Listen over skatteregler, der er gunstige for udlejningsejere, er lang. Rigelige fradrag, afskrivninger, kapitalgevinstskattesatser, 1031-udvekslinger og passive aktivitetstabsregler stammer alle fra en ramme af politikker, der fremmer ejendomsinvesteringer. Hvis du ejer lejebolig eller overvejer at købe nogle, så knokle op på disse regler for at forstå virkningerne på din bundlinje. Reglen om passiv aktivitetstab er sammen med kravet om aktiv deltagelse især værdifuld for nye investorer, som kan vise tab deres første år i spillet.
Når du tjener penge gennem leje af ejendomme, betragtes det generelt som passiv indkomst. Det udspringer mere af selve ejendommen end en service, du yder. Hvis du taber penge, er det et passivt indkomsttab eller ganske enkelt passivt tab. En gevinst beskattes som almindelig indkomst. Hvordan et tab håndteres afhænger af, om du deltog aktivt i udlejningsaktiviteterne. Hvis du ikke har deltaget aktivt i udlejningsvirksomheden, må du kun trække passive tab fra passive gevinster, fx fra anden udlejningsejendomme. Hvis du ikke har passive gevinster, kan du føre det passive tab tilbage eller frem til andre skatteår, hvor du har passive gevinster at modregne. Hvis du deltog aktivt, fra 2014, er du i stand til at trække op til $25.000 i passivt tab fra ikke-passiv indkomst, såsom løn fra dit job.
Du skal eje mindst 10 procent af ejendommen, der viser et passivt tab, for at opfylde testen om aktiv deltagelse og kunne fratrække passive tab fra ikke-passiv eller aktiv indkomst. Der er ingen undtagelser fra denne regel. Hvis du ikke ejede mindst 10 procent af ejendommen, kan du ikke trække passive tab fra andet end passiv gevinst, selvom du stadig har lov til at føre tabet tilbage eller frem i andre skatteår.
Udover at eje mindst 10 procent af udlejningsejendommen for at opfylde den aktive deltagelsesprøve, skal du have deltaget aktivt i ejendommens ledelse, nærmere bestemt i ledelsesbeslutninger. Internal Revenue Service giver eksempler på aktiv deltagelse som reklameenheder, opkrævning af huslejer og udførelse eller tilrettelæggelse af reparationer. Det præciserer dog, at udtrykket "aktiv deltagelse" er en mindre streng standard end "materiel deltagelse", der gælder for ejendomsmæglere. For at deltage aktivt behøver du ikke at håndtere alle aspekter af ledelsen. Hvis du godkender nye lejere, fastlægger lejevilkår og godkender udgifter, har du opfyldt testen.
Det fulde fradrag på $25.000 af passivt tab fra ikke-passiv indkomst er kun tilgængeligt for skatteydere med en ændret justeret bruttoindkomst på $100.000 eller mindre ($50.000 eller mindre, hvis gift indgiver separat). Det udfases over $100.000 og slutter udelukkende for lønmodtagere med indkomster på $150.000 og derover.