Siden 1930'erne, Federal Housing Administration forsikring har givet et vigtigt sikkerhedsnet for boliglånere og låntagere. Låntagere finansierer programmet med månedlige forsikringspræmier, og FHA garanterer realkreditlån mod misligholdelse. Hvis en långiver tvangsauktionerer, betaler FHA den resterende hovedsaldo på realkreditlånet og overdrager ejendomsretten til dets moderagentur, Department of Housing and Urban Development eller HUD. Selvom FHA har dækket millioner af boliglån, gør dens retningslinjer for ejendomme og låntagere nogle af dem uforsikrede .
FHA-retningslinjer kan diskvalificere en ejendom fra FHA's standard-, enfamiliehuslånsforsikringsprogram, også kendt som 203(b)-finansiering . Boligen kan have behov for dyre reparationer, eller kan være blevet beskadiget i en storm eller brand. Mere specifikt, FHA-programmet diskvalificerer enhver ejendom, der kræver mere end $5.000 i reparationer. Boligen kan kun forsikres gennem "rehabilitering" eller 203(k) finansiering, som giver en køber mulighed for at rulle reparationsomkostninger ind i pantebeløbet. I nogle tilfælde vil FHA forlænge betinget godkendelse, hvis købere opretter en spærret konto til at betale for nødvendige reparationer, som bestemt af en taksator.
Et lån kan også være uforsikreligt baseret på låntagernes økonomiske status, som FHA-programmet kvalificerer ved deres kredithistorie og evne til at betale et månedligt realkreditlån. Det grundlæggende mål for sidstnævnte er front-end-forholdet . Hvis den samlede afdrag på realkreditlån er større end 31 procent af husstandens månedlige bruttoindkomst, anses ansøgeren for uforsikret. Grænsen på back-end ratio , som inkluderer al afdragsgæld, er 43 procent fra 2015. En ansøger kan også afvises på grundlag af dårlig kredit. Manglende eller forsinkede betalinger, konti i inkasso, konkurser og domme tæller alle mod en låntager og kan diskvalificere ham til et FHA-støttet lån. En afskærmning inden for de sidste tre år kan også resultere i et afslag.
Ansøgere kan diskvalificeres for problemer med IRS og andre føderale agenturer. HUD opretholder for eksempel en begrænset afvisningsliste, og FHA diskvalificerer også låntagere, der har lavet en eksklusionsliste under System for Award Management, som vedligeholdes af General Services Administration. Enhver forbryder på en gæld til den føderale regering , eller genstand for en tilbageholdelsesret placeret på ejendom af regeringen, er også FHA-uforsikret.
FHA sætter grænser for det dollarbeløb, som programmet vil forsikre. Da boligværdierne varierer fra et amt og en region til den næste, afhænger disse grænser af ejendommens placering. Standardretningslinjen, der bruges af agenturets regler, er 115 procent af den gennemsnitlige salgspris i regionen . Hvis mediansalgsprisen for boliger i et bestemt amt for eksempel var $280.000, så ville lånegrænsen være $322.000; ethvert beløb over denne grænse vil ikke være dækket af FHA-forsikring. HUD giver en nyttig grænseberegner efter placering på sin hjemmeside.