Nutidsværdi beregnes ved at tage summen af en investerings forventede pengestrømme. En nutidsværdifaktor anvendes på pengestrømmene for at tage højde for tidsværdien af penge, under den forudsætning, at en dollar, der holdes i dag, har mere værdi end en dollar modtaget til enhver tid i fremtiden. Dette skyldes, at dollaren kan investeres i en risikofri investering, såsom en skatkammerbevis, og opnå et investeringsafkast. Ved beregning af nettonutidsværdi er diskonteringssatsen, der bruges til at beregne nutidsværdien, den krævede afkastsats på din investering.
Identificer de forventede pengestrømme og pengestrømme forbundet med lejeboligen. Omkostninger, der allerede er afholdt før analysen, ignoreres, da de betragtes som ubrugte omkostninger. Den primære tilstrømning ville være afledt af husleje, selvom du muligvis også skal medregne for sent eller andre gebyrer. Afgange kan omfatte boliglånsomkostninger, ejendomsskatteudgifter og reparations- og vedligeholdelsesomkostninger. Det er vigtigt, at du nøjagtigt estimerer pengestrømsbeløbene samt tidspunktet for ind- og udstrømme.
Brug et regneark til at forberede din nettonutidsværdiberegning, begyndende med et afsnit, der opsummerer dine antagelser, såsom din diskonteringsrente. Dette giver dig mulighed for at linke til antagelserne i de regnearksformler, du indtaster, så du ikke behøver at indtaste dem gentagne gange manuelt for hver beregning. Indtast dine pengestrømsestimater på en overskuelig måde, så de afspejler den korrekte tidsramme. Nutidsværdifaktoren for alle pengestrømme beregnes som:1/(1+r)^n, hvor "r" er diskonteringsrenten og "n" er tidsperioden, som du kan indtaste som måneder. Derfor, hvis et cash flow modtages ved måned 6, ville "n" svare til 0,5. Hvis r er lig med 10 procent, og n er lig med 0,5, er nutidsværdifaktoren lig med 0,9534. Multiplicer denne nutidsværdifaktor med den gældende likviditetstilstrømning og -udstrømning, og tag summen af alle nutidsværdier. Resultatet er din nettonutidsværdi.