En gældfri pensionering har været det ideelle scenarie så længe, ​​at ældre voksne ofte overser en værdifuld økonomisk ressource:deres hjem. Samlet set har husejere i alderen 62 år og ældre rekordhøje 6,5 billioner dollars af "tappable" egenkapital, ifølge dataanalysefirmaet Black Knight. Individuelt tegner boligkapital sig for mere end en fjerdedel til næsten halvdelen af ​​pensionisternes mediane nettoformue, afhængigt af alder, ifølge Federal Reserve Bank of Philadelphia.

Mange økonomiske planlæggere mener, at det er fornuftigt at udnytte den formue i pension eller lige før, hvis det gøres klogt af de rigtige årsager. For eksempel kan pengene bruges til nogle prisværdige mål:at afbetale dyrere kreditkortgæld, ombygge et hjem med funktioner, der hjælper dig med at ældes på plads, udskyde at tage socialsikring, indtil du er kvalificeret til den maksimale udbetaling, købe lang- plejeforsikring eller betale skatteregningen for en Roth-konvertering. Din boligs egenkapital kan være den livline, du har brug for for at undgå at trække fra dine investeringer under en markedsnedgang eller påtage sig mere porteføljerisiko for at kompensere for eventuelle investeringsmangler.

Den ultimative måde at indkassere den egenkapital på er at sælge dit hjem og reducere eller leje det næste. Men de fleste pensionister ønsker ikke at flytte, og selvom de gør det, giver nedskæringer på nutidens ophedede boligmarked sine egne udfordringer.

Alternativet er at låne egenkapital af din bolig med din bolig som sikkerhed. Du kan refinansiere et eksisterende realkreditlån og tage kontanter ud, låne med et egenkapitallån eller kreditlinje eller ansøge om et omvendt realkreditlån. Hver mulighed kommer med muligheder, begrænsninger og omkostninger.

Långivere kan ikke diskriminere dig baseret på din alder, men du skal bevise, at du har indkomst og formue til at tilbagebetale et lån. En långiver vil bede om dokumentation, herunder kopier af tildelingsbreve (til socialsikring eller en pension), betalingssedler, seneste opsparings- eller investeringskontoudtog og 1099-formularer for de seneste to skatteår. Långivere ønsker generelt at se en "to-årig historie og tre-årig fremtid" for de fleste indkomstkilder, ifølge LendingTree.

Generelt får låntagere med højere kreditscore og lavere lån-til-husværdi-forhold de bedste priser. Omvendte realkreditlån fungerer en smule anderledes og kræver tegning, men ikke en kreditvurdering.

Lige meget hvordan du udnytter dit hjems egenkapital, betaler du lukkeomkostninger, inklusive långiverens oprettelsesgebyr plus gebyrer for tredjepartstjenester, såsom vurdering, titelarbejde og registrering af panteretten med amtet. Gebyrerne kan betales ud af lommen eller rulles ind på lånet. Du har en tre-dages fortrydelsesperiode efter lukning, hvis du ombestemmer dig.

Refinansiering af udbetaling

De fleste seniorer med egenkapital at udnytte er kandidater til refinansiering, fordi kursen på deres første realkreditlån er væsentligt over markedsgennemsnittet, ifølge Black Knight. Ved at refinansiere kan de forbedre deres sats og tage kontanter ud. Ved en udbetalingsrefinansiering erstattes det eksisterende realkreditlån med et nyt større, der afspejler boligens aktuelle vurderingsværdi. Du kan tage kontanter ud af forskellen op til en grænse.

I midten af ​​september ramte den nationale gennemsnitlige faste rente et rekordlavt niveau på 2,9% for 30-årige realkreditlån og 2,4% for 15-årige realkreditlån med henholdsvis 0,8 og 0,7 pantpoint ifølge Freddie Mac. Renten på en udbetalingsrefinansiering vil være omkring en ottendedel til en fjerdedel af et procentpoint højere end for en refinansiering uden udbetaling, siger Adam Smith, en realkreditmægler i Denver.

