Du har sandsynligvis brug for et estoppel-brev, når du køber eller sælger en ejerlejlighed eller et hus, der er underlagt en husejerforening, almindeligvis kendt som en HOA. En køber og realkreditlångiver ønsker at vide, om en sælger skylder udestående saldi til HOA, så omkostningerne kan betales ved lukning. En sælger ønsker at vide det nøjagtige beløb, han vil skylde ved lukning, når han sælger eller afdrager på et realkreditlån. Estoppel-breve er bindende erklæringer, der forhindrer HOA i senere at trække fakta tilbage eller angive modstridende oplysninger.
HOA'er kan øge gebyrerne, pålægge særlige vurderinger og holde husejere ansvarlige for ubetalte afgifter. En køber, der overvejer en bolig inden for en HOA, har ret til sådanne oplysninger, da det kan påvirke boligens ønskværdighed eller overkommelighed. Både købere, sælgere og realkreditinstitutter kan anmode om estoppel-breve eller estoppel-certifikater fra HOA inden lukning. HOA'er kan opkræve et gebyr for at udstede brevet. Størrelsen af gebyret afhænger af statens love, der regulerer HOA'er og individuelle foreninger. Hvem der betaler estoppel brevgebyret afhænger af købers og sælgers forhandlinger.
HOA-estoppel-breve afslører også, hvornår husejere har overtrådt en forenings regler, kendt som pagter, betingelser og begrænsninger - CC&R'er - og vedtægter. HOA-restriktioner begrænser ofte konstruktion og ændringer af ejerlejligheder eller enfamiliegrunde. Overtrædelser og bøder for uautoriserede forbedringer af en ejendom fremgår af estoppelbrevet. Køber og købers realkreditinstitut kan herefter se nærmere på spørgsmålet, kan finde ud af, om det er løst, og om der er betalt bøder, og kan sikre, at boligen lever op til HOAs retningslinjer inden lukning.
Der findes ingen boilerplate-skabelon til estoppel-bogstaver. Oplysningerne i et brev varierer efter stat og HOA, hvor nogle foreninger kræver mere detaljerede oplysninger i brev end andre. I Florida, for eksempel, skal et brev som minimum indeholde en underskrift af en HOA-officer eller en autoriseret agent, vurderingsbeløbene og eventuelle penge, der skylder HOA. Sprog i Californiens estoppel-bogstaver varierer meget, ifølge Davis-Stirling.com, en juridisk ressource-websted for Californiens HOA'er. Estoppel-breve kan indeholde en nøjagtig gebyrgrænse for breve, såsom $250, eller blot angive, at gebyret ikke bør overstige foreningens "rimelige omkostninger."
Et køberpantelåner kan kræve sin egen version af estoppelbrevet, hvilket kan medføre flere oplysninger, end foreningens brev giver. For at beskytte deres egne økonomiske interesser kan långivere anmode om et HOA-certifikat, som inkluderer detaljer såsom mængden af HOA-reserver, boligejerens kriminalitetssatser, procentdelen af ikke-ejerbesatte enheder i udviklingen og eventuelle verserende eller utilfredse domme mod HOA. Disse oplysninger hjælper långiveren med at afgøre, om HOA er skattemæssigt sund.