Hvis du ejer et sommerhus, har du sikkert overvejet at leje det ud af og til for at hjælpe med at kompensere for nogle af omkostningerne. Som det sker, har Onkel Sam også overvejet denne mulighed og er klar til at indsamle noget af denne indkomst afhængigt af antallet af dage hvert år, ejendommen lejes.

Først og fremmest skal du være opmærksom på 14-dages reglen, siger Thomas A. Gorczynski, en tilmeldt agent i Phoenix. Provenuet fra et feriehus, der er udlejet 14 dage eller mindre om året, er ikke skattepligtigt og er ikke skattepligtigt. skal indberettes på din selvangivelse, uanset hvor meget husleje du opkræver. For at kvalificere sig skal ejendommen være din personlige bolig. En bolig betragtes som personlig bolig, hvis ejerens brug af boligen hvert år overstiger det største af 14 dage eller 10 % af de dage, boligen udlejes til andre til rimelig markedsværdi. Selvom du ikke kan fratrække lejeudgifter, kan du muligvis kræve hele eller dele af dine realkreditrenter og ejendomsskatter på skema A i din 1040.

IRS's definition af personlig brug er bred, hvilket hjælper dig med at opfylde 14-dages reglen. Det inkluderer dage du eller et familiemedlem bruger huset. Der tælles også dage, hvor du lader andre bruge boligen til mindre end en rimelig leje. Der er en vigtig undtagelse. Dage brugt på at vedligeholde, forbedre eller reparere ejendommen eller reparere den til udlejning, tæller ikke som personlig brug.

Hvis du udlejer ferieejendommen til rimelig markedsværdi i mere end 14 dage om året, betragter IRS dig som en udlejer. I så fald kan dine lejeudgifter fratrækkes forholdsmæssigt i forhold til ejendommens anvendelse som korttidsleje. Hvor meget du kan trække fra, bestemmes ved at dividere antallet af dage, du har udlejet ejendommen, med det samlede antal dage med personlig brug og udlejning. For eksempel kan en boligejer, hvis ejendom bruges 100 dage om året, 75 til udlejning og 25 til personlig brug, fratrække 75 % af de støtteberettigede udgifter. Fradragene kan ikke overstige det samlede beløb for lejeindtægter, som er rapporteret på skema E på din 1040 sammen med lejerelaterede udgifter. Du behøver ikke at indgive skema C eller betale selvstændig skat, medmindre du leverer betydelige hotellignende tjenester til gæster, såsom rengøring eller morgenmad, siger Gorczynski.

Hvad hvis din ferieudlejningsaktivitet genererer et tab? Skatteloven forbyder fradrag af lejetab for en personlig bolig, men tabet er ikke væk for altid. Den kan overføres og bruges til at udligne fremtidige lejeindtægter. Hvis ferieejendommen ikke er en personlig bolig, og du aktivt deltager i udlejningsaktiviteten, kan du trække op til 25.000 USD i lejetab fra din øvrige indkomst. Denne $25.000-godtgørelse udfases, efterhånden som den ændrede justerede bruttoindkomst overstiger $100.000 og forsvinder helt, når den modificerede AGI når $150.000. Aktiv deltagelse betyder, at du træffer ledelsesbeslutninger, og at du eller dine entreprenører leverer tjenester såsom reparationer og lejeopkrævning.

Muligheden for at fratrække lejetab (med forbehold for AGI-grænserne) er grunden til, at mange feriehusejere, der udlejer på kort sigt, dæmper deres personlige brug af ejendommen. Hvis du bor på dit strandhjem i North Carolina i en uge og bruger en del af hver dag på at pynte det op til udlejning, kan du argumentere for, at hele dit besøg er til lejebrug, især hvis du har optegnelser til at sikkerhedskopiere det. Men hvis du ønsker, at boligen skal betragtes som din personlige bolig, så lejeindtægten er skattefri, så vil du i stedet ønske, at antallet af dage, ejendommen er udlejet, minimeres.

Uanset hvilken vej du går, siger Eric Bronnenkant, statsautoriseret revisor og skattechef hos Betterment, at at føre gode regnskaber er nøglen . Dette inkluderer en kalender eller log til at spore leje- og personlige dage og skrive ned, hvad du gjorde, da du boede på ejendommen. Hold dig til kvitteringer, herunder dem for gårdarbejde, rengøring og reparationer, og find en revisor, der forstår, hvordan ferieudlejningsejendomme beskattes. Disse regler kan hurtigt blive komplicerede, især hvis der er tale om tab.