Hvis du vil refinansiere, skal du ikke forsinke. Realkreditlån støttet af Fannie Mae og Freddie Mac, der lukker efter 1. december, vil være dyrere. For at dække forventede tab fra pandemien vil de føderalt støttede boliglånsselskaber tilføje et gebyr på 0,5 % til renten på konforme lån (dem under 510.400 USD eller 765.600 USD i højomkostningsområder i 2020).

Långivere vil lade dig låne op til 80% af dit hjems værdi, inklusive det nye realkreditlån og de kontanter, du tager (75% for et andet hjem eller investeringsejendom). Med en belåningsgrad på 80 % eller mindre slipper du for udgifterne til privat realkreditforsikring. Hvis du har anden gæld i boligen, skal du betale den af ​​eller rulle den ind i det nye realkreditlån op til grænsen.

Din månedlige afdrag på realkreditlån inklusive hovedstol, renter, ejendomsskatter, risikoforsikring og eventuelle husejerforeningsgebyrer bør ikke forbruge mere end 28 % af din månedlige bruttoindkomst.

Lukkeomkostninger er typisk 2% til 6% af det nye lånebeløb. Brug TriRefi-beregneren til at afgøre, om det er bedre at betale ud af lommen eller rulle omkostningerne ind i lånet eller renten.

Ejendomslån 

Et boliglån, også kaldet et andet realkreditlån, giver et engangsbeløb, der kan fungere godt til en engangsudgift, såsom et specifikt boligprojekt eller bilkøb. Det giver forudsigeligheden af ​​en fast rente og tilbagebetaling i lige månedlige betalinger over en løbetid på fem til 20 år.

En boligkreditlinje er en revolverende kreditlinje, som du kan trykke på, når som helst du vil, ved at bruge en check, et kredit- eller betalingskort forbundet til kontoen eller en elektronisk overførsel. Du vil pådrage dig en variabel rente på enhver udestående saldo. Du kan bruge HELOC til at betale for afsluttede faser af et ombygningsprojekt eller løbende eller variable udgifter, såsom lægeregninger, eller bare holde det tilgængeligt i en nødsituation.

Vær opmærksom på, at långivere kan reducere, fastfryse eller annullere kreditlinjer, hvis de forventer eller oplever et stigende antal misligholdelser, som de gjorde under den store recession. På trods af den pandemi-relaterede økonomiske usikkerhed har långivere endnu ikke indskrænket låntagning til eksisterende kreditlinjer, siger Keith Gumbinger, vicepræsident hos HSH.com, en finansiel udgiver. JPMorgan Chase og Wells Fargo stoppede dog med at tage imod ansøgninger om nye HELOC'er sidste forår og var ikke genoptaget i midten af ​​september.

Nogle långivere har strammet udlånsstandarderne, kræver en højere kreditscore eller reduceret belåningsgrænsen for al realkredit- og egenkapitalgæld fra 80 % til 75 %, siger John Garcia, direktør for behandling af forbrugerlån hos Boeing Employees Credit Union i Seattle. Vent ikke med at ansøge, indtil dit hjem er under opførelse, ubeboet eller til salg, eller har masser af udskudt vedligeholdelse eller skade, fordi det ikke længere vil kvalificere sig som sikkerhed, siger Garcia.

HELOC'er giver en indledende tilbagetrækningsperiode, normalt 10 år, hvor du kan låne op til din grænse. I løbet af den tid kan du vælge at foretage en minimumsbetaling - typisk 1% til 2% af lånesaldoen - eller en afdragsfri betaling, hvis du er kvalificeret. Du kan normalt forudbetale mere uden straf. Når du tilbagebetaler hovedstolen, bliver din tilgængelige kredit genopfyldt.

Mange långivere tilbyder et "lån inden for en linje" type HELOC. I løbet af trækningsperioden kan du konvertere hele eller dele af din udestående saldo fra en variabel til en fast rente, normalt et begrænset antal gange, og tilbagebetale den del over en løbetid på op til 20 år.

