffe beslutninger for sig selv og skaber et hastværk med at lede efter likviditet.

I denne artikel vil jeg skrive mine tanker om, hvordan detailinvestorer kan tænke på rettighedsspørgsmål, ved at bruge det nylige IREIT-opsigelige rettighedsproblem som et casestudie.

Hvad er et "opgiveligt rettighedsspørgsmål"?

Når en REIT-forvalter ønsker at rejse kapital for at reducere gæld eller købe mere kapital, kan de annoncere en fortegningsemission for at rejse penge fra eksisterende investorer. REIT vil tilbyde flere aktier til eksisterende investorer, ofte til en pris, der er lavere end markedsprisen.

At gøre dette fører ikke til en glædelig begivenhed – frigivelse af flere aktier betyder nogle gange, at investorernes indsats bliver udvandet (% andel af virksomheden reduceres), da lejen, der opkræves, skal fordeles på eksisterende aktier på markedet.

En ret, der kan give afkald på, giver en investor mulighed for at sælge disse rettigheder til en anden.

En rettighedsemission kræver et komplekst sæt af beslutninger :

• Ønsker jeg at beholde disse rettigheder eller sælge dem til en anden?
• Udøver jeg disse rettigheder?

Her er en enkel ramme, der hjælper dig med at beslutte:

1 – Indsaml oplysninger

Det første skridt til at bestemme, hvad man skal gøre, er at indsamle oplysninger om problemet.

Til IREIT-rettighedsspørgsmålet indsamlede jeg følgende data:

• For hver 1000 aktier vil hver investor modtage 454 rettigheder.
• Det koster 0,49 USD at udøve rettigheder.
• I SGX handles rettighederne denomineret til 100 aktier (Ticker:XC9R) til en pris på 0,12 USD.
• Rettigheder på én aktie (Ticker:IUNR) handles til 0,113 USD, men disse er tilgængelige ved lav likviditet.
• Den teoretiske pris uden rettigheder er 0,655 USD

2 – Har du råd til rettighedsemissionen?

Tjek derefter, om du har råd til at deltage i rettighedsemissionen.

Jeg har omkring 160.000 IREIT-aktier, og så ville jeg have 72.640 rettigheder (160 ganget med 454) . For fuldt ud at udøve mine rettigheder skal jeg finde 72.640 x $0,49 eller omkring $35.600. Heldigvis har jeg penge nok til at udføre denne øvelse.

For dem, der ikke har tilstrækkelig likviditet, har du intet andet valg end at sælge det på markederne. Hvis jeg ikke har likviditet, bliver jeg nødt til at losse 72.600 XC9R til 0,12 $, og samle 8.712 $ i processen. Jeg kan bruge min tid på at sælge de resterende 40 aktier under ticker IUNR, men dette beløb er trivielt og ikke mæglergebyret værd.

I dette tilfælde er det en fordel at have en marginkonto, da du kan låne penge fra mægleren for at deltage i fortegningsemissionen.

3 – Skal du sælge rettighederne?

Selvom du har råd til rettighedsemissionen, kan det nogle gange stadig give mening at sælge det. Nogle betingelser kan omfatte:

• Udnyttelsespris for rettigheder plus salgspris for rettigheder overstiger omkostningerne ved at købe REIT direkte, hvilket sjældent sker i praksis.
• Rettighedsudnyttelsespris plus salgspris for rettigheder overstiger REIT's teoretiske ex-rights-pris (TERP), hvilket betyder, at REIT er overpris.

I IREITs tilfælde er udnyttelseskursen på $0,49 plus rettighedshandelsprisen på $0,12 omkring $0,61, hvilket betyder, at REIT er underpris i forhold til, hvad det var værd baseret på tidligere analyser, så jeg vil gøre mit bedste for at udnytte fortegningsemissionen til at eje aktierne, i min nærmeste pengeautomat.

Sælger du aktien, når du har udøvet dine rettigheder?

Dette er et meget sværere spørgsmål at besvare. Når jeg har udøvet mine rettigheder, vil jeg have yderligere 72.640 aktier i IREIT, når aktierne bliver krediteret til min CDP- eller depotkonto et par dage efter den 15. oktober 2020.

For mig ville jeg foretrække at diversificere mine REIT-beholdninger væk fra IREIT til et udvalg af udbyttebetalende tællere. Så som det står, vil jeg langsomt sælge mine tællere over tid.

Denne proces vil afhænge af andre investeringsmuligheder på markederne. (Hvilket er rigeligt for udbytteinvestorer, da alle ser ud til at være besat af teknologiaktier i øjeblikket. )

Et andet spørgsmål er, om du ser noget potentiale i at holde fast i IREIT. Uanset din analyse vil resultatet for IREIT afhænge af, hvordan Europa tackler COVID-19-udbruddet. Jeg havde analyseret oversøiske REIT-tendenser, og det korrelerer med udbrudshåndtering.

Nogle nyttige bedste fremgangsmåder at tage til efterretning

God praksis at tage til efterretning, når du udøver dine rettigheder:

• Bring dine dokumenter til pengeautomaten, da du skal henvise til din CDP-konto.
• Rund op på antallet af rettigheder til de nærmeste 100 aktier ved indtastning af data, det er gratis penge, og du kan ofte få dem fra investorer, der ikke udnytter deres rettigheder og lader dem gå til spilde.
• Mens jeg administrerer familiens midler, tog jeg min mor med til pengeautomaten for at vise hende, hvordan det gøres. At gøre dette er en lærerig oplevelse for hende.
• For marginkontoindehavere vil din mægler spørge dig om problemet, og udførelsen er problemfri.

Sidste tanker om spørgsmål, der kan give afkald på rettigheder

Efter min mening afhænger mindre af komplicerede analyser, når man står med en rettighedsemission. Udøvelsen er generelt sat til en meget lavere pris end markedsprisen, og investorer bliver ofte presset til at sælge disse rettigheder på grund af manglen på ekstra kontanter.

Med meget få undtagelser (som tilfældet med Data Center REITS), er du bedre stillet til at udøve dine rettigheder for at undgå udvanding, vente tålmodigt på, at den nedslåede REIT-tæller genopretter sig, og derefter sælge dine overskydende aktier for at frigøre din likviditet senere.

Hele denne øvelse kan tage måneder.