Når en boligejer undlader at foretage rettidig betaling af realkreditlån, kan realkreditinstituttet - typisk en bank - afskærme ejendommen. Afskærmning er en juridisk proces, hvor husejeren mister ejendomsretten til boligen, og långiveren modtager ejendommen eller en sum penge fra at sælge ejendommen. Långivere skal offentligt meddele, hvornår de påbegynder tvangsauktion, hvilket er oplysninger, du kan bruge, hvis du ønsker at købe ejendommen. Du kan købe en tvangsauktion før, under eller efter en auktion.
Du bliver nødt til at gøre visse forberedelser, hvis du ønsker at købe en tvangsauktion, herunder:
Identifikation af tilgængelige egenskaber: Du kan tjekke en online-multiliste-tjeneste eller MLS for boliger i før-auktionsfasen af tvangsauktion, boliger ved at blive auktioneret eller boliger til salg direkte fra långiveren. En MLS har søgefaciliteter, der giver dig mulighed for at angive status, beliggenhed, type og prisinterval for ejendomme i afskærmning.
Arrangering af finansiering: Du skal sikre dig kontanter for at købe en afskærmet ejendom. Auktioner er altid kun kontant.
Kontakt den relevante part: Dette kan være långiveren, ejeren eller ejerens agent. Sørg for at inspicere ejendomme, der interesserer dig.
Normalt går der flere måneder mellem en tvangsauktion og en auktion. I den midlertidige tvangsauktion kan du købe boligen ved at give et tilbud til ejeren. Hvis det beløb, du tilbyder, er mindre end den resterende belåningssaldo, betegnes transaktionen som et short salg og skal godkendes af långiver. Kortsalgsejendomme sælges normalt "som de er", hvilket betyder, at du påtager dig det økonomiske ansvar for enhver reparation, som ejendommen kræver. Bortset fra at få långiverens tilladelse til et kort salg, ligner et køb før auktion en almindelig boligkøbsproces.
Når tvangsauktionen er afsluttet, sættes boligen på auktion, normalt af en lokal embedsmand såsom en amtsfoged. Långiveren sætter normalt en reserve beløb -- det minimumsbeløb, den accepterer for ejendommen. Når du køber et tvangsauktionelt hus på auktion, bør du:
Forstå den budgivningsproces, der bruges i din stat. Nogle stater kræver, at du medbringer det fulde beløb i kontanter eller kassecheck, mens andre kun kræver et lille depositum i kontanter, som muligvis ikke kan refunderes. Undersøg din stats afskærmningslove og observer en auktion eller to for at blive fortrolig med processen.
Tjek county records på ejendomme, der interesserer dig for at finde potentielle gode tilbud. Du kan finde ud af ejendommens anslåede værdi og eventuelle skyldige realkreditlån, panterettigheder eller restskat. Du kan være ansvarlig for at betale nogle af eller alle tilbageholdelsesretten, hvis dit bud vinder.
Bekræft auktionsdatoen med ejendomsadministratoren for den ejendom, du ønsker, da disse datoer kan ændre sig af forskellige årsager. Du skal muligvis tilmelde dig auktionen for at kunne byde.
Indstil din budgrænse , især i stater, hvor du skal medbringe det fulde beløb i kontanter. Din forskning bør informere din grænse, og dette bør beskytte dig mod at blive revet med i spændingen af en budkrig, der reducerer eller eliminerer købet. RealtyTrac, et MLS-noteringsbureau, anbefaler, at du sætter din budgrænse til 80 procent af ejendommens markedsværdi, inklusive tilbageholdelsesret og nødvendigt reparationsarbejde.
Hvis du er ny til at byde, så tag dine signaler fra erfarne budgivere, men lad dig ikke skræmme af dem. Hold dig til din budgrænse.
Hvis dit bud vinder, vil auktionsholderen give dig bekræftende dokumenter. Bekræft proceduren for at tage ejerskab . Nogle stater tillader øjeblikkelig besiddelse, mens andre kan kræve dage eller uger. Find ud af, om du er ansvarlig for at få sheriffen til at smide de nuværende beboere ud.
Hvis topbuddet på en bolig ikke opfylder långivers reservekrav, bliver banken ejer af boligen, nu klassificeret som fast ejendom ejet, eller REO, ejendom. Banken kan hyre et auktionshus og sætte ejendommen på auktion igen, og onlinebud kan accepteres. Du kan inspicere ejendommen før auktionen for at hjælpe med at indstille din budgrænse. Du skal registrere dig for at byde på en REO-auktion og angive indbetalingsbeløbet - normalt 5 til 10 procent - med det samme, hvis dit bud vinder, selvom du måske bor i en stat, der kræver fuld betaling på én gang. Vær opmærksom på, at ejendommen sælges "som den er", og du kan blive nødt til at smide usamarbejdsvillige beboere ud. Alternativt kan banken sætte REO-boligen til salg som en konventionel ejendom gennem en ejendomsmægler.