Efter udtrækningsperioden slutter, skal du begynde at betale hovedstol og rentebetalinger, typisk over 10 til 20 år. Se efter en fuldt amortiseret tilbagebetalingsplan, der helt vil betale din saldo ved udgangen af ​​løbetiden uden at kræve en ballonbetaling. Hvis du kun betaler renter i hele trækningsperioden, kan du blive ramt af en væsentligt større betaling. For at undgå det skal du betale hele saldoen ud eller refinansiere til en ny HELOC inden tilbagebetalingsperioden begynder.

I midten af ​​september var den gennemsnitlige faste rente for et boliglån med en 10- eller 15-årig løbetid 5,7 %, og den gennemsnitlige variable rente for en HELOC var 4,8 % (med et låne- eller linjebeløb på $30.000, en FICO-score på 700 og en kombineret belåningsgrad på 80 %), ifølge Bankrate.com.

Nogle långivere vil tilbyde en lavere, indledende HELOC-rente til kvalificerede låntagere. Sørg for at vide, hvor længe det varer, og hvad din nye sats bliver, når introduktionsperioden slutter. Du kan kvalificere dig til en rabat på 0,25 % eller 0,5 % på satsen, hvis du allerede har eller åbner en indlånskonto hos långiveren, tilmelder dig automatiske betalinger eller accepterer at betale et årligt gebyr på f.eks. $50. Se efter et renteloft for at holde låneomkostningerne overskuelige.

Lukkeomkostninger for et boliglån eller kreditlinje kan løbe omkring 2% til 5% af lånebeløbet. Til gengæld for et "uden omkostninger"-tilbud betaler du enten en højere rente, eller långiveren vil pålægge en bøde, hvis du lukker lånet eller linjen før tid. Vær særlig opmærksom på diverse gebyrer for ting som inaktivitet eller en minimumsaldo.

Begynd at shoppe, uanset hvor du har en bankkonto i øjeblikket, men tjek andre långivere for aktuelle priser og tilbud, eller bed om personlige tilbud. Brug derefter lommeregnere på bankrate.com, hsh.com eller lendingtree.com til at køre what-if-scenarier.

Sådan fungerer omvendte realkreditlån

For at udnytte deres egenkapital har Ray og Anne Smith fra Jasper, Ga., refinansieret til et omvendt realkreditlån sidste forår. The Smiths, som er i 70'erne, tegne social sikring og har en IRA, men tog det omvendte realkreditlån som en finansiel pude. "Jeg ville være sikker på, at vi vil have det godt og kan bo i dette hus, så længe vi vil," siger Ray.

The Smiths' hjem blev vurderet til $395.000, og parret blev godkendt til en maksimal udbetaling på $230.000. De blev forpligtet til at betale deres realkreditsaldo på $80.000, hvilket eliminerede deres månedlige betaling på $500 i hovedstol og renter. De tog en kreditgrænse på $150.000 og hævede straks $25.000 for at betale kreditkort.

The Smiths kan trække fra linjen, når og hvis de har brug for det, og Ray påpeger entusiastisk, at kreditlinjen vil vokse med den samme sats på 3,5 %, som de vil betale på udestående saldi. "Vores aktiver er bundet til investeringer, og man ved aldrig, hvad der vil ske med dem," siger Ray. Han siger, at næste år kan han låne fra kreditlinjen for at undgå at pådrage sig skat på indkomst fra socialsikring og hævninger fra sin IRA.

I løbet af de sidste mange år er omvendte realkreditlån begyndt at overvinde et noget blakket omdømme med produktændringer og yderligere krav til økonomisk vurdering, der har rettet nogle potentielt skadelige funktioner. Pensionsindkomstforskere har etableret omvendte realkreditlån som et levedygtigt værktøj, ikke kun for økonomisk trængte pensionister, men også for velbeslåede. "Du kan overlade mere til børnene, hvis du strategisk bruger et omvendt realkreditlån," siger John Salter, en finansiel planlægger i Lubbock, Tex., som har studeret omvendte realkreditlån.

