Når en afdød person efterlader en andel af fast ejendom til flere begunstigede, kan han efterlade en bunke problemer. Modtagerne skal træffe beslutninger om ejendommen, såsom hvem der skal bo i den, og om de skal sælge den. Tvister er almindelige, især hvis ejendommen har sentimental værdi for nogle af modtagerne, men ikke andre. Mens hver stat håndterer ejendomsstridigheder forskelligt, bestemmer flertallet i de fleste tilfælde ikke. Retten vil afgøre, om den ene part har juridisk grundlag til at tvinge et køb ud eller et salg.
Den afdødes testamente afgør, hvordan ejendommen overdrages og besiddes af de begunstigede. Mange testamenter pålægger bobestyreren at sælge ejendommen og dele nettoprovenuet mellem modtagerne. I dette tilfælde vil modtagerne aldrig eje ejendommen; de vil blot modtage et kontant beløb svarende til deres andel. Konflikt opstår ofte, når testamentet overdrager den fysiske ejendom til mere end én modtager. Nu skal modtagerne beslutte, om de vil beholde ejendommen eller sælge den, og bede retten om at tage stilling til enhver tvist.
Bare fordi du har arvet en ejendom, betyder det ikke, at du skal eje den ejendom for evigt. Hvis du vil sælge, men din medejer ikke gør det, kan du anlægge sag om "deling". Opdeling deler fysisk ejendommen mellem modtagerne. Dette fungerer godt for nogle typer ejendom, såsom landbrugsjordarealer. De fleste boliger kan dog ikke opdeles. I dette scenarie vil retten fremtvinge et salg af boligen og dele nettosalgsprovenuet mellem modtagerne i henhold til deres procentvise ejerskab af boligen. Retten kan beordre deling efter anmodning fra en enkelt begunstiget, selvom flertallet foretrækker at beholde boligen.
Hvis du finder dig selv på den modtagende ende af en delingssag, men ønsker at beholde ejendommen, er en mulighed at købe dine medejere ud. Lovligt kendt som "opdeling ved vurdering" eller det mere mundrette "haglgevær", kræver dette arrangement, at du har kontanter eller et realkreditlån til at købe dine partnere ud. Du bør udpege en taksator til at bestemme en rimelig pris for boligen og en advokat til at indgive det juridiske papirarbejde. Hvis I ikke kan blive enige om et udkøb, kan retten fortsætte med et tredjepartssalg.
Opdeling er et hårdt middel, der tvinger en uvillig part til at opgive en ejendom, de holder af. Det er også dyrt og tidskrævende -- partitionshandlinger kan tage et år eller mere at løse. Inden du vælger denne rute, skal du overveje dine muligheder. Måske kunne de medejere, der ønsker at sælge, overdrage boligen til ejeren, der ikke mod månedlig afdrag foretager over en årrække, før han har betalt købesummen. Måske du kunne leje boligen. Selvom flertallet muligvis ikke bestemmer ved loven, vil det i det lange løb bevare det forhold, du har til dine medejere, at opnå en mindelig flertalsbeslutning.