At forstå de skattemæssige konsekvenser af en udbetalingsrefinansiering er et simpelt spørgsmål om at forstå, hvad regeringen beskatter. Vi betaler skat af indkomst og gevinst. En udbetalingsrefinansiering kan virke som en indkomst, da den per definition giver dig kontanter. Det er dog i et rigdomsperspektiv i bedste fald en vask. Selvom du har flere penge på lommen, har du færre penge gemt i din ejendom. Da dette ikke kvalificeres som indkomst, skal der ikke betales skat af den første kontante betaling. Refinansieringer kan dog have andre skattemæssige konsekvenser.
En cash-out refinansiering effekt på dine skatter er direkte afhængig af, hvad du vil gøre med pengene. Hvis du udbetaler for at forbedre dit hjem, betragtes den nye gæld som "anskaffelsesgæld", og renterne på dit realkreditlån er fradragsberettigede på de første $ 1.000.000 eller $ 500.000 af realkreditlånets saldo, afhængigt af om du ansøger som et ægtepar, eller med en anden status såsom single eller gift-fil-separat. Hvis du tager udbetalinger til andre formål, såsom gældsnedbringelse, kan du kun trække renterne fra de første $100.000 af "home equity"-gæld.
Eventuelle point involveret i din refinansiering kan trækkes fra over tid, forudsat at de tildeles enten erhvervelse eller fradragsberettiget egenkapital. For at finde ud af dit årlige fradrag skal du dividere det samlede beløb, du har brugt på point, med lånets løbetid (i år). For eksempel, hvis du betalte to point for at få et 30-årigt lån på $200.000, ville dine samlede omkostninger være $4.000. Du ville være i stand til at afskrive $133 om året, indtil lånet blev betalt.
Vær opmærksom på, at det ikke påvirker beskatningsgrundlaget at tage penge ud af din ejendom. Hvis et ægtepar købte en ejendom for $100.000, holdt den i en årrække og solgte den for $1.000.000, ville de have en skattepligtig kapitalgevinst på $400.000 efter deres udelukkelse på $500.000. Selvom de havde et realkreditlån på 800.000 USD i ejendommen på salgstidspunktet og kun modtog omkring 130.000 USD efter at have betalt lånet og kurtage, ville de stadig skulle betale kapitalgevinstskat af hele 400.000 USD. Det er her, at en udbetalingsrefinansiering ikke er skattepligtig kan komme tilbage til bidejere.
Den skatteneutrale karakter af udbetalingsrefinansieringer kan være nyttig for investorer, der sælger deres ejendom og køber mere ejendom gennem en 1031 skatteudskudt udveksling. Fordi disse udvekslinger ikke tillader dem at tage kontanter ud af salgs- og købstransaktioner, er det en glimrende mulighed at gå tilbage efter kendsgerningen for at trække kontanter ud. Investorer, der overvejer denne strategi, bør arbejde tæt sammen med en revisor og skatteadvokat, der er velbevandret i 1031 børser for at sikre, at deres timing overholder IRS-reglerne, som er i bevægelse om dette emne.