I modsætning til hvad du måske har hørt om omvendte realkreditlån, skal du overveje disse fakta:Du forbliver ejeren af ​​dit hjem og bevarer ejendomsretten til det. Fordi du i realiteten modtager låneforskud, ikke indkomst, er pengene skattefrie, og det vil ikke påvirke sociale sikrings- eller Medicare-ydelser.

Lånet forfalder, når den sidste efterlevende låntager dør, sælger boligen eller forlader den i mere end 12 måneder på grund af sygdom. Efter at låntageren forlader hjemmet, skal långivere tillade en berettiget ikke-lånende ægtefælle eller forpligtet partner at blive. En efterladt partner kan ikke tage flere penge fra det omvendte realkreditlån, men skal fortsætte med at vedligeholde boligen og betale skat og forsikring.

Du vil aldrig skylde mere end værdien af ​​dit hjem, når du eller dine arvinger sælger det for at tilbagebetale det omvendte realkreditlån. Hvis dit hjem sælges for mere, end du skylder, beholder du eller dine arvinger enhver resterende egenkapital. Hvis dine arvinger ønsker at beholde boligen, kan de refinansiere det omvendte realkreditlån, eller de kan betale restgælden eller 95 % af boligens vurderede værdi, alt efter hvad der er mindst.

■ Krav. For at være berettiget til et omvendt realkreditlån skal låntagere være mindst 62 år gamle, eje ejendommen direkte eller have nedbetalt en betydelig del af realkreditlånet og besætte boligen som deres primære bolig. Långivere vil gennemgå din indkomst og kredithistorie for at sikre, at du kan opretholde dig selv, holde boligen i god stand og betale for ejendomsskatter, risikoforsikring og husejerforeningsgebyrer for at undgå misligholdelse af lånet. Hvis långiveren beslutter, at du ikke kan håndtere disse omkostninger, vil den afsætte midler fra din udbetaling på en spærret konto og betale disse regninger for dig.

Den maksimale udbetaling eller hovedstolgrænse, som du vil kvalificere dig til, afhænger af din alder (eller en yngre medlåntagers eller en ikke-lånende ægtefælle, som skal opfylde visse kriterier for at være berettiget), samt den aktuelle rentesats og den anslåede værdi af dit hjem, op til et maksimum på $765.600 for et omvendt realkreditlån forsikret af Federal Housing Administration i 2020. Flere långivere laver proprietære jumbo omvendte realkreditlån. Jo højere din alder og boligværdi, og jo lavere din nuværende realkreditsaldo og den rente, du tager, jo større vil din udbetaling være.

Hvis du har et realkreditlån, skal du betale det af fra lånet eller andre kilder. Du kan dog ikke hæve mere end 60 % af din hovedgrænse i det første år. Op til yderligere 10 % af de tilgængelige midler kan udnyttes til at betale en eksisterende realkreditgæld eller foretage reparationer, der kræves af långiveren.

■ Udbetalingsmuligheder. En kreditlinje fra et omvendt realkreditlån giver dig typisk mest udbytte og fleksibilitet. Du bliver kun opkrævet renter på den del af linjen, der bruges, og du kan til enhver tid foretage betalinger.

I modsætning til en HELOC vil kreditgrænsen vokse, fordi den uudnyttede del af linjen sammensættes med samme hastighed, hvormed renter og en årlig realkreditforsikringspræmie påløber saldoen. Med mange år og stigende renter kan kreditlinjen stige til langt mere end det oprindelige beløb.

Låntagere, der ønsker garanteret indkomst, kan også vælge en fast månedlig ydelse for en fastsat løbetid eller så længe de bor i boligen.

Du får den mindste udbetaling og fleksibilitet, hvis du tager et engangsbeløb. Fordi du får renter fra dag ét, giver det ingen mening at tage pengene og sidde på dem.

