En planlagt udvikling, der til dels er styret af en husejerforening (HOA), tvinger en boligejer til at udveksle en vis kontrol over sit hjem til fordel for færre ansvar for vedligeholdelse af ejendommen og muligheden for at nyde nogle fælles faciliteter og sikkerhed.
Et boligfællesskab, såsom en ejerlejlighed, vil sandsynligvis have en HOA for at sikre, at ejendomme er velholdte, og at samfundets atmosfære er fredelig og sammenhængende. Hvis du køber en ejerlejlighed inden for en planlagt bebyggelse, vil HOA-aftalen både pålægge dig som medlemsbeboer nogle ansvar og skåne dig for visse forpligtelser.
Før du køber en ejerlejlighed, bør du forstå disse forpligtelser og ansvar.
En ejerlejlighed er en individuel enhed i et fælles boligkompleks. Komplekset kan se ud til at være en lejlighedsbygning, men enkeltpersoner ejer hver enhed i komplekset. Fællesarealerne, herunder et klubhus, pool eller tennisbaner, ejes i fællesskab af alle beboerne i komplekset. Driften af disse områder er styret af en HOA-aftale.
En ejendoms beboere vælger andre beboere til en HOA-bestyrelse, som bestemmer om en række spørgsmål, såsom vedligeholdelse af fælles grunde, masterforsikring og samfundsforsyninger. HOA-vedtægterne definerer foreningens og husejerens ansvar.
Flertallet af bestyrelsens medlemmer afgør en ejendomsejers månedlige vedligeholdelsesgebyr. Dette gebyr finansierer vedligeholdelsen af fællesarealer, fælles strukturer og hjemmets ydre. Bestyrelsen godkender også særlige vurderinger, såsom dem, der vedrører store samfundsudgifter, herunder rekreative områder.
En gennemgang fra 2017 af en American Community Survey af Trulia viste, at HOA-medlemmer betalte et gennemsnitligt gebyr på $331 pr. måned. Mens HOA-medlemmer i Warren, Michigan, rapporterede det laveste månedlige gebyr på $219, var HOA-gebyrer i New York City i gennemsnit $571.
Disse gebyrer er påvirket af samfundets beliggenhed, alderen på bygningerne i samfundet samt antallet af enheder, der falder ind under overenskomsten. En anden vigtig faktor er antallet og omkostningerne ved de faciliteter, der er tilgængelige for samfundet. Samfund, der er sikret af sikkerhedsvagter og fysiske barrierer, såsom hegn og porte, pålægger højere gebyrer, ligesom dem med en golfbane og klubhus.
Gebyrer inden for en udvikling kan også variere. Disse forskelle opstår på grund af et hjems kvadratmeter, dets orientering og dets placering i den ejendom, der er underlagt HOA.
En HOA-bestyrelse vedtager også midlerne til at finansiere uventede udgifter og kapitalinvesteringer, såsom udskiftning af et HVAC-system i et lokalt klubhus. Andre uventede gebyrer inkluderer advokatudgifter.
I dette tilfælde kan en HOA vurdere gebyrer for reparationer og vedligeholdelse, efterhånden som behovet opstår, i stedet for at inkludere dem som en linjepost i et månedligt gebyr. Et nyt tag eller udskiftning af en elevator kan håndteres på denne måde.
En HOA kan også oprette en reservefond til usædvanlige udgifter. Husejerens gebyr for denne fond vil afhænge af ejendommens alder, dens tilstand og de faciliteter, samfundet tilbyder. Typisk behandles disse udgifter som linjeposter i et flerårigt budget for reparationer og anlægsinvesteringer.
De fleste udviklinger omhandler ikke ejendomsskat i en HOA-aftale. Ejeren af ejerlejligheden betaler i stedet ejendomsskatten som led i en månedlig ydelse af realkreditlån. Så når du køber en ejerlejlighed, skal du overveje, om dit personlige budget kan rumme det månedlige realkreditlån inklusive ejendomsskatten og HOA-gebyrerne.
Et fællesskabs pagter og regler, der er fastsat i en HOA, er unikke. Så læs det med småt i en gældende aftale. Du kan få adgang til HOA-reglerne på et fællesskabs websted, eller du kan anmode om dem fra et HOA-bestyrelsesmedlem eller din ejendomsmægler.
Det er sandsynligt, at din ejerlejlighedsafgift vil ekskludere din boligs ejendomsskat. Men for at være sikker, skal du læse det med småt og tjekke lokale og statslige love og regler.