Da Sarah og Brandon Perkins begyndte at købe et hus, vidste de præcis, hvor meget de havde råd til at betale hver måned. Men da deres långiver kom tilbage med en godkendelse, blev de overraskede over at se, at det var omkring 25.000 $ mere end det maksimale beløb, de troede, de ville bruge. Parret kunne have set godkendelsen som carte blanche til at opgradere, men indså, at en højere listepris ville betyde en højere månedlig betaling - en som ikke helt passede ind i deres budget.
Siden finanskrisen i 2008 (som i vid udstrækning blev drevet af en ejendomsboble), er der blevet indført regler for at skære ned på underskudsudlån, især gennem afsnit XIV i 2010's Dodd-Frank Act, som kaldes realkreditreformen og lov om udlån mod rovdyr. Loven etablerede nationale forsikringsstandarder for boliglån, men nogle forbrugere er stadig godkendt til realkreditlån, der er urealistiske for dem, når det kommer til månedlige betalinger.
Tasha Bishop, direktør for drift og udvikling hos Apprisen, en nonprofitorganisation for finansielle tjenesteydelser, der delvist er sponsoreret af United Way, vurderer, at omkring 35 procent af de godkendte realkreditlån er urealistiske for forbrugerne. Hvad mere er:Mange mennesker "stoler virkelig på långiverens tal og tror, at hvis de bliver godkendt, skal de have råd til det," siger Bishop. Men dette er ikke altid sund økonomisk rådgivning. Bare fordi du kan blive godkendt til et dyrt hus, betyder det ikke, at du skal købe det.
Selv med regler på plads, husk, at banker er i gang med at oprette lån. Långivere "har incitamenter til at give realkreditlån ud og være positive og aggressive," siger Liz Miller, en certificeret finansiel planlægger og præsident for Summit Place Financial Advisors i New Jersey. Vær skeptisk og vær opmærksom på dine egne interesser. For at undgå at påtage dig mere, end du kan klare, er her, hvad du skal huske på under boliglånsprocessen - og hvorfor du ikke bør ramme toppen af din godkendte prisklasse.
Et hjem er et helt unikt køb, siger Bishop, fordi du ikke kun skal overveje, hvad du har råd til nu, men hvad du har råd til senere. “Ingen af os kan forudsige fremtiden, men vi kan plan for de næste fem til 10 år.”
Mens långivere arbejder med de oplysninger, som forbrugeren har givet, kender de ikke nødvendigvis til forviklingerne af en families økonomiske billede - og hvordan det kan ændre sig i fremtiden. Du skal tage højde for ændringer som f.eks. at få børn, samt indkomstudsving.
"Mange mennesker og långivere planlægger, som om alt går perfekt," sagde Miller. Det er din opgave at være realistisk og skeptisk og efterlade dig selv en pude til det uventede.
På den anden side er banker på nogle måder ser på fremtiden, når de godkender dit lån - men de ser på det bedste scenario. "Bankerne antager, at indkomsten vil vokse over tid," siger Miller. "De arbejder allerede i tanken om, at du vil tjene mange flere penge i fremtiden, men det er ikke sådan livet altid fungerer."
Dette gælder især for yngre mennesker, som endnu ikke genererer en stor indkomst, men som følger retningslinjen om at bruge 30 procent af hele din indkomst på realkreditlån, skat og forsikring. Boligejerskab kan virke uopnåeligt, når 30 procent af en indkomst realistisk set ikke vil dække alle boligudgifter, siger Miller.
I tilfælde som disse kan banken låne mere end benchmark 30 procent, forudsat at familiens indtjeningsevne vil stige over tid, og at boligen som følge heraf vil æde mindre af deres indkomst. Men dette er en risikabel indsats og kan lægge pres på husejere.
Selvom konventionel visdom plejede at være, at fast ejendom altid ville stige i værdi, viste finanskrisen i 2008, at det ikke altid er sandt, siger Miller.
"Vi plejede at sige køb så meget hus, som du kan, og vokse ind i det, men nu siger vi, køb et hjem, som du har råd til," siger Miller. “Køb realistisk lige fra starten. Se ikke på dit hjem som noget, der nødvendigvis vil stige i værdi. Se på dit hjem som et sted, du bor.”
Nogle gange vil långivere manipulere vilkårene for et lån, så realkreditlånet har lavere betalinger i begyndelsen, hvilket får låntagerne til at se mere overskueligt ud.
"Meget lav rente på kortfristede realkreditlån, variable renter, ballonbetaling:disse er sætninger, som en låntager måske ikke fuldt ud forstår," siger Miller. I stedet for at blive bejlet til disse tilbud, siger Miller at analysere prisen på et hjem baseret på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, hvilket giver et mere konservativt og præcist billede af omkostningerne over tid.
Når en stor procentdel af din indkomst går til dine boligbetalinger, bliver du nødt til at skære ned på andre områder. Men det her er ikke et simpelt spørgsmål om ikke at have penge til splurges. "At give ofre på andre områder af dit liv kan påvirke din pensionering og have vidtrækkende virkninger," siger Bishop. Udgifter uden for dine midler kan også skade din livskvalitet. "Det følelsesmæssige hold, som økonomisk stress har på folk, når budgettet er så stramt, kan lægge pres på personlige følelsesmæssige udsigter og relationer," siger hun.
Selvom lovbestemmelser har ført til undertrykkelse af underskudslån, er det stadig i sidste ende op til forbrugeren (dig) at bestemme et overkommeligt realkreditlån for dem, i stedet for at tage ordet fra en långiver.
Få en god forståelse af dit månedlige budget, selvom du ikke holder et formelt budget. Vær ikke bange for at spørge långiveren om det specifikke beløb, inklusive renter og skatter, som du skal betale hver måned for en bestemt ejendom. Hvis du stadig er usikker på, hvor meget der er et sikkert beløb at låne, så tal med en finansiel planlægger, som kan se på hele din økonomiske situation.
Du kan også tage en side fra Perkinses' spillebog ved at samle så mange oplysninger som muligt om de sande leveomkostninger, hvor du planlægger at købe. Ud over at få nøjagtige tal fra deres långiver, spurgte Sarah og Brandon familiemedlemmer, der boede i området, om deres skatter og forsyningsregninger.
"En ærlig snak om økonomi gjorde en enorm forskel ved at kunne vide, om dette er et realistisk tal," siger Sarah Perkins. »Uden det havde det været sværere at stole på realkreditmægleren. Vi vidste, hvad der var håndterbart for os, og vi ville ikke lade nogen mobbe os til at bruge mere."