■ Professionel rådgivning. Før du køber et omvendt realkreditlån, så spørg en finansiel rådgiver, hvordan en kan passe ind i din pensionsordning. Se efter en rådgiver, der har opnået pensionsindkomst certificeret professionel betegnelse fra American College of Financial Services.

For en omvendt realkreditberegner eller for at finde långivere efter stat eller virksomhed, besøg forbrugerhjemmesiden for National Reverse Mortgage Lenders Association. Kig efter en låneansvarlig, der er certificeret professionel omvendt realkreditlån.

Du skal få økonomisk rådgivning for at sikre, at du kan opfylde dine forpligtelser som låntager. For at finde en rådgiver, der er certificeret af Department of Housing and Urban Development, kan du besøge afdelingens hjemmeside og søge på kort eller postnummer eller ringe på 800-569-4287. En session koster $125 til $250 over telefonen eller personligt.

■ Omkostningerne. Ved lukning betaler du en indledende FHA realkreditforsikringspræmie svarende til 2% af boligens anslåede værdi eller den maksimale grænse - $765.600 - alt efter hvad der er mindst. Du vil også optjene en årlig realkreditpræmie på 0,5 % af den udestående lånesaldo, som ikke betales, før lånet forfalder. Forsikringen garanterer, at du får din udbetaling, og du vil aldrig skylde mere end værdien af ​​din bolig, når lånet er tilbagebetalt.

Långivere kan opkræve et startgebyr på op til $6.000 plus gebyrer for tredjepartstjenester. Gebyret er lig med den største af 2.500 USD eller 2 % af boligens værdi, op til de første 200.000 USD, plus 1 % af beløbet over 200.000 USD, op til loftet.

Du betaler en fast rente på et engangsbeløb og en variabel rente på alle andre typer udbetalinger. Den gennemsnitlige faste rente var 3,8%, og den variable rente var 3,3% for lån lukket i juni (de seneste tilgængelige data), ifølge HSH.com. Variable renter er baseret på et underliggende indeks - såsom den 1-årige statsobligation eller Libor - hvortil långivere tilføjer en margin på 1 til 3 procentpoint. Generelt gælder det, at jo højere margin du accepterer, desto lavere er oprettelsesgebyret.

Det kan betale sig at handle, fordi långivere varierer i marginer, oprettelsesgebyrer og lukkeomkostninger, som de opkræver, siger Steve Irwin, formand for National Reverse Mortgage Lenders Association. Nogle långivere vil give afkald på alle oprettelsesgebyrer, og andre vil opkræve op til $6.000-loftet. For eksempel kunne en långiver have opkrævet Smiths et startgebyr på $5.950, men de betalte kun $2.000. Indhent mindst tre tilbud for at sammenligne marginer, forudgående omkostninger og udbetalinger. "Derudover vil du gerne arbejde med en professionel, der vil møde dig, hvor du vil møde dem - over telefonen, internettet eller køkkenbordet," siger Irwin.

Her er et twist:Du kan bruge et "omvendt realkreditlån til køb" til at købe dit næste hjem uden nogensinde at have en ny betaling af realkreditlån. For mere information, gå til reversemortgage.org og søg "til køb."

Er boligrenter fradragsberettiget?

Omkostningerne ved at udnytte din egenkapital kan blive reduceret på din føderale selvangivelse. Hvis du specificerer, er renter på op til $750.000 af realkredit- eller boliggæld ($375.000, hvis du er gift og indgiver separat) fradrag i det omfang, pengene blev brugt til at købe, bygge eller forbedre dit hjem. (Højere grænser på $1 million og $500.000 gælder, hvis du erhvervede gælden før 16. december 2017.) Hvis du refinansierer, tager kontanter ud og betaler for en bil eller ferie, kan renterne på det beløb ikke trækkes fra.

Renterne på et omvendt realkreditlån vil ikke være fradragsberettigede, før du tilbagebetaler lånet, typisk når du forlader huset og det er solgt. For at kvalificere sig til fradraget skal pengene være brugt til at "købe, bygge eller væsentligt forbedre" boligen.